Espejo para la Argentina

desde Salamanca

La recalificación del suelo para uso urbano, la destrucción del patrimonio existente y el divorcio entre las viviendas construidas y la necesidad de habitarlas contribuyen a una fuerte especulación del sector inmobiliario en España, concentrado en pocas y grandes inmobiliarias. Este comportamiento especulativo derivó en un fuerte aumento de las viviendas, que implica que la mayoría de las familias dedica entre 30 y 50 por ciento de sus ingresos a pagar hipotecas. En diálogo con Cash, el profesor de la Universidad de Valladolid Oscar Carpintero cuestionó que se “incentiva la compra más que el uso de la vivienda”.

Oscar Carpintero: “Es fundamental penalizar el uso especulativo de la vivienda”.

¿Cómo caracteriza el fenómeno del “boom inmobiliario”?

–Hay dos elementos. Uno general –común a casi todos los países–, que es la recalificación de los terrenos de uso rústico (no urbano) a uso urbano. En Madrid casi el 30 por ciento de suelo rústico está en manos de 27 inmobiliarias que ejercen una fuerte presión para urbanizar. El otro elemento, peculiar en España, es que aquí el ritmo de destrucción es record en Europa. Ese elemento, que contribuyó al boom inmobiliario, generó un divorcio entre la construcción de viviendas y las necesidades de hogares por crecimiento poblacional.

¿En qué consiste este divorcio?

–En España se inician 800 mil viviendas cuando la demanda de viviendas para uso ordinario (para vivir) es de 300 mil. Esas otras viviendas van destinadas a segunda residencia o a la especulación: compra de vivienda para revenderla a un precio mayor.

¿Qué efectos causa el creciente aumento de las hipotecas en las familias que compraron una vivienda para vivir?

–En los ’90, las tasas bajaron y la gente tuvo más facilidades para endeudarse. Pero con el actual repunte de la tasa, el grueso de las familias dedica una parte importante de sus ingresos al pago de la hipoteca. El problema de la vivienda en España no es de necesidad –hay tres millones de viviendas vacías sobre un total de 20 millones–, sino de acceso.

¿Por qué se llega a esta situación?

–Porque el marco que regula el sector favorece este tipo de comportamientos. La gente invierte en ladrillos o en la Bolsa porque sale ganando. Hasta el ’91 existían desgravaciones a la compra de la segunda vivienda, lo cual es surrealista. Y la compra de la primera vivienda también está muy desgravada. Y esta primera vivienda a veces no la compra la persona que verdaderamente la utiliza. Se impuso la modalidad de comprar viviendas a nombre de otras personas y luego revenderlas. Es mayor el incentivo a la compra que al uso. Una parte importante de esas viviendas de uso no ordinario está en el litoral del país, con el agravante de que allí hay una demanda extranjera muy pudiente.

¿Qué habría que hacer?

–Nuestro país se debe plantear si merece la pena poner el grueso de su territorio al servicio de un tipo de demanda que implica excluir del acceso a la vivienda al 95 por ciento de la población. Hay que cambiar la ley del suelo, que declara todo el suelo como urbanizable salvo que se proteja. Lo fundamental es penalizar el uso especulativo de la vivienda.

¿Es posible visualizar ese uso especulativo?

–Es muy fácil. Las compañías de servicios (agua, luz, etc.) saben perfectamente cuándo la casa esta vacía. Sin llegar a una medida drástica como la expropiación, se puede tener una política impositiva muy agresiva hacia las viviendas desocupadas.

¿Cree que estas medidas resolverían el problema de acceso a la vivienda?

–Para ello habría que implementar políticas de alquiler. En España sobran viviendas. Se construye más que en Alemania y Francia juntas. Hay que favorecer el acceso a la vivienda existente con una fuerte intervención pública en el mercado del alquiler. Por qué endeudarse con una hipoteca cuando se puede tener una vivienda en alquiler por 20 años de forma estable. Si el sector público interviene de manera potente en el mercado del alquiler, la presión sobre la compra será mucho menor. Y los precios de esas viviendas bajarán.

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