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Domingo, 3 de octubre de 2010

FINANZAS › EL MERCADO BUSCA ALTERNATIVAS PARA FINANCIAR LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Cuota y plazo

Los créditos hipotecarios no exhiben dinamismo en el sistema financiero debido a que el monto de las cuotas y el plazo de repago no convocan a tomadores ni alientan a los bancos. Para superar esas restricciones se presentan nuevas opciones en el mercado.

 Por Cristian Carrillo

El acceso a la primera vivienda es una aspiración de la clase media y media-baja. En los últimos años se ensayaron algunas opciones como el Plan Inquilinos. Esas iniciativas no lograron su objetivo debido a que carecían de un factor fundamental: una cuota acorde con el bolsillo del trabajador y que además este último tuviera certidumbre sobre su evolución. En base a ese escenario, la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) presentó en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires una propuesta de financiación hipotecaria. La operación permitiría que la cuota de ese tipo de préstamos se reduzca en una tercera parte.

A pesar de la mejora en los ingresos que se exhibió desde 2003 debido al sostenido proceso de recuperación económica, el porcentaje de participación de la cantidad de operaciones de compraventa inmobiliarias que se efectuaron en ese lapso se redujo a casi una quinta parte del nivel alcanzado a fines de los ’90. A tasa fija o variable, la actual oferta crediticia privada dista mucho de interrumpir esta tendencia declinante.

En el caso de los préstamos a tasa fija, existe un fuerte descalce entre la cartera activa y la pasiva debido a que los ahorristas no colocan su dinero a largo plazo y, por lo tanto, la cuota es muy alta. A tasa variable, el descalce es menor, pero no así el plazo. Con las tasas actuales, la cuota también se torna inaccesible, a lo que se suma que pueda iniciar una escalada ante cualquier shock financiero.

La AEV presentó una propuesta que combina una cuota ajustada por salarios, con rendimientos atractivos para inversores de largo plazo que financien el sistema. “La fórmula parte de reconocer la realidad macroeconómica del país con niveles de inflación y tasas que pone en veredas opuestas al tomador y al financiador del crédito”, explica la asociación de desarrollos inmobiliarias.

La entidad plantea un esquema de préstamos ajustable que utiliza como factor de corrección el índice de salarios general del Indec con un mes de desfase, reconociendo al inversor para financiar el sistema vía sistema financiero o Bolsa el ciento por ciento del indicador de corrección. A esto se aplicaría una tasa de interés real a definir por las condiciones del mercado, que podría oscilar en el 4 por ciento.

La utilización del índice de salarios conlleva como ventaja para el tomador del crédito que el ajuste de la cuota se produce recién dos meses después de que el indicador incorporó los incrementos en los sueldos. “Esto evita el clásico inconveniente de que la cuota suba por el ascensor y los salarios por la escalera”, señala AEV.

El sistema mejora el perfil de riesgo del inversor debido que el carácter decreciente del sistema contribuye a reducir la mora. Las cuotas amortizan capital más rápidamente que en el sistema francés y, por lo tanto, existen menos posibilidades de desfase entre el saldo de la deuda y el valor de la propiedad. Finalmente, la iniciativa crea productos de inversión de largo plazo que permiten resguardar el capital de la inflación y obtener una tasa de interés real. Según argumentaron los actuarios Daniel Marcú y Ricardo Fernández Figini, autores del proyecto, dado que el sistema de ajuste que sufre el prestatario en sus cuotas es menor que el que recibe el inversores por sus ahorros, se rompe el conflicto de intereses que suele existir y se dispone de un esquema atractivo para ambas partes. “El germen de la propuesta de AEV está presente en uno de los últimos lanzamientos impulsados desde la esfera oficial en marzo pasado a través de la operatoria Banco Nación Casa Propia”, señala un informe de la consultora ReporteInmobiliario.com. En esta línea, la actualización de la cuota a partir del cuarto año tendrá un techo que no podrá superar el índice de salario

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La oferta de créditos hipotecarios de la banca privada sigue con tendencia declinante.
Imagen: Alejandro Elías

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