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Producción: Raúl Kollman, Tomás Lukin y Raúl Dellatorre.
Quienes concurran mañana a la sede central o a alguna de las 52 sucursales del Banco Hipotecario, convocados tras haber pedido un turno para tramitar un crédito para la construcción de la vivienda única, no serán atendidos en forma individual, sino formando parte de un grupo de aproximadamente veinte integrantes. Allí recibirán una exposición de un oficial de crédito del banco, con los detalles del plan de financiamiento y las instrucciones de los pasos que deberán dar antes y después de que se les otorgue el crédito. Tras una amplia explicación del sistema, el representante del banco responderá las preguntas que le planteen. Antes de retirarse, los que estén en condiciones –que posean el terreno sobre el cual construir con la documentación en regla– podrán llenar la solicitud para iniciar el trámite. Quienes carezcan de alguna documentación requerida, serán convocados para una nueva reunión para completarla. En total, se estima que la reunión con cada grupo podrá durar una hora. Así se pondrá en marcha, desde mañana, el Pro.Cre.Ar., el plan de vivienda propia más ambicioso y abarcativo del que se tenga información en este país desde hace muchas décadas.
La reunión colectiva tiene dos objetivos: por un lado, hacer más eficiente la convocatoria, ya que permite que más personas sean atendidas en menor tiempo. Pero también la experiencia del Hipotecario indica que en las reuniones colectivas surgen inquietudes de unas personas que les sirven a otros participantes. Para acceder al crédito, la charla inicial es obligatoria. Cada uno de los solicitantes que se inscribieron por Internet señalando que tenían terreno propio sobre el cual construir, fueron citados a la sucursal que corresponde al domicilio que figura en su DNI. El Hipotecario tiene casa central en la Ciudad Autónoma y sucursales en todas las regiones del país. En los partidos del conurbano bonaerense posee siete sucursales, y otras siete en el interior de la provincia. Cuenta con otras cinco en la provincia de Córdoba e igual cantidad de casas en Santa Fe.
Los que podrán avanzar más rápido en la iniciación del trámite son los que posean un terreno ubicado sobre una calle trazada que cuente con servicio de electricidad. Es decir, que corresponda a zona urbana o semiurbana. Si el propietario ya cuenta, además de la documentación personal y el título correspondiente, con un plano de la futura construcción hecho por arquitecto matriculado, visado en la municipalidad que corresponda a su ubicación (no es necesario que esté aprobado, en esta instancia es suficiente que esté “visado”, es decir, la constancia de haber sido presentado por el arquitecto ante las autoridades municipales), estará un paso más adelante. Quienes estén en esas condiciones, recibirán un formulario del Banco Hipotecario denominado Cómputo de Presupuesto. Este formulario deberá ser completado por el arquitecto y en el mismo deberá volcar el plan de obra, el costo de materiales y otros detalles de la construcción.
A quienes posean el terreno, pero no el proyecto de obra, el Banco Hipotecario les ofrecerá distintas alternativas de planos ya aprobados que se adapten a las condiciones del espacio disponible, incluido el presupuesto de obra. De resultar satisfactorio al interesado, será un modo de acortar pasos hacia el crédito para la construcción de la vivienda propia.
La titularidad del terreno puede ser tanto del que solicite el crédito como de un familiar directo. Se puede dar el caso de subdivisión del terreno (construir la casa en el “terrenito del fondo” de los padres), o construirla sobre la preexistente del familiar (un piso superior). En estos casos, lo que se requerirá es que ambas propiedades tengan entrada independiente. De todos modos, hay que tener en cuenta que la hipoteca se constituirá sobre el valor total de la propiedad indivisa: el terreno completo y lo que se encuentre construido sobre el mismo.
Una vez concretada la presentación de toda la documentación, el próximo paso será la visita de los profesionales del Banco Hipotecario al terreno propuesto para su evaluación. Conseguida su aprobación, el expediente seguirá adelante para la concreción del crédito.
Un dato importante a tener en cuenta, que será informado en la primera reunión grupal de la que participarán los solicitantes, es que el crédito no será desembolsado de una sola vez. Habrá una suma inicial para poner en marcha la obra sobre el terreno propio y posteriormente, a medida que se vayan presentando los sucesivos certificados de obra, el banco irá liquidando los tramos correspondientes. La marcha de la construcción seguirá bajo control de los profesionales del banco.
La primera tanda de solicitantes convocados a las reuniones en el Banco Hipotecario son los que poseen terreno propio. Los que no tienen terreno también fueron inscriptos, pero la citación que les corresponda será para más adelante, ya que dependen de la generación de una segunda instancia de alternativas, que tienen que ver con el loteo y el concurso de las tierras fiscales ofrecidas, y la incorporación de otras alternativas de origen privado, como los desarrollos inmobiliarios (ver más detalles en nota aparte, en esta misma página). De todos modos, tanto las autoridades del Banco Hipotecario, como de Anses y de los dos ministerios intervinientes en la operatoria (Economía y Planificación Federal, a través de Obras Públicas) ratificaron el criterio prevaleciente ya enunciado al lanzar el programa: la oferta de créditos será para quienes tienen el terreno, para quienes no lo tienen y van a comprar una casa a construir como parte de un desarrollo inmobiliario, y para quienes no tienen terreno, pero buscan adquirirlo para construir su propia casa.
A medida que las tierras fiscales puestas a disposición del programa de viviendas (hoy por parte del Estado nacional, pero ya se están agregando las que aportarán varias provincias de su propio patrimonio) vayan loteándose para constituirse en base de desarrollos inmobiliarios, el Hipotecario irá convocando a los inscriptos de las distintas regiones del país para ponerlos en conocimiento de esa oferta. Si los interesados en una determinada zona loteada superan la oferta, se determinará primero un sistema de puntaje o “scoring” (todavía no está definido sobre qué elementos) y luego derivará en un sorteo público, a través de la Lotería Nacional, para resolver su adjudicación.
Pero también existe la posibilidad de que haya terrenos ofrecidos por el sector privado para la construcción de viviendas dentro de este programa, o emprendimientos privados de construcción que busquen el financiamiento del Pro.Cre.Ar para sus compradores. Las alternativas son múltiples y todas ellas entran en los parámetros generales del programa, según explican en Anses. Los proyectos que impulse el sector público sobre las tierras fiscales disponibles tendrán características “que garanticen un aprovechamiento inteligente de los activos que ofrece el Estado”. Esto es, se adaptarán a las condiciones que ofrece su ubicación. Un ejemplo que suelen mencionar es “la construcción de viviendas sociales en San Justo, La Matanza, pero también barrios de condiciones más suntuarias en General Pacheco, partido de Tigre”. El tamaño de los lotes también dependerá de cada lugar. Las “casas modelo” para barrios de vivienda social serán de 55 a 60 metros cuadrados cubiertos, pensadas con la posibilidad de ser ampliadas en el futuro por el propietario, pero con un nivel de calidad superior al del estándar de los institutos provinciales de la vivienda. En zonas urbanas de mayor valor se proyecta construir edificios bajos y adjudicar la vivienda en propiedad horizontal. Tampoco habrá un denominador común para los valores de la vivienda a construir: las más económicas podrán recibir un financiamiento por el total, mientras que para otras en zonas más acomodadas habrá un límite para el valor a financiar, pero no para el precio de la construcción: la diferencia la pone la familia que la habite.
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