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La versión remozada del Programa Procrear que presentó esta semana el Gobierno contempla condiciones menos flexibles para acceder al crédito y mayores plazos, pero una carga creciente en el peso de los pagos que lleva a que deba devolverse hasta cuatro veces el monto prestado. Si bien la tasa de interés se fija en el 5 por ciento anual, las cuotas se indexan por la inflación, lo que implica un alto riesgo de que se espiralice el incremento de la cuota. En un escenario optimista de inflación a la baja la cuota se cuadruplicará sobre el final del crédito, mientras que en el esquema anterior se mantenía apenas por encima de los desembolsos iniciales. La línea Solución de la Casa Propia, la única a la que por ahora se puede acceder, tiene como destino la compra de viviendas nuevas o usadas, en contraste con las alternativas vigentes dentro del Procrear lanzadas por el gobierno anterior, que incluyen también construcción, refacción y ampliación. El otorgamiento no será por sorteo sino por un sistema de scoring, lo cual dejará afuera a aquellas familias que no tengan una buena calificación crediticia.
La línea de préstamos para la compra de viviendas a estrenar o usadas que incluyó el gobierno de Mauricio Macri en el Procrear mantiene una lógica más bancaria, que los funcionarios defienden como más sustentable y menos solidaria que las que se crearon durante el kirchnerismo. El crédito, que se acordará con los bancos privados y nacionales bajo las mismas condiciones comerciales de cualquier préstamo hipotecario, podrá tomarse a 10, 15 o 20 años, mientras que la línea anterior para la misma compra era hasta 30 años. Según un informe realizado por ex técnicos del Procrear, la nueva alternativa es mucho menos ventajosa que las existentes.
La nueva línea se focaliza en potenciar el mercado inmobiliario y no en aumentar las soluciones habitacionales, ya que no tiene en cuenta la construcción y ampliación de viviendas. Al permitir que los créditos se utilicen para viviendas usadas, que tienen un valor inferior a las unidades a estrenar, cada crédito no garantiza ni la expansión de la oferta habitacional ni la generación de empleo en construcción. En relación a la línea de adquisición de vivienda nueva, se redujo la población objetivo al incluir un mínimo de ingresos de dos salarios mínimos (13.620 pesos). En la oferta anterior del Procrear, dentro de la “línea de adquisición de vivienda propia”, se flexibilizaban más los créditos a quienes ganaban menos de dos salarios mínimos –no se los eliminaba– con una tasa de interés de 2,5 por ciento los primeros cuatro años y luego 5 por ciento. También el tope máximo era más flexible: cinco salarios mínimos. Además, en la línea de compra a estrenar que implementó el kirchnerismo había condiciones específicas más favorables para la zona sur del país.
Una vez atravesadas las primeras trabas al acceso al crédito debe compararse el costo final que tendrá la cuota y el monto a devolver. En la línea anterior la tasa inicial era fija (entre 2,5 y 16 por ciento) los primeros cinco años y luego se ajustaba al coeficiente de variación salarial con topes. En la nueva línea del macrismo la tasa es fija pero al implementarse el sistema UVI para los préstamos, se encarece el costo total del crédito en al menos un 90 por ciento, según el informe de ex técnicos que asume una inflación del 40 por ciento este año, 25 por ciento en el 2017, 20 por ciento el siguiente y 8 a partir del cuarto año.
En una simulación de un crédito por 850 mil pesos para una familia con ingresos por 15 mil pesos, se destaca que el monto a pagar al finalizar el préstamo con la línea anterior es de 1.767.320 pesos (un 107,9 por ciento más), mientras que con la nueva se devuelven 3.379.142 pesos (un 297,5 por ciento más) aún descontando los 300.000 pesos que subsidia por única vez el gobierno nacional. La línea anterior contemplaba 18.190 pesos en gastos administrativos y el nuevo crédito 42.500 pesos. La cuota inicial para el préstamo de vivienda propia era de 5249 pesos, mientras que la del macrismo será más baja, de 3727 pesos. Pero en los últimos meses la cuota final en el primer caso sube a 7981 pesos, gracias al tope de 14,5 por ciento de la tasa, mientras que en el segundo ejemplo se pagaría por mes hasta 32.867 pesos, siempre con los supuestos de inflación a la baja proyectados. De esta manera, con el sistema UVI, el beneficiario no puede saber cuándo terminará de pagar su crédito ni cuánto gastará en total ya que el capital a cancelar se irá actualizando con la inflación y si su sueldo no aumenta en igual magnitud, le prorrogarán el capital en más cuotas para pagar la diferencia.
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