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Tras un lustro del desplome de las operaciones con hipotecas basura se exhiben dos realidades en el mercado global: una contracción de esas líneas de crédito en algunos casos y la vuelta a la especulación en otros. La persistencia de la autorregulación en las plazas de los desarrollados abre la puerta a nuevos excesos sobre clientes, mientras sus negocios continúan ampliando la brecha entre los que más tienen y los de menores recursos. Este es el caso de España, donde volvieron a hacerse escuchar denuncias por abuso en hipotecas. En tanto, en Argentina los bancos privados miran hacia otro lado y no atienden el segmento hipotecario por considerarlo de alto riesgo. La ampliación del programa de créditos para la vivienda Pro.Cre.Ar no sólo busca atender esa demanda insatisfecha sino impulsar el crédito privado.
La Fiscalía española recibió nuevas denuncias por estafas en las hipotecas basura de la financiera Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), la entidad de créditos hipotecarios filial del Banco Santander. El esquema podría resumirse en “cuanto más se paga, más se debe”. La denuncia se sustenta en un esquema de crédito bajo la condición préstamo con garantía hipotecaria que termina en estafa, por la no amortización de capital y la acumulación de intereses y gastos que elevan exponencialmente las cuotas. Para lograrlo, las cuotas mensuales pactadas no llegan a cubrir la totalidad de los intereses devengados mensualmente, con lo que el nuevo cálculo de la cuota se realiza sobre la base de un capital que incluye los intereses no pagados del año anterior. Esto le permite a la financiera aumentar esa deuda de forma progresiva.
El retorno de estas prácticas es posible por la ausencia de controles por parte del Estado español, lo que hace todavía más difícil el acceso a la vivienda, además de permitir el fraude. La comparación entre España y la Argentina, por las similitudes en las consecuencias de las crisis que –pese a ser de distinta índole– sufrieron ambos países, sigue siendo casi inevitable. La respuesta de los bancos locales a la crisis de 2001-2002 fue focalizarse en el crédito de corto plazo, vinculado con el consumo y la contracción del financiamiento de largo plazo. En el caso de las líneas productivas, la mejora en el acceso estuvo vinculada con una resolución del Banco Central para redireccionar el crédito, pero los préstamos hipotecarios son muy pocos. De hecho, apenas cinco bancos mantienen una cartera activa y la mitad de las líneas está concentrada en bancos públicos, como el Nación y el Ciudad.
La falta de oferta requirió entonces de intervención estatal. El programa del créditos para la vivienda del Pro.Cre.Ar sustituyó el protagonismo que debería tener el sistema bancario y sólo en el último sorteo –el octavo desde que comenzó el programa, el 12 de junio del año pasado– superó en diez veces, más de 158 mil beneficiarios, la cantidad de créditos desembolsados por los bancos durante todo el año pasado (apenas 15 mil). Esta nueva edición contempló líneas de características bancarias, como la destinada a la compra de terrenos y construcción de la vivienda y la adquisición de unidades a estrenar, mientras que se mantuvieron los préstamos para construir sobre terreno propio y el plan de desarrollo urbanístico. Este esquema de créditos, con tasas fijas y garantía real, permite reducir la desigualdad en las oportunidades de acceso a la vivienda y establecer una pauta para el sistema financiero.
El programa inclusive se nutrirá de fondos privados para aceitar los nuevos desarrollos, con garantía y administración del Estado. A partir de mañana, inversores institucionales podrán suscribir valores representativos de deuda del fideicomiso financiero constituido para financiar construcción de viviendas y desarrollos urbanísticos. En una primera etapa, alcanzará los 15.500 millones de pesos. El programa completo asciende a 43.785 millones. El plazo será de 14 años y las tasas de interés crecientes hasta 17,5 por ciento anual
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