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Según cifras extraoficiales, ni el uno por ciento de quienes buscaron en el Banco Nación una solicitud de créditos “para inquilinos” finalmente lo habrían tomado: sobre más de 70 mil formularios entregados, apenas poco más de 200 sirvieron para formalizar un préstamo. La mala performance se explica en principio por la imposibilidad que tienen los tomadores para calificar, debido a la brecha entre sus ingresos devaluados y el valor de las propiedades, creciente en dólares. Un límite que el Gobierno intentaría ahora salvar con una nueva propuesta.
“Fue un fiasco”, sentenció ayer el titular de la Cámara de Inquilinos, Radamés Marini, en alusión a la promesa oficial de que los bancos ofrecerían créditos a veinte años, por el valor total de la propiedad, y a repagar con una cuota similar al alquiler. “Se dieron unos pocos cientos”, suscribió el titular de la Cámara Inmobiliaria, Carlos Sotelo, en relación con el fracaso de la iniciativa, que fue anunciada hace casi un año.
La explicación más primaria de por qué la fórmula no funcionó adecuadamente quizás radique en la síntesis matemática que hace el operador José Azpiro Costas, de Bullrich SA, razonando en moneda dura. “En promedio, las casas para clase media se encarecieron un 30 por ciento, mientras que los salarios se abarataron un 30: si ambos valores estaban en 100 durante la convertibilidad, hoy uno subió a 130 y el otro bajó a 70”.
Críticas similares se renovaron ahora ante el dato de que Planificación trabaja en la idea de subsidiar una parte de los préstamos para vivienda única a través de una segunda hipoteca, que el tomador honraría luego de cancelar íntegramente la deuda bancaria. El esfuerzo intentará subir el magro 8 por ciento de operaciones inmobiliarias que hoy se concretan a crédito, lejos de los estándares internacionales.
La búsqueda de una fórmula del estilo está inspirada en la necesidad de satisfacer a los sectores medios, no beneficiados por los planes de vivienda sociales y muy alejados de las propuestas inmobiliarias más onerosas, como los pisos de la zona norte de Capital que se venden como pan caliente antes de ser construidos. Lejos de responder a un concepto novedoso, se trata de un mecanismo consolidado en otros países como Chile o México y que fue sugerido a Felisa Miceli hace más de un año por la Cámara Argentina de la Construcción.
En esa propuesta, los técnicos de la CAC identificaron las dos formas de auxilio estatal para solucionar el problema de aquella franja de la población que quedó fuera del mercado inmobiliario. Una es el subsidio de tasa, el que más les simpatiza a los bancos. Otra, que el Estado financiara con aquella segunda hipoteca una proporción del valor de una propiedad media, que iría desde el 10 al 30 por ciento según el nivel de ingreso.
Pero en este momento la solución no parece convencer del todo ni siquiera a los propios constructores, que lo entienden como un mecanismo de alcance limitado, difícil de instrumentar en época inflacionaria y que entrañaría un esfuerzo fiscal quizás desmesurado, a menos hasta que comience el repago de ese préstamo estatal blando. Subsidiar por esta vía el 20 por ciento del valor de una propiedad de 80 metros cuadrados en un barrio medio de Capital Federal, en un programa de 50 mil préstamos, implicaría prever en el presupuesto nacional (suponiendo que es la Nación quien lo cubre) más de 2000 millones de pesos, contra los 3500 que insumió en el último ejercicio todo el Plan Federal de viviendas sociales.
De concretarse, esa oferta estatal de todos modos resultaría insuficiente para solucionar el problema. Tanto Marini como Sotelo coincidieron en advertir que los destinatarios no podrán tener más de 45 años ni ingresos inferiores a 4500 pesos mensuales, lo que sigue dejando afuera a una contundente mayoría.
Eduardo Cavallo, el economista de la CAC que trabajó en el tema, llega a una conclusión similar, aunque desde un enfoque diferente. Para el técnico, el gran problema en el mercado local sigue siendo la alta tasa de interés, próxima al 14 por ciento. A su juicio, la relación salario-valor de la propiedad es similar a la de otros países del mundo con carteras inmobiliarias muy nutridas, España, entre ellos. Pero es el costo del dinero lo que haría que a un trabajador argentino comprar una casa le cueste exactamente el doble que a su par del Primer Mundo. O el costo financiero total se reduce a la mitad o los sueldos se triplican en pesos parece ser la única vía de solución.
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