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En los últimos dos años el mercado inmobiliario se consolidó como una de las mejores opciones de inversión. La caída del dólar, la baja tasa de interés que ofrecen los bancos y la experiencia traumática de los títulos públicos que entraron en default llevaron a quienes tienen ahorros a financiar la construcción de viviendas, incentivados por las altas tasas de rentabilidad que ofrece el negocio o, en los casos más conservadores, por la garantía que suponen los ladrillos como reserva de valor. El sector también atrajo la atención de inversores extranjeros debido a las bajas tasas de interés que se ofrecen en los países desarrollados, donde el sector inmobiliario también se expande. Los principales desarrolladores del mercado confirmaron a Cash que quienes financian la compra del terreno y la construcción de una obra para venderla cuando se termina, un año y medio después, han venido obteniendo una renta de entre 20 y 40 por ciento en dólares, pudiendo llegar a duplicar la inversión en los proyectos más exitosos. La combinación entre esas tasas de rentabilidad y la seguridad que implica una inversión inmobiliaria generó una oportunidad difícil de igualar en otras actividades. La mayoría de los emprendimientos se concentra en las zonas de alto poder adquisitivo como Puerto Madero, Palermo, Belgrano y Villa Urquiza. Esos cuatro barrios sumaron el 48,2 por ciento de la superficie permisada para construir vivienda durante el primer semestre. El crecimiento de la demanda especulativa convalidó una suba de precios en toda la ciudad, que también impactó en el mercado de propiedades usadas e incluso en los alquileres, dificultando aún más el acceso a la vivienda de los sectores medios y bajos.
En diciembre de 2001, el precio promedio por m2 de suelo en la ciudad era de 555 pesos/dólares. Luego de la devaluación, en junio de 2002, cayó a 213 dólares. Ese precio, combinado con los bajos costos de la construcción abrió una oportunidad que se tradujo en un fuerte aumento de la demanda de lotes para construir viviendas en las zonas de mayor poder adquisitivo. A partir de entonces, la tierra comenzó a subir de manera ininterrumpida hasta que en junio de este año llegó a 591 dólares. Ese valor es 6,4 por ciento más que a fines de la convertibilidad y 177 por ciento más que hace tres años, según datos de la Dirección de Sistemas de Información Geográfica del Gobierno de la Ciudad. La evolución de las escrituras y las hipotecas permite ver que la mayor demanda que reactivó los precios estuvo impulsada por personas que solventaron sus operaciones con ahorros propios. Durante 2001 el promedio mensual de escrituraciones en la ciudad fue de 6646, mientras que las hipotecas promediaron 1695 por mes. En el primer semestre de 2005 las escrituraciones llegan a 6869 por mes, pero las hipotecas apenas promedian 450 mensuales.
Entre los inversores que financian la construcción de viviendas multifamiliares se destaca el especulador que ingresa al negocio para lograr una utilidad atractiva desprendiéndose de la unidad cuando se termina de construir. Este operador invierte en el emprendimiento apenas comienza, aprovechando los precios de lanzamiento, pues los desarrolladores fijan una cotización piso cuando se inicia la obra y a medida que avanza la construcción y los departamentos se van vendiendo el valor sube. En algunos casos recuperan ganancias a los seis meses vendiéndole su participación a otro inversor para sumarse a un nuevo lanzamiento. Esos son los jugadores más hábiles que cuentan con información privilegiada y se dedican al negocio tiempo completo. En estos últimos dos años son los que sacaron las mejores tajadas llegando a duplicar su capital invertido en algunas operaciones.
Los más conservadores también apuestan a valorizar su capital inicial, pero luego deciden conservar el bien como reserva de valor, ya sea dejando la unidad disponible u ofreciéndola en alquiler a sectores de alto poderadquisitivo. Otro segmento lo componen quienes financian la construcción de un inmueble al que tienen pensado mudarse porque les sale más barato construir que comprar una unidad terminada. Daniel Mintzer, socio de la desarrolladora G&D Developers, responsable de los emprendimientos Palermo Uno1 y Torre Esmeralda, afirmó a Cash que “la demanda está conformada por esos tres tipos de compradores en porcentajes similares”.
Los desarrolladores consultados afirmaron que entre quienes participan del negocio se destacan chacareros, intermediarios de cereales, empresarios textiles, profesionales independientes, ejecutivos e inversores extranjeros. El aporte mínimo suelen ser de 50 mil dólares y el techo es difícil de calcular, sobre todo en Puerto Madero, donde están los emprendimientos más grandes, con un promedio cercano a los 30 mil metros cuadrados por obra. Allí se concentró el 21 por ciento de la superficie permisada en el primer semestre. Enrique González, gerente de Caputo S.A, empresa que está desarrollando El Mirador de Puerto Madero en el dique 3 afirmó a Cash que “Puerto Madero es ideal para el inversor extranjero porque prefiere un barrio planificado antes que el crecimiento irregular de otras zonas”. En Puerto Madero, Alan Faena está desarrollando El Porteño Art District, un complejo que contempla una serie de edificios entre los que se incluyen La Porteña, La Porteña 2 y Los Molinos. Faena sostuvo a Cash que “hoy por hoy nadie quiere ahorrar en bancos y lo único que es seguro es el real estate. Por ende, cada vez va a tener más valor. Nosotros tenemos muchos terrenos y le damos a cada producto que hacemos más valor”.
El segundo lugar en el ranking de la superficie permisada para construir vivienda en el primer semestre lo ocupó Palermo con el 14,4 por ciento. Allí se destacan obras de 4 mil metros cuadrados en promedio. Fundamentalmente en el Palermo tradicional ubicado en el radio de Santa Fe, Libertador, Coronel Díaz y Juan B. Justo, aunque en los últimos tiempos han cobrado un fuerte impulso los emprendimientos inmobiliarios en el radio de Santa Fe, Dorrego, Guatemala y Coronel Díaz, que abarca la zona de la avenida Juan B. Justo donde se están construyendo las torres Hollywood 1 y 2 y Palermo Uno1. Héctor D’Odorico, titular de la inmobiliaria homónima y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina afirmó a Cash que “esos megaemprendimientos están revalorizando el lugar”. Otra de las zonas de fuerte actividad es Las Cañitas. En el radio que conforman Luis María Campos, Ortega y Gasset, Avenida Libertador y José Hernández se concentra una gran cantidad de emprendimientos.
Los inversores apuestan a repetir en el mercado inmobiliario las tasas de rentabilidad que se han venido obteniendo hasta ahora, pero las condiciones no son siempre las mismas. La suba del precio de la tierra y el incremento en los costos de la construcción ha ido achicando los márgenes. Además, siempre queda el interrogante de si la demanda va a terminar convalidando la oferta. Algunos analistas afirman que el crédito hipotecario va a ser fundamental para que ello ocurra, pero en la actualidad las propiedades resultan inalcanzables para una gran parte de la población que cobra en pesos y ha visto cómo los precios de las propiedades se han acercado a los valores en dólares previos a la convertibilidad.
Por ese motivo algunos desarrolladores prefieren ser más cautos. Ezequiel Camps, director comercial de Argencons, sostiene que “quienes hoy están invirtiendo en algún momento van a querer realizar su ganancia, pero si la oferta termina siendo mayor a la demanda puede haber un ajuste de precios que afecte los márgenes. En ese momento se van a sentir víctimas como pasó con los títulos públicos. Por eso nosotros aclaramos que no aseguramos rentabilidad, ni precio de venta a futuro”. Los inversores suelen operar como una manada. Donde unos obtienen buenos resultados después va el resto, pero siempre están los que llegan tarde y terminan sin poder recuperar lo invertido.
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