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Este lunes se demostr贸 la potencia de una idea. Tanto, que dej贸 gratamente sorprendidos a los organizadores del encuentro en la Legislatura: m谩s de treinta funcionarios de primer nivel, empresarios y arquitectos fueron a escuchar y debatir la idea del FOT virtual, la herramienta legal que crea un nuevo 鈥渙bjeto鈥 transable y puede ser vital para salvar el patrimonio.
La noci贸n es simple, novedosa y pr谩ctica, y consiste en monetizar el potencial constructivo de los edificios patrimoniales, sin necesidad de venderlos y demolerlos. En esta Edad del Hierro en que vivimos, nuestros mejores edificios son descartados por una raz贸n y s贸lo una, que es que no usan todo el volumen disponible seg煤n la ley. A ciertos ojos, una casa o un edificio de pocos pisos no existe, ya que lo 煤nico que se ve es el hueco por encima, que podr铆a construirse. Por eso caen casas y m谩s casas, arrasadas para construir algo mucho peor, pero m谩s grande y rentable.
La presidenta de la Comisi贸n de Patrimonio, Teresa de Anchorena (Coalici贸n C铆vica), junto con Christian Asinelli (Identidad Porte帽a), pens贸 el problema desde este 谩ngulo. A la vez se preocup贸 porque los due帽os de edificios catalogables no terminen perjudicados en el bolsillo a la hora de vender sus propiedades. Con apoyo de Marta Varela (PRO) y Eduardo Epszteyn (Di谩logo por Buenos Aires) crearon el concepto de 鈥渢ransferencia de capacidad constructiva remanente鈥. En castellano simple, esta transferencia significa darles existencia legal a esos metros cuadrados que no se construir谩n para no demoler el edificio existente, y permitir que sean vendidos para que se los construya en otras partes de la ciudad.
La reuni贸n fue en la bella biblioteca de la Legislatura, y Anchorena la abri贸 recordando que en cuatro a帽os se lograron desde su comisi贸n 300 catalogaciones, con otras 500 en tr谩mite, adem谩s de crear dos APH, reglamentar quince y poner en marcha los reglamentos de otras diez. La diputada tambi茅n record贸 la sanci贸n de las leyes 2548 y 3056, que lograron darles protecci贸n a los edificios anteriores a 1942, invirtiendo en principio la carga de la prueba con la piqueta, teniendo que demostrar que las piezas no tienen valor particular. Y luego remarc贸 la importancia de la uni贸n entre lo p煤blico y lo privado, y la necesidad de buscar soluciones pr谩cticas para el mantenimiento de nuestro patrimonio edificado.
Adem谩s de sus colegas diputados, la escuchaban el presidente del Banco Ciudad, Federico Sturzenegger; el de la fundaci贸n del banco, Diego Guelar; el director de la Corporaci贸n Antiguo Puerto Madero y ex subsecretario de Planeamiento Urbano, Alfredo Garay; el defensor adjunto del Pueblo porte帽o especializado en temas urbanos, Gerardo G贸mez Coronado; la asesora del jefe de Gabinete porte帽o, Paula Uhalde; y el inefable director general del Casco Hist贸rico, Luis Grossman. Entre los privados estaban Carlos Berdichevsky, en su tal vez 煤ltima aparici贸n como presidente del CPAU; N茅stor A. Walenten, que preside la C谩mara Inmobiliaria Argentina; los arquitectos Justo Solsona, Berardo Dujovne, Carlos Libedinsky, Diego San Mart铆n y Marcelo Magad谩n; el director de la revista Summa, Fernando Diez; Iuri Izrastzoff, titular de la Inmobiliaria Izrastzoff; y Santiago Pusso, presidente de Basta de Demoler.
Con Facundo de Almeida, jefe de asesores de Anchorena, moderando, la presidenta de la comisi贸n explic贸 que 鈥渁hora tenemos que hacerlo sustentable econ贸micamente, para eso proponemos la creaci贸n de un proyecto de colaboraci贸n p煤blico-privado como ocurre en M茅xico, y por otro lado que los metros que los propietarios de los inmuebles catalogados se pierden de construir, puedan venderlos para ser utilizados en otras zonas de la ciudad鈥. Epszteyn coincidi贸 diciendo que 鈥渘inguna ley por s铆 sola va a permitir proteger el patrimonio si no tiene detr谩s un mecanismo que permita que exista alg煤n tipo de subsidio o de fondo que lo haga sostenible econ贸micamente, y para eso es preciso incorporar la idea de mercado a la preservaci贸n del patrimonio arquitect贸nico鈥. Asinelli agreg贸 que 鈥渓o que pretendemos es que en aquellos edificios que sean declarados de valor patrimonial, no quitar el beneficio econ贸mico a los due帽os sobre su terreno y que puedan transferir los metros no construidos hacia otro sector de la ciudad鈥, y Varela redonde贸: 鈥淓spero que podamos llegar a un acuerdo coherente para sacar adelante estos proyectos de una vez por todas鈥.
Lo notable fue el entusiasmo del Banco Ciudad, que ya hace meses hab铆a mostrado inter茅s en el nuevo instrumento. Sturzenegger ofreci贸 sus servicios al decir que 鈥渆l banco puede ayudar en este tema, contribuir en el armado de este mercado. Es factible y desde el punto de vista log铆stico esto va a ser un t铆tulo-valor para ser ofertado en forma p煤blica. Es algo que se puede implementar y con mucha transparencia鈥. Izrastzoff, que tiene muchos a帽os en el mercado inmobiliario y se mostr贸 en varias ocasiones como una persona l煤cida en el tema, explic贸 que 鈥渓as demoliciones de edificios patrimoniales perjudican al mercado y perjudican al turismo. Los inversores extranjeros ven con horror los edificios valiosos que se demuelen en Buenos Aires, y poco a poco los inversores argentinos comienzan a darse cuenta de que es posible hacer negocios sin destruirlos y eso genera una demanda creciente de ese tipo de edificio鈥. Diez destac贸 la b煤squeda de 鈥渦na neutralidad econ贸mica鈥 de las catalogaciones, y Garay habl贸 de la brevedad y simplicidad del proyecto, que escapa a los habituales bizantinismos que luego dificultan la aplicaci贸n.
G贸mez Coronado dijo estar contento porque el proyecto busca 鈥渟olucionar un problema recurrente que tenemos en la Defensor铆a y es el choque de derechos que genera el inter茅s de los vecinos en proteger su identidad y calidad de vida de sus barrios, y el de los propietarios de no verse perjudicados por esa protecci贸n鈥.
Por supuesto, ten铆a que haber una nota discordante en la reuni贸n y le toc贸, nada sorprendentemente, a Berdichevsky, que ya se luci贸 como un lobista de poca sutileza tratando de bloquear las leyes de patrimonio. 鈥淣o es suficiente, se deber铆an contemplar tambi茅n los lotes anexos a edificios patrimoniales, que muchas veces tambi茅n tienen restricciones. Hay normas que no permiten rehabilitar edificios existentes que tambi茅n deber铆an revisarse.鈥
El arquitecto fue prolijamente ignorado por los presentes. El Banco Ciudad se prepara para administrar un nuevo instrumento comprable y vendible, viendo un nuevo mercado en nacimiento. Y los cuatro diputados acordaron en p煤blico pulir las diferencias y presentar un proyecto 煤nico, respaldado por cuatro bloques dentro de la Legislatura.
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