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Domingo, 4 de mayo de 2008
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Los precios de las viviendas en los centros urbanos

Inmuebles y la cuesti贸n agraria

La evoluci贸n del mercado inmobiliario est谩 muy vinculada con el precio de la tierra apta para la actividad agropecuaria. Formas de aplicaci贸n de una renta extraordinaria.

Por Carlos Fidel*

Como en toda sociedad compleja y abierta al mundo, en el pa铆s hay tensiones y conflictos, choques de posiciones entre segmentos sociales que surgen de distintos intereses y ubicaciones en el proceso de producci贸n, circulaci贸n y consumo, atravesado por dis铆miles concepciones pol铆ticas. Desde el punto de vista de la econom铆a, ese escenario expone la tensi贸n por la apropiaci贸n y distribuci贸n del excedente.

En las sociedades actuales los acuerdos son poco estables y los actores difusos en general operan a trav茅s de sus representantes o directamente se lanzan al ruedo. Por sus funciones el Estado deber铆a situarse en un lugar neutro, conciliador, dise帽ando y llevando a la pr谩ctica un proyecto con impacto en el presente y el futuro, para el logro del bienestar del conjunto de los habitantes, papel que no siempre cumple, por ineficiencias o porque esperan que los mecanismos del mercado ajusten un eficiente modelo de pa铆s.

Desde una perspectiva sist茅mica, importa incursionar en lo que ocurre con el precio del suelo urbano construido o sin uso. El punto de partida es que dicho precio est谩 en estrecha relaci贸n con el precio del suelo agrario. Es decir, no hay un territorio denominado 鈥渃ampo鈥 separado de una zona ocupada por la ciudad.

En principio por razones tecnol贸gicas, las intensas innovaciones se irradian desde el complejo cient铆fico/tecnol贸gico a todas las formas de producci贸n o consumo, sean de base urbana o agraria, generando transformaciones en la organizaci贸n de la producci贸n, el traslado y el consumo de los productos y el armaz贸n y circulaci贸n del capital financiero. Estableciendo un indisoluble entramado para la creaci贸n de la riqueza, circuito cada vez m谩s vol谩til y con r谩pida movilidad a escala mundial.

En otro nivel anal铆tico, en una dimensi贸n puramente material, las urbes se expanden en suelo que tiene uso agrario. El precio de ese suelo depende b谩sicamente de la fertilidad, rentabilidad y ubicaci贸n, cuyo excedente se distribuye entre personas que se quedan con el salario, la renta y/o el beneficio. Por caso, si la hect谩rea perif茅rica a un centro urbano tiene un precio de mercado de 10.000 d贸lares, ese ser谩 el nivel de inicio del que se ira formando el precio del suelo urbano.

A partir de ah铆 empiezan a funcionar los determinantes urbanos: accesos, tipo de uso, configuraci贸n del barrio, ubicaci贸n, dotaci贸n de equipamiento e infraestructura, nivel de violencia o convivencia, tipo del posible desarrollo urbano de la zona, tecnolog铆as en la construcci贸n m谩s el nivel de salarios m谩s los precios de los materiales de la construcci贸n. A los determinantes urbanos se les suman adem谩s los factores contextuales referidos a la expansi贸n o contracci贸n econ贸mica del pa铆s. Entre ellos no se debe olvidar que muchos de los que habitan en la ciudad son productores agrarios.

Sin duda, el mercado inmobiliario recibe inversiones o retiros de capitales internos y externos que pueden repercutir en los precios del territorio agrario. O sea, la interacci贸n de los precios urbanos/rurales est谩n en estrecha vinculaci贸n, en ciertas coyunturas m谩s que en otras, como la actual, porque en el sustrato son parte de un mismo modelo de organizaci贸n de la sociedad capitalista.

Despu茅s de la crisis del 2001, en las 谩reas metropolitanas y urbes menores se registraron los siguientes fen贸menos:

* Economista, docente investigador de la Universidad Nacional de Quilmes.

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