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Domingo, 4 de mayo de 2008

LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS EN LOS CENTROS URBANOS

Inmuebles y la cuestión agraria

La evolución del mercado inmobiliario está muy vinculada con el precio de la tierra apta para la actividad agropecuaria. Formas de aplicación de una renta extraordinaria.

 Por Carlos Fidel*

Como en toda sociedad compleja y abierta al mundo, en el país hay tensiones y conflictos, choques de posiciones entre segmentos sociales que surgen de distintos intereses y ubicaciones en el proceso de producción, circulación y consumo, atravesado por disímiles concepciones políticas. Desde el punto de vista de la economía, ese escenario expone la tensión por la apropiación y distribución del excedente.

En las sociedades actuales los acuerdos son poco estables y los actores difusos en general operan a través de sus representantes o directamente se lanzan al ruedo. Por sus funciones el Estado debería situarse en un lugar neutro, conciliador, diseñando y llevando a la práctica un proyecto con impacto en el presente y el futuro, para el logro del bienestar del conjunto de los habitantes, papel que no siempre cumple, por ineficiencias o porque esperan que los mecanismos del mercado ajusten un eficiente modelo de país.

Desde una perspectiva sistémica, importa incursionar en lo que ocurre con el precio del suelo urbano construido o sin uso. El punto de partida es que dicho precio está en estrecha relación con el precio del suelo agrario. Es decir, no hay un territorio denominado “campo” separado de una zona ocupada por la ciudad.

En principio por razones tecnológicas, las intensas innovaciones se irradian desde el complejo científico/tecnológico a todas las formas de producción o consumo, sean de base urbana o agraria, generando transformaciones en la organización de la producción, el traslado y el consumo de los productos y el armazón y circulación del capital financiero. Estableciendo un indisoluble entramado para la creación de la riqueza, circuito cada vez más volátil y con rápida movilidad a escala mundial.

En otro nivel analítico, en una dimensión puramente material, las urbes se expanden en suelo que tiene uso agrario. El precio de ese suelo depende básicamente de la fertilidad, rentabilidad y ubicación, cuyo excedente se distribuye entre personas que se quedan con el salario, la renta y/o el beneficio. Por caso, si la hectárea periférica a un centro urbano tiene un precio de mercado de 10.000 dólares, ese será el nivel de inicio del que se ira formando el precio del suelo urbano.

A partir de ahí empiezan a funcionar los determinantes urbanos: accesos, tipo de uso, configuración del barrio, ubicación, dotación de equipamiento e infraestructura, nivel de violencia o convivencia, tipo del posible desarrollo urbano de la zona, tecnologías en la construcción más el nivel de salarios más los precios de los materiales de la construcción. A los determinantes urbanos se les suman además los factores contextuales referidos a la expansión o contracción económica del país. Entre ellos no se debe olvidar que muchos de los que habitan en la ciudad son productores agrarios.

Sin duda, el mercado inmobiliario recibe inversiones o retiros de capitales internos y externos que pueden repercutir en los precios del territorio agrario. O sea, la interacción de los precios urbanos/rurales están en estrecha vinculación, en ciertas coyunturas más que en otras, como la actual, porque en el sustrato son parte de un mismo modelo de organización de la sociedad capitalista.

Después de la crisis del 2001, en las áreas metropolitanas y urbes menores se registraron los siguientes fenómenos:

  • Incesante suba de los precios del metro cuadrado urbano.

  • Alto ritmo y nivel de construcción de marco construido, agrietando la distancia real y simbólica entre zonas diferenciales de las ciudades.

  • Crecimiento del empleo en la construcción, acompañado con un relativo y atenuado aumento del salario, y un fuerte incremento de los precios de los materiales de la construcción.

  • Intenso intercambios de bienes inmobiliarios, especialmente en las zonas más caras.

  • Infimo y caro crédito público y privado para la adquisición de vivienda, casi inexistente para las clases populares.

  • No hay planes estatales para la construcción de vivienda en alquiler y reducidos programas dirigidos a los segmentos más pobres.

* Economista, docente investigador de la Universidad Nacional de Quilmes.

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