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A partir de hoy todas las operaciones inmobiliarias que superen los 300.000 pesos deberán ser comunicadas a la AFIP. El objetivo de la medida es transparentar la cadena de comercialización y lograr razonabilidad entre la intención de venta y la escritura. Las fuentes del ente recaudador serán: el vendedor, la inmobiliaria –si es que interviene una– y el escribano. Así, el organismo tendrá información suficiente para seguir de cerca el proceso y analizar las inconsistencias que surjan.
Desde la AFIP destacaron que en ningún caso se detendrá la transacción pero, según apuntó a Página/12 Marcelo Costa, subdirector general de fiscalización, “si bien reconocemos un regateo razonable en el precio de una propiedad, cuando haya un 30 o 40 por ciento de diferencia entre los valores, el vendedor tendrá que dar una explicación lógica, que puede existir, pero si no la tiene lo iremos a buscar y deberán pagar”.
Cada eslabón deberá informar a la AFIP una serie de datos que permitirán al organismo realizar un seguimiento de cada parte de la transacción. Los propietarios, antes de realizar la oferta, a través de Internet, por teléfono o por celular, brindarán a la AFIP el valor del inmueble cuando supere los 300.000 pesos y otros datos de la propiedad. A cambio recibirán un código de oferta de transacciones inmuebles que deberán presentar a las inmobiliarias y escribanos. Las inmobiliarias, que muchas veces realizarán las tareas de los propietarios, suministrarán datos adicionales de la operación como el boleto o la seña y los escribanos facilitarán la fecha, número y monto de la escritura.
Los directivos del organismo remarcaron que el régimen informativo no significa costo alguno para los propietarios. Además, explicaron que los valores de oferta podrán ser actualizados en el sistema si, por ejemplo, un propietario apurado por vender decide bajar el precio o, cuando tras una fuerte lluvia la casa se desvalorice por las grietas producidas por la humedad.
La norma busca mejorar el marco de subdeclaración de los valores de escritura. Para Alberto Abad, titular de la AFIP, “pretendemos generar percepción de riesgo y para eso la AFIP acumulará información para seguir los pasos de cada eslabón de la cadena” y agregó que “apuntamos claramente a sectores con capacidad contributiva”. En sintonía con Abad, Costa señaló que “la medida repercute al mismo tiempo en Ganancias y Bienes Personales y, además, formaliza a los operadores, que ahora no podrán evitar declarar sus comisiones”.
En la mira de los recaudadores estarán todos los integrantes de la cadena. Cuando haya inconsistencias significativas entre los valores deberán enfrentarse a la situación de tener que explicar la operación ante la AFIP. Al sonar la alarma se citará a los vendedores para que justifiquen la diferencia y, de ser necesario, se realizará una tasación pública. “Si se impugna el valor de venta deberán pagar la diferencia y se aplicarán infracciones a quien corresponda”, apuntó a este diario Costas. Por su parte, las inmobiliarias tendrán que explicar por qué sus comisiones declaradas son menores que lo cobrado efectivamente. Lo mismo sucederá con los escribanos que, cuando certifican una escritura por montos inferiores a los reales, declaran cantidades menores por sus honorarios.
Según la Cámara Inmobiliaria Argentina, aproximadamente el 50 por ciento de las propiedades que actualmente se encuentran a la venta tienen un valor superior a 300.000 pesos o 95.000 dólares. Las inmobiliarias y propietarios tienen todo el mes para cargar al sistema el stock de inmuebles a la venta. A partir de abril, la AFIP comenzará los controles. Si bien nunca se impedirán las transacciones, de no tener el certificado “se podrá escriturar, pero los escribanos tienen la obligación de dejar constancia e informar, y nosotros vamos a dar prioridad a estos casos”, remarcó Costa.
Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Carlos Sotelo, señaló a este diario que “estimamos que se producirá un desaceleración en la oferta de propiedades nuevas durante los primeros meses, hasta que la gente se habitúe”. Desde la cámara sostienen que la medida organizará al sector ya que quien no esté registrado ante la AFIP no podrá operar. Sotelo expresó que “se producirá una decantación de intermediadores, como porteros y vecinos que no podrán cobrar comisión por mediar en la compraventa”.
Con esta medida culmina el ciclo de formalización de la cadena comenzado en 2006. En las etapas previas del proceso se incrementaron un 30 por ciento los valores netos de escrituración, la recaudación del ITI (impuesto a las transacciones inmobiliarias) pasó de 11 a 33 millones de pesos mensuales, se reempadronaron 15 mil inmobiliarias y se logró identificar a 17 mil rentistas con más de cinco propiedades. Desde la AFIP estiman que “todavía falta para llegar a los valores de mercado” y señalaron que, en otros rubros impositivos donde se realizaron este tipo de medidas, el sistema funcionó hasta ajustar los valores.
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