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Hace tres años, cuando comenzaba en el mercado a ofrecerse créditos hipotecarios poscrisis –inicialmente a cinco y luego a diez años a tasa fija–, se señalaba que solamente el 20 por ciento de los individuos que calificaban en forma previa al crac financiero lo hacían con posterioridad. En los años siguientes, si bien se ha observado cierta mejoría en el ingreso –en el sector privado–, éste se vio superado por el incremento proporcionalmente más alto del precio de las propiedades. Esa evolución dispar y la reticencia de los candidatos a tomar créditos a tasas variables y por veinte años planteaban dudas sobre el futuro del mercado hipotecario.
Los propietarios de inmuebles de alquiler fueron recuperando lentamente rentabilidad, en primer lugar por intermedio del valor de las propiedades y posteriormente por la aceleración en el precio de los alquileres. Los años poscrisis han sido marcados por un boom inmobiliario que tuvo otros actores que los de la década anterior. La demanda no está conformada mayoritariamente por jóvenes parejas en busca de una primera propiedad nueva o de poco uso en un contexto de buenos ingresos en términos internacionales, sino por profesionales exitosos económicamente, empresarios de los sectores de sustitución de importaciones, empresarios agropecuarios, ex ahorristas que buscan una renta más segura, algunos inversores extranjeros y los infaltables especuladores de cualquier mercado. La consecuencia fue una oferta dominada por propiedades de altos estándares de calidad y precios elevados.
Bajo las condiciones actuales, aun integrando un anticipo del 25 por ciento del valor de la propiedad, la relación cuota/ingreso deja fuera del acceso al crédito hipotecario a gran parte de la población y más afuera se quedaría el candidato si algún banco llegara a ofrecer financiarle la totalidad. De no flexibilizarse al menos algunas normas, seguirá siendo imposible afrontar una cuota mayor ya que compromete una porción muy importante de su ingreso.
En este contexto el Gobierno intenta operar sobre el mercado de alquileres con el objetivo de morigerar la escalada. Por otro lado, si un número mayor de individuos calificara como tomadores de crédito, debería aumentar algo la oferta de unidades para venta con dicho perfil. En esa línea el BCRA introdujo medidas para mejorar el cómputo, como garantías de las hipotecas en los casos que los bancos decidieran financiar por encima del 75 por ciento del valor del inmueble.
La extensión de plazos no constituye una solución por sí misma, ya que el valor tiempo del dinero hace que a igual capital solicitado, en el doble de plazo (de 10 a 20 años), implique un aumento del monto a pagar del 37 por ciento a iguales tasas y del 51 por ciento si se triplicara (de 10 a 30 años). Por ejemplo, si a una tasa de 10 por ciento anual y pagando 1320 pesos mensuales se pueden obtener 100.000 pesos a 10 años, el monto trepa a 137.000 a 20 años y a 151.000 a 30 años. Queda claro que es necesario entonces operar también sobre la tasa. Hay bancos privados líderes que continúan ofreciendo tasa fija a 10 años del 13,70 por ciento anual. No hay que dejar de recordar que cuanto más largo sea el crédito, menos capital se paga en las primeras cuotas (y más interés, al ser las cuotas iguales por sistema francés). La cuestión será encontrar qué entidad privada estará dispuesta a otorgar líneas tan blandas sin ninguna cláusula de ajuste. Podrían tenerlas como un gesto político en pequeñas líneas, pero claramente no son negocio en el mediano plazo. Los anuncios hasta la fecha en la materia se circunscriben a unos pocos bancos privados y a un banco oficial.
En una economía inflacionaria, donde el ingreso tiene algo por recuperar en términos relativos, un crédito hipotecario a tasas razonables y fijas no es una mala opción. Por el contrario, un crédito hipotecario a tasa variable (básicamente en función de la tasa de plazo fijo) puede resultar una caja de Pandora en eventuales crisis financieras, tan caras a la memoria colectiva.
* Contador público y licenciado en Administración (UBA).
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