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En momentos en los cuales muchos sectores de la vida política magnifican el impacto local de la crisis internacional, vale la pena analizar algunos datos sobre la industria de la construcción. Varios reportes privados informaron una supuesta baja de alrededor del 20 por ciento en los m2 permisados, dando a entender la existencia de un parate en la actividad. Sin embargo, según datos de la Dirección de Estadística y Censos del gobierno porteño, el año pasado se permisaron 2,61 millones de m2, un 14 por ciento menos que en 2007. Aun así, no es correcto hablar de un parate de la construcción cuando se permisaron casi tres millones de m2.
Algunos datos pueden servir para aclarar este tema: el 2008 fue, desde 1977, el tercer año en cuanto a construcción en la ciudad. Durante la década del noventa, el promedio fue de 1,7 millón, con un punto máximo en 1998 de 2,2 millones. Sin duda, en lugar de hablar de una crisis del sector, se debe bucear en las características de los permisos y los sectores destinatarios de las inversiones inmobiliarias, ya que el problema habitacional no tiene correlato con la cantidad y calidad de metros pedidos.
Un análisis un poco más exhaustivo indica que la ciudad exhibe cuatro fenómenos significativos: I) aumento de la proporción de los departamentos monoambientes; II) aumento de la superficie por permiso; III) incremento de los departamentos “suntuosos”; IV) ampliación de la proporción de metros permisados para usos no residenciales (actividades económicas), particularmente a partir de la concentración del comercio y los servicios.
Los dos primeros fenómenos (departamentos más pequeños y más caros) advierten una profundización del patrón especulativo: mayor participación de la edificación de departamentos, aumento de la importancia de los monoambientes, la continuidad de tipologías de alta categoría y la concentración en los barrios “caros”. Esto indica que se construyen departamentos pensando en la renta inmobiliaria de los inversionistas y no en el bolsillo de posibles nuevos habitantes porteños. Parte de estas cuestiones se deben a la incidencia de las construcciones de Puerto Madero.
El tercer fenómeno (edificios más grandes) muestra a las claras que este mercado se encuentra más concentrado. En la década del noventa el promedio por permiso se situó en los 600 m2, en esta década en los 850 m2 y en el 2008, el promedio es de 1240 m2. Esto permite ver de qué manera cada vez menos jugadores se van quedando con la renta generada en el suelo porteño. La construcción no se detendrá con el esquema rentístico actual. Los altos precios de los inmuebles que rondan, si son nuevos, entre 2500 y 6000 dólares en las zonas más cotizadas de Puerto Madero y Recoleta, hacen que este negocio siga siendo beneficioso aun con la crisis internacional, más si se tiene en cuenta que aquí se depositan las ganancias de otras actividades. Los ladrillos se usan como reserva de valor, no como en el resto de los países centrales que sufren la crisis de las hipotecas.
En lo que concierne a la construcción con destino no residencial se da un considerable crecimiento, comparable sólo a la década del noventa, años del auge de los grandes centros de compra. Así, las mayores superficies volvieron a darse en los barrios “ganadores”, que son los del eje norte, más Caballito en el oeste porteño. Como excepción que confirma la regla, en el barrio de La Boca un sólo permiso para comercio sumó 129 mil metros cuadrados, lo que será en un futuro no muy lejano una fuerte competencia para los comerciantes de este tradicional barrio del sur.
La concentración de pocos permisos de viviendas muestra que son pocos los jugadores del mercado que pueden hacer negocios por 50 millones de dólares (lo que se espera obtener por un edificio de 10 mil m2 a 5000 dólares el metro). La tasa de ganancia ronda en estos casos el 20 por ciento, es decir, 10 millones de dólares por cada nueva torre que crece bajo el cielo porteño.
La mano invisible de mercado construye en su mayoría edificios “suntuosos” y monoambientes; lo que permite minimizar costos y maximizar las superficies vendibles. En nada se ataca los problemas habitacionales de la Ciudad. El esquema de construcción del 2008 vuelve a tener como corolario el patrón de distribución de la década del noventa, caracterizado por la mayor concentración de la construcción residencial y mayor participación de los permisos para grandes obras comerciales ¿El Estado porteño no tendrá nada que decir para reconducir este fenómeno?
* Economista de Fetyp.
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