OPINION

LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCION Y ALGUNAS TRABAS A SU DESARROLLO
Sector clave del crecimiento

El crecimiento económico de un país depende no sólo de la acumulación de factores sino de la calidad de las políticas económicas que logren la convergencia de parámetros cuyas incidencias son variables. En ese orden, la construcción es una herramienta ideal para lograr el despegue, ya que absorbe un elevado porcentaje de mano de obra y produce un efecto derivado en un gran número de industrias.

Por Ing. Moisés Resnick Brenner*

Las autoridades nacionales están empeñadas en lograr el crecimiento del país en la forma más acelerada y genuina posible. En ese orden, la construcción es una herramienta ideal con la que pueden lograr tal despegue, ya que absorbe un elevado porcentaje de mano de obra y produce un efecto derivado en un gran número de industrias.
El crecimiento económico de un país depende no sólo de la acumulación de factores sino de la calidad de las políticas económicas que logren la convergencia de parámetros cuyas incidencias son variables. En efecto, algunos países de Europa Central y del Este tuvieron durante años las tasas más altas de inversión y aun así no consiguieron el crecimiento deseado –en especial se cita el caso de Argelia–, mientras que otros como el caso de Hong Kong lo lograron con la mitad de la inversión realizada por Singapur, lo que estaría demostrando que no se trata de cantidad de inversión sino de calidad de inversión.
En junio de 1992, el Instituto de Economía de la Universidad Católica, con el auspicio del Banco Central de Chile, realizó unas jornadas en Santiago con la participación de distinguidos economistas nacionales y extranjeros, en la que se trataron los principales determinantes del crecimiento económico. Resultaron de particular interés los test empíricos desarrollados por F. Larraín y R. Vergara, quienes vincularon la distribución del ingreso con la inversión privada y el crecimiento, demostrando que a mayor desigualdad en la distribución del ingreso se retarda el proceso de crecimiento de los países, porque se generan mayores conflictos sociales y una mayor inestabilidad que afectan e inciden negativamente en la inversión privada y el crecimiento.
Dado que en la última década se ha producido la más fenomenal regresión en la distribución del ingreso en nuestro país, es necesario contar con un buen diagnóstico de la situación del sector y del mercado inmobiliario al momento, que permita generar medidas que eliminen todos los obstáculos que actualmente se presentan y restablecer en consecuencia una equitativa distribución del ingreso.
No se debe excluir de este análisis un insumo como el de los costos financieros que por su incidencia determinan finalmente la concreción de esas acciones.
La competitividad de los bancos no sólo debe analizarse entre las entidades locales, sino con las instituciones del exterior, lo que nos lleva a una primera conclusión: los costos que en nuestro país integran la intermediación bancaria elevan la tasa en un 50 por ciento sólo para cumplir con los requisitos de liquidez –encajes adicionales– fijados por el Banco Central, que a la fecha rondan en unos 25.000 millones de pesos.
Estamos durmiendo sobre un colchón de plata que se retrae de las inversiones productivas, recibiendo por esos depósitos un interés tres veces inferior a las tasas que el país paga por usar ese mismo dinero.

Medidas que frenan el desarrollo
El crédito para el desarrollo es la manifestación concreta que hace que las instituciones financieras crean en el país, en su gente y sus industrias, situación que no ha sucedido durante el último año como surge del Gráfico 1 que se anexa, donde las tendencias muestran la caída de los préstamos al sector privado y simultáneamente el crecimiento de los préstamos hipotecarios.
Si bien esta última conclusión sería muy alentadora, no ocurre lo mismo cuando cruzamos estos datos con el desarrollo de las escrituras traslativas de dominio, que reflejan una situación dramática ya que lasventas de unidades no han tenido un crecimiento que permita afirmar que el mercado se ha recuperado, y menos aún la actividad de la construcción –que es el que lo nutre–, que registra la mayor caída desde 1996.
El Gráfico 2 ilustra el comportamiento del sector, ya que mientras la actividad de la construcción, representada por la línea punteada, muestra una variación oscilante en los dos últimos años, la línea continua que muestra la variación de las escrituras traslativas de dominio de la Capital Federal más la provincia de Buenos Aires oscila con la misma tendencia ligeramente desfasada en el tiempo.
La verificación de que mientras los préstamos hipotecarios se incrementaban no sucediera lo mismo con las escrituras traslativas de dominio indica que se están otorgando préstamos con cualquier destino –a los que acceden en general quienes no pueden obtener un crédito comercial– hipotecando sus viviendas, como única garantía válida para algunos bancos, con tasas del orden del 15,5 por ciento en dólares y 18 a 20 en pesos, más comisiones de originación del 3 al 1 por ciento en función del monto, gastos de escribanía e inscripción, con las consecuencias previsibles de futuras ejecuciones por falta de pago.

Desnaturalización del crédito hipotecario
Los créditos con garantía del bien que se compra (autos, viviendas, electrodomésticos, etc.) han sido pensados de forma que las cuotas que integren el repago del monto concedido para la compra vayan acompañando la vida útil del bien en uso. En los casos en que el monto de crédito otorgado se consume antes que se cancele el préstamo, como lo son los que están siendo ampliamente publicitados, la inversión se transforma en gasto o el gasto se disfraza como inversión.
En efecto: una cosa es hablar de crédito con garantía hipotecaria utilizado por la banca comercial y otra es hablar de créditos hipotecarios concedidos por la banca de desarrollo, no sólo por el patrimonio del tomador al momento de tomar el préstamo, sino en función de lo que el deudor es capaz de producir, de forma de alentar la inversión a través de un retorno no sólo monetario sino social.

Un conjunto de medidas posibles
Construir o comprar una vivienda significa transformar un ahorro dinerario en una inversión inmobiliaria, que cuando no se hace al contado sino a través de un crédito, el comprador debe tener la capacidad para generar un ahorro mensual que le permita pagar la cuota comprometida.
La banca de desarrollo globaliza la acción en vivienda ya que permite, a través de la distribución del ingreso por tramos de población, determinar los créditos a otorgar a cada uno con plazos y tasas diferenciales, de forma de permitir posibilitar el acceso a la vivienda de la mayoría del espectro poblacional. Existe una serie de otras medidas posibles que permitirían dotar de mayor dinamismo a la actividad de la construcción:
- Liberar a las entidades financieras de los requisitos de liquidez para los créditos hipotecarios y de desarrollo. Teniendo en cuenta los niveles actuales de depósitos, cada punto porcentual que se reduzcan los requisitos de liquidez genera una expansión de la capacidad prestable primaria del orden de 1000 millones de pesos –o sea, más que los fondos anuales del Fonavi–, a lo que habría que agregar el efecto multiplicador bancario por inyección de liquidez en plaza.
- Extensión de los beneficios de la desgravación impositiva a la demanda para la compra de inmuebles nuevos o usados, descartando a los préstamos con garantía hipotecaria para otros destinos no inmobiliarios.
- Convocar a la actividad privada para la construcción de viviendas en locación, otorgándole los beneficios de la Ley de Locaciones Urbanas 23.091 del año 1984, por la que se dispuso –entre otras medidas– la desgravación impositiva para los capitales invertidos en la construcción de viviendas para alquiler, aún vigente, en base a un conveniente aggiornamiento de la misma, y en función a la apertura por un plazo determinado a través de un Decreto Aclaratorio del PEN, con lo cual se lograría un volcamiento inmediato de capitales hacia la construcción de otros sectores con ganancias blancas que a través de este estímulo podrían volcarse a la construcción.
- Instrumentar la recompra de papeles de la deuda externa argentina emitidos en dólares, que puedan estar desagiados en las Bolsas, pagados a la par del valor técnico actual, pero en moneda local y con asignación específica a un proyecto de inversión puntual que pueda ser verificado por la entidad que realiza la operación. Sería muy bien visto por las entidades multilaterales, pues se transformaría deuda en inversión productiva dentro del país.
- Instrumentar, a través de la Subsecretaría de Vivienda de la Nación, la regularización dominial de las viviendas construidas en las provincias, para otorgar las escrituras de propiedad a sus poseedores y al mismo tiempo constituir esas escrituras en mercadería securitizable para lograr recursos frescos con destino a las provincias.
- Otorgar líneas de créditos diferenciales a Organizadores de Demanda tales como entidades intermedias, de manera de llevar adelante la construcción de conjuntos habitacionales con el concurso de profesionales, empresas y usuarios.
- Reponer al menú de opciones de las AFJP las establecidas en los incisos o, p, y q del Art. 74 de la ley 24.241, que justamente determinaban las inversiones en obras públicas de interés nacional o regional, de infraestructura y servicios públicos, el financiamiento de viviendas y préstamos personales de corto, mediano y largo plazo a favor de trabajadores, que lamentablemente fueron vetadas por Decreto 2091/93 de promulgación.
- Reponer el plazo de 24 horas para la compensación de cheques en el clearing bancario en el microcentro vigente hasta 1995, el que invocando al efecto tequila se llevó a 48 horas y que, según algunos destacados especialistas, permitió a los bancos disponer de una suma del orden de los 10.000 millones de pesos a costa de la economía productiva y retardando inyección de liquidez en plaza.

* Presidente de la Comisión de Economía del Centro Argentino de Ingenieros