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Sábado, 26 de mayo de 2012

La inversión en patrimonio

 Por Facundo de Almeida

Es habitual que los depredadores patrimoniales esgriman, como argumento para defender la demolición indiscriminada, que la protección atenta contra el desarrollo, genera desempleo, y hasta puede causar la ruina de las ciudades o países que siguen ese camino.

En m2 hemos presentado innumerables casos que demuestran lo contrario, es más, desde el punto de vista estrictamente económico es evidente que lo racional es preservar y revitalizar el patrimonio arquitectónico. Recordarán los lectores el estudio realizado por las autoridades de Cartagena de Indias que identificaba las distintas formas en las que los inmuebles patrimoniales generan valor.

Pero cuando esto lo afirman dos desarrolladores que se dedican a promover negocios vinculados a la revitalización del patrimonio arquitectónico, que les va muy bien y hacen que les vaya bien a sus clientes, el mensaje adquiere otra dimensión. Se trata de Olenka y Jesper Bethe. Ella es arquitecta de origen peruano, formada en la UBA y especializada en su Estados Unidos natal, y él, un danés que luego de trabajar años para una naviera abrazó el negocio del patrimonio arquitectónico.

Son un matrimonio que vivió en Buenos Aires, donde realizaron restauraciones en Palermo, y finalmente decidieron recalar en Montevideo, y hoy su empresa, Urban Heritage, es uno de los principales actores privados en el proceso revitalización del casco antiguo de la capital uruguaya.

Cuando se trata de patrimonio arquitectónico, hasta para hacer negocios es evidente que hace falta apasionarse, aunque sin perder la frialdad necesaria para evaluar la rentabilidad del proyecto. Los fundadores y gestores de este emprendimiento lo demuestran en cada frase, y con argumentos bien alejados del sentimentalismo y fundados en premisas básicas de la economía.

“Los inmuebles patrimoniales son escasos –cada vez más–, singulares, irreproducibles y los que merecen ser revitalizados, de alta calidad, frente a la arquitectura contemporánea que se puede reproducir, cada vez hay más, y a excepción de algunos casos es, en general, de baja calidad. Es lógico entonces que un bien escaso e irreproducible con el tiempo adquiera más valor frente al otro cuyo oferta aumenta, y por el contrario su precio tienda a decrecer”, afirma Bethe.

También aclara que para que eso sea cierto debe restaurarse a conciencia y conservarse al máximo el edificio original, y así lo expresa: “Aunque la normativa me permita agregar metros, si esos metros quitan calidad o esencia al inmueble prefiero construir menos pero no desvalorizar el conjunto”.

Coincide con Olenka en que actualmente es mejor negocio invertir en el casco histórico de Montevideo que en Punta del Este, donde los precios ya están consolidados. La rentabilidad que hoy están manejando es de entre un 8 y 10 por ciento si se trata de alquilar el bien restaurado, y del ciento por ciento en tres años en caso de venta o de un 150 en cinco años.

Las razones, para ellos, son sencillas de explicar: fuerte protección en el área que impide que al lado de un edificio patrimonial se construya uno nuevo en altura, reglas claras en cuanto a qué se puede hacer y qué no, y una legislación de aplicación más general, pero útil para este tipo de proyectos: la ley de promoción de las inversiones.

Esta ley beneficia al inversor con importantes descuentos en el IVA aplicable a todos los costos del proyecto; concede una reducción más que significativa en el impuesto a la renta; mantiene la valuación fiscal del momento de la compra durante 8 años, y prevé la devolución de impuestos en certificados fiscales que luego pueden ser aplicados al pago de otras cargas impositivas o laborales.

Pero para que este negocio sea rentable a largo plazo –dicen– debe cuidarse el barrio y no pensar sólo en el edificio en el que uno está invirtiendo. Para ellos, los barrios que funcionan son los que tienen una población heterogénea, con todos los niveles socioeconómicos representados y con un equilibro entre usos comerciales y de vivienda.

Es allí donde entran a jugar un rol significativo los proyectos cooperativos financiados por el Estado, que recuperan inmuebles patrimoniales, conservando sus características, pero con el destino de transformarse en vivienda social. Esto se hace generalmente a través de programas de autoconstrucción, y que contribuyen a evitar la expulsión de población de menores ingresos. También los subsidios de la Intendencia de Montevideo, que le permite al ciudadano común arreglar un baño, una cocina, una fachada, un problema de humedad y así mejorar su calidad de vida y la del barrio, aportan en ese sentido.

El casco histórico de Montevideo es diferente de otros que han perdido a su población y hoy son, en el mejor de los casos, salas de museo al aire libre. Este es un barrio vivo. Allí se concentra la actividad bancaria y financiera, buena parte de la administración pública, representaciones diplomáticas, la actividad portuaria y sus derivados, tiene una altísima concentración de propuestas culturales, con más de una veintena de centros culturales y museos en unas pocas manzanas, y existen numerosos comercios pequeños y una población que si bien decreció en los últimos años, parecería que tiende a estabilizarse e incluso se vuelve a nutrir y a diversificar.

Tienen además una gran aceptación entre los turistas, algo que entusiasma a Bethe. Según estudios realizados en 2011 por el Ministerio de Turismo y Deporte y el Programa de Revitalización de la Ciudad Vieja, para el 75 por ciento de los entrevistados los principales atractivos son historia y arquitectura, y un 88 por ciento de los encuestados afirmó que volvería. “Una tasa de retorno potencial que cualquier marca, producto o ciudad desearía tener”, afirma el desarrollador.

Hoy este sector de la ciudad de Montevideo tiene una treintena de proyectos de restauración en marcha, según los datos que maneja la Comisión Especial de Patrimonio de la Ciudad Vieja. A estos se suman otros en el límite con Barrio Sur, donde la intendencia impulsa el “Barrio de las Artes”, algunos ya terminados y en funcionamiento, como el Hotel Cervantes y otros en marcha, entre los que destacan la próxima sede del Banco de Desarrollo de América Latina-CAF y el futuro Museo de las Ciencias que impulsa el Ministerio de Educación y Cultura y el Hotel Soriano.

Queda claro que una fuerte presencia del Estado no es incompatible con este negocio, sino por el contrario una base sólida para su desarrollo, porque requiere que se preserven los inmuebles, no se altere el ejido, se mantenga el perfil urbano y se regulen los usos. Y el negocio es de los inversores, pero también de la comunidad en su conjunto.

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