El alquiler aumentó, sólo en los últimos tres meses, hasta un 12 por ciento. Un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires tiene un valor de 13.600 pesos en promedio, que asciende a 17 mil si se tiene en cuenta que las expensas cuestan 3450 pesos en promedio. Esto es mayor a un salario mínimo (16.875 pesos) o a una jubilación mínima (12.937 pesos). Así se desprende de un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Además, renegociar un contrato, cuando finaliza el ciclo que tiene un mínimo de dos años, puede significar un 50 por ciento de aumento, según la Defensoría del Pueblo. Y los ajustes semestrales se cierran en 20 por ciento, cuando el año pasado estaban entre 12 y 15 por ciento, según la Cámara Inmobiliaria. A un mes de la devaluación post electoral, donde el dólar saltó de 47 a 60 pesos, aumentaron las denuncias por prácticas ilegales: contratos indexados por inflación y aumentos adicionales a las actualizaciones establecidas.
El promedio de las ofertas de alquileres de un departamento dos ambientes pasó de 15.262 pesos en junio a 16.688 pesos en septiembre, lo que significó un aumento acumulado de 9 por ciento. En el caso de un tres ambientes, en junio el precio era de 21.260 pesos en promedio, mientras que hoy se encuentran a 23.826 pesos, una suba acumulada del 12 por ciento. Así se desprende de un relevamiento del CESO en la Ciudad de Buenos Aires, correspondiente a 11 mil ofertas publicadas online. La mayor cantidad de ofertas son para departamentos dos ambientes (36 por ciento), luego tres ambientes (26 por ciento), le sigue un ambiente (22 por ciento) y el restante se divide entre 4, 5 o más ambientes.
Además, el informe destaca una significativa comparación: “El alquiler medio de un monoambiente ofertado en la Ciudad es de 13 mil pesos, mientras que una jubilación mínima es de 12.937 pesos. No alcanza ni para pagar un monoambiente medio”. Al precio de los alquileres, además, se le suma el valor de las expensas, que varían entre los 3400 y los 7200 pesos según la cantidad de ambientes. “Las expensas encarecen en torno a un 24 por ciento el costo respecto del precio del alquiler”, agrega el documento.
En lo que se refiere a la actualización semestral del valor del alquiler, esta se pacta en 20 por ciento, según informó la Cámara Inmobiliaria Argentina. El año pasado las actualizaciones se cerraban con variaciones de entre 12 y 15 por ciento. Como estas actualizaciones de años anteriores quedaron muy por detrás de la inflación, que acumula 55 por ciento interanual según el último dato del Indec, el ajuste se siente con fuerza al momento de la renegociación del contrato. Es decir, cuando finaliza y se pacta el nuevo valor del alquiler. En las renegociaciones se piden "aumentos exorbitantes" de 50 y hasta 70 por ciento, según reportó la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. Alejandro Bennazar, de la Cámara Inmobiliaria, dijo que esos valores pueden darse sólo en "casos puntuales" donde contratos de más de 3 años tenían actualizaciones semestrales bajas. "Lo que se busca es normalizar los valores, pero también tenemos en cuenta lo que pasa con las paritarias de las personas. Nadie quiere perder un buen inquilino", dijo Bennazar.
Prácticas frecuentes pero ilegales
En este último mes posterior a la devaluación, en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad aumentaron las consultas acerca de los contratos con aumentos semestrales indexados por inflación. Esto está prohibido según la ley 25.561, por lo que los contratos deben tener, al momento de su firma, cuáles serán los porcentajes de aumento semestral y, por ende, el valor del alquiler desde que se firma y hasta que transcurren los años que establece el contrato.
Otra problemática observada es el momento de la renovación de un contrato cuando concluye el ciclo establecido. Fernando Muñoz, a cargo de la Defensoría del Inquilino, explicó: "Como no existe el plazo de preaviso acerca de la continuidad o no del contrato, en la práctica significa que el inquilino deberá aceptarlo, ante la urgencia y la complejidad que implica una mudanza. Esto genera una angustia en los inquilinos que no esperan un aumento tan drástico y tienen que salir a buscar un lugar donde vivir”. El plazo de preaviso de continuidad estaba detallado en la Ley de Alquileres, que perdió estado parlamentario en el Congreso a fines del año pasado.
Otra práctica registrada es el aumento de firmas de contratos por un plazo menor al estipulado por ley, que es de mínimo dos años. “Las inmobiliarias le hacen a los residentes alquileres temporales por 6 meses o un año. Renegociar con mayor frecuencia un contrato permite aplicar mayores aumentos. Pero la ley es clara: si presume vivienda, el contrato debe ser de mínimo dos años”, explicó Muñoz.
Según un informe de la Defensoría, el 41 por ciento de los inquilinos tiene dificultades para pagar el alquiler, cifra que se duplicó en un año y medio, ya que en marzo de 2018, 21 por ciento de los inquilinos presentaba inconvenientes. Ante estas dificultades, uno de cada tres inquilinos consulta cómo funciona la rescisión anticipada del contrato.
Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, dijo que la modalidad más común que observó en este último mes es la intención de los propietarios de renegociar un contrato antes del tiempo de la finalización. “Llaman a los inquilinos y les dicen que por todo el tema del dólar el contrato quedó defasado y lo tienen que repactar”, contó Botana. Esto ocurre con mayor frecuencia en los casos donde se pacta directamente con el dueño y no a través de una inmobiliaria. Cabe aclarar que un contrato que está vigente sólo puede renegociarse cuando finaliza. “Hay inquilinos que se sienten intimidados y ceden, la relación es asimétrica”, explicó Botana. Una herramienta legal para afrontar este tipo de propuestas ilegales es iniciar un juicio de consignación de alquileres.
Además, otra tendencia observada son los jóvenes que vuelven a las casas de sus familias o las familias que resignan metros cuadrados. “Lo que no se está dando es la mudanza a zonas más alejadas. La brecha entre los barrios bajó y hoy en día todo es caro”, agregó Botana.
