Una nueva ley de alquileres está siendo discutida en comisiones en el Senado de la Nación luego de haber recibido la media sanción en la Cámara de Diputados el pasado miércoles. El proyecto redactado por Juntos por el Cambio prevé una duración máxima de los contratos de dos años en lugar de tres, como estipula la normativa actual, además los aumentos se fijarán en un plazo que va de cuatro a doce meses, mientras que ahora son anuales, y se calcularán en base a un índice consensuado por las partes en lugar de seguir el actual mix entre el IPC y la variación salarial. Página 12 consultó a diferentes especialistas y protagonistas del mercado inmobiliario sobre esta ley polémica y llamativa, a su vez, por la celeridad en su tratamiento.

El proyecto de ley que modifica la normativa vigente es más regresivo para los inquilinos, pero desde la oposición se esfuerzan por presentarlo como una vía para revertir la caída en la oferta de viviendas para alquiler, que ocurrió –entre otras cosas- luego de la sanción de la ley actual. Las condiciones para alquilar en Argentina se han vuelto leoninas en los últimos años porque la vivienda es un derecho para unos y para otros funciona como un activo financiero a preservar su valor en dólares. 

Una encuesta realizada por el CELS, junto al Instituto de Geografía de la UBA y otras entidades para el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en noviembre de 2022, mostró que el 32 por ciento de los hogares inquilinos gastan más de la mitad de sus ingresos en pagar el alquiler y el 63 por ciento se encuentra endeudado, formal o informalmente, y usa la mayor parte de esa deuda para costear dicho gasto.

La ley de alquileres actualmente vigente buscaba dar más previsibilidad a los inquilinos pero a su vez obligaba al Estado a intervenir en el mercado, a desarrollar las herramientas para que se cumpliera en los hechos. Pero su aplicación terminó quedando a discrecionalidad de las inmobiliarias: algunos propietarios la acataron pero otros no. 

Desde el CELS informaron que según los resultados de la última encuesta inquilina sólo el 50 por ciento de los hogares que alquilan en el AMBA cuenta con un contrato escrito y más del 60 por ciento asume aumentos por fuera de lo establecido por la normativa actual. De esta manera, si el Estado no vela por el cumplimiento de una ley, la debilita.

Finalmente, el miércoles pasado la oposición de Juntos logró dar media sanción a una normativa que reduce los derechos de los inquilinos. “En el contexto actual un cambio en las regulaciones genera más especulación”, sostiene la socióloga Florencia Labiano, para quien difícilmente aumente la oferta en alquiler dada la inestabilidad que producen las elecciones y la fuerte aceleración inflacionaria luego de la devaluación. “La gente va a esperar a ver qué pasa antes de poner la vivienda en alquiler”, argumenta. 

Y esa especulación sumada a los cambios de la norma, es inflacionaria “porque es más breve el período de reajuste, porque no está prohibida la firma de contratos en dólares y porque se pierde la referencialidad en un índice, dado que puede utilizarse cualquiera y por períodos distintos. En la práctica, el mínimo período de ajuste de cuatro meses acabará siendo el de máxima duración en todos los contratos”, aclara.

“Con la ley vigente si empezaste el año pagando 100.000 pesos de alquiler, al cabo de doce meses habrás pagado 1,2 millones, pero con la modificación se suman aumentos que pueden ser cuatrimestrales. Entonces en el segundo cuatrimestre pagarás 140.000 pesos y en el tercero 200.000. De modo que en suma habrás pagado cerca de 2 millones de pesos en alquiler en un año”, agrega Gervasio Muñoz de Inquilinos Agrupados.

Sergio Rosanovich, que es economista de la UBA y especialista en temas de vivienda, también pone en dudas que los cambios introducidos a la ley contribuyan a ampliar la oferta de mercado, con un sencillo ejemplo: “Si se tratase de personas que luego de mucho esfuerzo logran comprar una segunda vivienda y la ponen en alquiler para complementar sus ingresos, no las retiran por la sanción de una ley. Y hubo mucho retiro de oferta entonces esto nos lleva a pensar que la misma está concentrada, pero no tenemos estadísticas de ello”. 

Para Rosanovich, la aceleración inflacionaria de los últimos años es un causal de ese fenómeno y otra razón por la cual de sancionarse la nueva ley dificilmente contribuya a aumentar la oferta: aun los ajustes que serán cuatrimestrales pueden quedarse cortos para sostener el valor de la vivienda. “Esto se discute en otros países que tienen legislaciones específicas para lo que llaman zonas tensionadas o de grandes propietarios y regulan, por ejemplo el precio inicial del alquiler”, sostiene el especialista.

Para Marta Liotto, titular de Cuciba, la cámara que reúne a los corredores inmobiliarios porteños, los cambios que buscan introducirse en la ley son fundamentales y tras la media sanción en Diputados las inmobiliarias experimentaron un repunte en las consultas. “Mientras tanto, muchos de los contratos que vencen son prorrogados, que es la herramienta que existe para que esas unidades se mantengan alquiladas. Porque, de lo contrario, muchos de los propietarios decidirían quitarlas del mercado hasta tener una mayor certidumbre”, agrega.