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“Para revaluar los inmuebles se necesita un bisturí y no una sierra como la que usó Telerman”, opina Roberto Pereyra, el economista que coordinó el proyecto de reforma al impuesto Inmobiliario que en el anochecer de la gestión de Aníbal Ibarra impulsó el entonces director de Rentas Alejandro Otero y que el actual jefe de Gobierno archivó al asumir. Según Pereyra, uno de los pocos técnicos que conocen al detalle la problemática de ese tributo, lo aconsejable es revaluar los inmuebles sobre la base de los precios de mercado, que es una tarea que podría realizarse en no más de diez meses.
–¿Qué opina de la reforma que anunció Jorge Telerman?
–En primer lugar era una medida sin legitimidad. Si bien era legal, ya que el Ejecutivo porteño tiene facultades para modificar la valuación del suelo, no es legítimo tomar tamaña decisión por decreto a tres meses de dejar un mandato. Lo único para rescatar de lo que hizo Telerman fue que instaló el tema. Activó una comisión que estaba prácticamente muerta con una actitud displicente por parte de los legisladores que miraban para otro lado. En cuanto al contenido de la propuesta, no hay ningún criterio de equidad que justifique aumentarle, y aumentarle en 40 o 50 por ciento, el impuesto al sector más pobre.
–¿Cómo era la reforma que ustedes habían propuesto en 2004?
–Lo que planteábamos no tenía un fin recaudatorio. El eje era corregir las inequidades del tributo que derivan de la mala valuación de los inmuebles, y que resulta en que las propiedades más caras sean las más subvaluadas. Pero para cambiar las valuaciones se necesita de un bisturí y no de una sierra como la que usó Telerman dividiendo a la ciudad en tres y aplicando aumentos arbitrarios a todos. Fue un manotazo de ahogado con fines recaudatorios disfrazado de una equidad que no es tal.
–¿Cómo se cambian las valuaciones que no sea por zona?
–El proyecto de reforma que desarrollamos y entregamos a la Legislatura contemplaba una metodología de valuación que tenía como parámetro el valor de mercado de los inmuebles.
–¿Cómo se obtiene el valor de mercado de 1.650.000 inmuebles? ¿Se tasa casa por casa y departamento por departamento?
–No hace falta. Con un modelo matemático que define cuáles son los diferentes atributos y características que determinan el precio de una vivienda, más los datos de cada vivienda que figuran en el catastro, y un relevamiento de precios de mercado, se puede valorizar todos los inmuebles. Es el método que se usa en Estados Unidos, en Canadá y en Australia, entre otros países.
–¿El catastro con la información de cada inmueble está informatizado?
–Informatizado está. Pero tiene algunos problemas que deberían corregirse. Nosotros habíamos emprendido el proyecto para actualizar el catastro. Se llegó a redactar hasta un borrador de licitación para digitalizar lo que falta. Era un trabajo que requería de unas setenta personas avezadas en el dominio de planos, diez meses de plazo y un costo en ese momento de un millón y medio de pesos. Incluso hicimos una prueba piloto y salió muy bien. Elaboramos un manual que le entregamos al entonces director de Rentas, Alejandro Otero, que era quien impulsaba el proyecto. Pero en ese momento se produjo el cambio de gobierno, y el nuevo desplazó a Otero, desactivó el proyecto y desarmó el equipo.
–Si todo hubiera seguido adelante, hoy la ciudad tendría un catastro digitalizado que serviría para valuar los inmuebles en función de precios de mercado.
–Sin duda.
–Es decir que de aquí a diez meses y con no demasiado dinero se podría estar en condiciones de valuar correctamente todas las partidas.
–Tranquilamente. Y a partir de 2009 entrarían en vigencia nuevas valuaciones referidas a los precios de mercado. Después hay una decisión política sobre qué porcentaje del precio de mercado tomar para la valuación fiscal, y que alícuotas aplicar.
–¿Las valuaciones actuales que relación tiene con los precios de mercado?
–Cuando nosotros hicimos el estudio en 2003 y 2004 la subvaluación promedio era del 80 por ciento. Pero con el agravante de que estaban más subvaluadas los inmuebles caros que los baratos y los barrios ricos que los pobres.
–Entiendo que ahora la subvaluación promedio debe ser aún mayor al 80 por ciento.
–Por supuesto. Los precios de mercado crecieron mucho y las valuaciones fiscales variaron muy poco.
–¿Hay algún parámetro de cuánto sería una recaudación razonable del Inmobiliario?
–En países donde el impuesto funciona bien la recaudación anual equivale a alrededor del 1 por ciento del valor de mercado. Nuestra estimación para la Ciudad en aquel momento dio que se recaudaba el 0,33 por ciento. Muy poco. Y hoy seguramente ese cociente es menor.
–Planteo un caso concreto. Me consta de una vivienda que tiene un valor de mercado de 250.000 dólares, está valuada fiscalmente en 40.000 dólares y paga de impuesto 500 dólares por año, o sea apenas un 0,2 por ciento. ¿Cuánto sería lógico?
–No hay duda de que eso es muy poco. Me acuerdo de que cuando hicimos el estudio comparamos lo que una misma persona muy famosa, de la que no voy a dar el nombre, pagaba por su vivienda en Barrio Parque y por la que tenía en Miami, donde la información es pública: la diferencia era abismal. Respecto de cuánto más deberían pagar las casas caras, es una decisión política. Mi opinión, como técnico, es que lo primero que hay que hacer es corregir las inequidades groseras que tiene el esquema vigente, y no hacer como Telerman que lo que quiso fue básicamente aumentar la recaudación cobrándoles más a todos.
–Pero la recaudación puede aumentarse cobrándoles más a los inmuebles valuados en más de tanto sin gravar más al resto.
–Creo que hay que ir paso a paso. Por querer hacer todo de golpe se corre el peligro de que todo salga mal. La reforma que nosotros planteamos a fines de 2004 no perseguía un objetivo recaudatorio. El esquema era de suma cero: lo que unos pagaban de más, otros pagaban de menos. La recomendación que hicimos fue hacer el cambio en forma gradual. En todo caso, uno puede plantearse ir aumentando la recaudación con el tiempo.
–No entiendo cuál es el problema de corregir las inequidades y al mismo tiempo aumentar la recaudación gravando más sólo a las propiedades de mayor valor para gastar más en salud, educación o construcción de subtes. ¿Por qué la mayoría de la sociedad no habría de apoyar esa lógica?
–Puede ser. Pero hay que tener en cuenta la desconfianza de la sociedad en la política y el comportamiento de los medios. Recuerdo que cuando nosotros planteamos una reforma que tenía un objetivo de equidad pero no recaudatorio, muchos medios la presentaron como un impuestazo.
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