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El acceso a la primera vivienda es una aspiraci贸n de la clase media y media-baja. En los 煤ltimos a帽os se ensayaron algunas opciones como el Plan Inquilinos. Esas iniciativas no lograron su objetivo debido a que carec铆an de un factor fundamental: una cuota acorde con el bolsillo del trabajador y que adem谩s este 煤ltimo tuviera certidumbre sobre su evoluci贸n. En base a ese escenario, la Asociaci贸n de Empresarios de la Vivienda (AEV) present贸 en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires una propuesta de financiaci贸n hipotecaria. La operaci贸n permitir铆a que la cuota de ese tipo de pr茅stamos se reduzca en una tercera parte.
A pesar de la mejora en los ingresos que se exhibi贸 desde 2003 debido al sostenido proceso de recuperaci贸n econ贸mica, el porcentaje de participaci贸n de la cantidad de operaciones de compraventa inmobiliarias que se efectuaron en ese lapso se redujo a casi una quinta parte del nivel alcanzado a fines de los 鈥90. A tasa fija o variable, la actual oferta crediticia privada dista mucho de interrumpir esta tendencia declinante.
En el caso de los pr茅stamos a tasa fija, existe un fuerte descalce entre la cartera activa y la pasiva debido a que los ahorristas no colocan su dinero a largo plazo y, por lo tanto, la cuota es muy alta. A tasa variable, el descalce es menor, pero no as铆 el plazo. Con las tasas actuales, la cuota tambi茅n se torna inaccesible, a lo que se suma que pueda iniciar una escalada ante cualquier shock financiero.
La AEV present贸 una propuesta que combina una cuota ajustada por salarios, con rendimientos atractivos para inversores de largo plazo que financien el sistema. 鈥淟a f贸rmula parte de reconocer la realidad macroecon贸mica del pa铆s con niveles de inflaci贸n y tasas que pone en veredas opuestas al tomador y al financiador del cr茅dito鈥, explica la asociaci贸n de desarrollos inmobiliarias.
La entidad plantea un esquema de pr茅stamos ajustable que utiliza como factor de correcci贸n el 铆ndice de salarios general del Indec con un mes de desfase, reconociendo al inversor para financiar el sistema v铆a sistema financiero o Bolsa el ciento por ciento del indicador de correcci贸n. A esto se aplicar铆a una tasa de inter茅s real a definir por las condiciones del mercado, que podr铆a oscilar en el 4 por ciento.
La utilizaci贸n del 铆ndice de salarios conlleva como ventaja para el tomador del cr茅dito que el ajuste de la cuota se produce reci茅n dos meses despu茅s de que el indicador incorpor贸 los incrementos en los sueldos. 鈥淓sto evita el cl谩sico inconveniente de que la cuota suba por el ascensor y los salarios por la escalera鈥, se帽ala AEV.
El sistema mejora el perfil de riesgo del inversor debido que el car谩cter decreciente del sistema contribuye a reducir la mora. Las cuotas amortizan capital m谩s r谩pidamente que en el sistema franc茅s y, por lo tanto, existen menos posibilidades de desfase entre el saldo de la deuda y el valor de la propiedad. Finalmente, la iniciativa crea productos de inversi贸n de largo plazo que permiten resguardar el capital de la inflaci贸n y obtener una tasa de inter茅s real. Seg煤n argumentaron los actuarios Daniel Marc煤 y Ricardo Fern谩ndez Figini, autores del proyecto, dado que el sistema de ajuste que sufre el prestatario en sus cuotas es menor que el que recibe el inversores por sus ahorros, se rompe el conflicto de intereses que suele existir y se dispone de un esquema atractivo para ambas partes. 鈥淓l germen de la propuesta de AEV est谩 presente en uno de los 煤ltimos lanzamientos impulsados desde la esfera oficial en marzo pasado a trav茅s de la operatoria Banco Naci贸n Casa Propia鈥, se帽ala un informe de la consultora ReporteInmobiliario.com. En esta l铆nea, la actualizaci贸n de la cuota a partir del cuarto a帽o tendr谩 un techo que no podr谩 superar el 铆ndice de salario
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