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Producción: Tomás Lukin

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La grieta urbana

Por Carla Fainstein * y Santiago Nardin **

Luego del fallido intento de edificar en predios del Hospital Borda, iniciativa abortada tras la salvaje represión del año 2013, Mauricio Macri inauguró la nueva sede de la Jefatura de Gobierno en el barrio de Parque Patricios. La obra, de 250 millones de pesos, constituye un hito más en la activa política de “renovación urbana” que el gobierno del PRO desarrolló en el sur de la Ciudad a partir de la creación de distritos económicos (que suponen generosas exenciones impositivas para empresas en rubros específicos) y de obras de transporte como el metrobús sur y la línea H del subte. En otras zonas de la Ciudad se llevan adelante políticas con objetivos similares: el Plan Maestro Comuna 8 y el desalojo de la Villa Rodrigo Bueno para el desarrollo de un complejo habitacional de lujo de la constructora IRSA en la ex Ciudad Deportiva de Boca son algunos de los casos emblemáticos.

“Potenciar el crecimiento de la zona sur” en el lenguaje del PRO se traduce en el aumento del valor del metro cuadrado –en Barracas alcanza los 1340 dólares, un 20 por ciento mayor al promedio histórico—, que progresivamente se acerca a los números de la zona norte de la Ciudad. Esta “equiparación” es tomada falazmente como un indicador de desarrollo e integración nortesur. Por debajo de esta apariencia, la grieta se reproduce y las desigualdades se intensifican.

La supuesta renovación produce la expulsión de estas zonas de la población de bajos recursos, que ya no puede costear la vida en estos barrios, y su reemplazo por grupos de ingresos más altos. Estos procesos de gentrificación agudizan las ya preocupantes problemáticas habitacionales de la zona sur. La Comuna 4 en particular –a la que pertenecen Parque Patricios y Barracas– presenta un porcentaje de viviendas deficitarias (desde villas a conventillos y pensiones informales) de un 7,5 por ciento, mientras que el general de la Ciudad se ubica en un 6,2 por ciento. El de la vecina Comuna 1 es de un 8 por ciento y en la 8 –Villa Soldati, Lugano y Riachuelo– llega a 4 por ciento. Además, en estas comunas se encuentra la mayor cantidad de población en villas y asentamientos de la Ciudad, entre ellas la Villa 21-24, la 31 y 31 bis y la Villa 20, y los más altos niveles de hacinamiento con valores que van del 15 al 18 por ciento.

Otro ejemplo de las consecuencias de estas políticas es el cierre de talleres y pequeñas empresas para destinar los terrenos a la especulación inmobiliaria, que generan la pérdida de puestos de trabajo en zonas que ya de por sí presentan los niveles más bajos de ocupación y actividad en la Ciudad. Tal es el caso del Molino Osiris, histórica empresa de Parque Patricios, ubicada a metros de las nuevas oficinas del Gobierno de la Ciudad, que fue cerrado y abandonado por su propietario hace cinco meses con un saldo de 30 trabajadores despedidos.

La efectividad política del PRO se explica en parte por la incapacidad de amplios sectores opositores de articular un discurso que trascienda la crítica centrada en la acusación de una gestión “marketinera”, desconociendo las sustanciales –y regresivas– transformaciones que produjeron las políticas públicas macristas en los últimos ocho años.

“La Ciudad se mudó al sur”, afirmó el actual jefe de Gobierno con la intención de sintetizar los resultados de sus años de mandato en las zonas más postergadas de Buenos Aires. Es innegable que el PRO logró un renovado protagonismo del Estado en el sur de la Ciudad, actuando como pionero de la especulación inmobiliaria. La contracara de esta eficacia estatal en articulación con la lógica del mercado es la fragmentación institucional y el vaciamiento de los dispositivos para hacer frente al déficit habitacional en sus múltiples manifestaciones: alquileres formales e informales, inquilinatos, hoteles, pensiones, población en situación de calle, villas y asentamientos, y viviendas ocupadas.

Los procesos de renovación urbana organizados a partir de la subordinación del interés público al mercado son también procesos de renovación poblacional: las clases populares que viven en condiciones precarias son desplazadas por sectores de ingresos elevados que encuentran un nicho de especulación inmobiliaria.

Las lógicas de producción del espacio urbano están en estrecha vinculación con el patrón de acumulación vigente y configuran un ámbito de disputa. Las tensiones y conflictos ligados al acceso al suelo y la vivienda en la Ciudad expresan la capacidad de resistencia de los sectores populares ante las dinámicas regresivas de reestructuración territorial.

* Socióloga, becaria del Conicet. Militante de Patria Grande.

** Sociólogo, becario del Conicet. Integrante del Centro de Estudios para el Cambio Social.

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Regular los alquileres

Por Lorena Putero *

La problemática del acceso a la vivienda aparece hoy en la agenda pública, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires. Las distintas respuestas que se presentan no siempre apuntan a solucionar el verdadero problema que es la falta de regulación en el mercado de la vivienda y del suelo, que afectan al alquiler y compra de vivienda.

En la actualidad, un inquilino debe abonar un mes de alquiler de depósito, dos o tres meses de comisión de la inmobiliaria y, por supuesto, el mes por adelantado más una garantía de inmueble para ingresar a una vivienda. Luego mensualmente el alquiler representa como mínimo el 30 por ciento del ingreso del salario de un trabajador registrado. En respuesta han aparecido políticas como la recientemente presentada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires con el programa Alquilar Sí Se Puede, a través del cual los jóvenes de menos de 35 años pueden acceder a un préstamo a una tasa del 19,5 por ciento para enfrentar los costos antes mencionados. Esta propuesta representa una solución de corto plazo, ya que si bien el trabajador contará con el monto necesario para ingresar ahora una proporción de sus ingresos se destinará para enfrentar ese préstamo.

El problema de los alquileres requiere regulación. Por un lado, se debe fortalecer la oferta a partir de la penalización de las casas vacías. Imponer un impuesto progresivo a la vivienda vacía, donde a mayor tiempo de vacía mayor sea el pago de dicho impuesto. En Francia, por ejemplo, el impuesto a la vivienda vacía llega a representar el 30 por ciento del valor de la propiedad si ese plazo se extiende. Así se logra que aquellas personas (físicas o jurídicas) que no tienen dependencia económica del alquiler de su vivienda se esfuercen por ponerla en alquiler. Es decir, la vivienda se piensa como un bien de uso o de alquiler pero no puede destinarse exclusivamente a la especulación. En el mismo sentido es indispensable fijar la prioridad del inquilino una vez cumplido el contrato para ser nuevamente el habitante de la vivienda sin que esto implique nuevamente afrontar los costos de entrada.

Aun mayor debe ser la penalización impositiva a los edificios, fábricas abandonadas y terrenos baldíos, ya que en este caso especulan ya no con la construcción real sino con el valor a futuro del terreno. Un ejemplo típico son los baldíos aledaños a los centros urbanos a la espera de revalorizaciones encareciendo los terrenos. En muchos casos esta revalorización llegará cuando el Estado deba enfrentar la construcción de vivienda social y deba alejarse del centro urbano por la falta del terreno disponible incurriendo así en mayores costos. Este tipo de especulación es la que ocasiona problemas para el desarrollo eficaz de programas como el Pro.Cre.Ar que, a través de créditos hipotecarios a condiciones y tasas accesibles, intentan permitir el acceso de sectores medios a la vivienda propia. Sin embargo, la especulación hace que ante el aumento de créditos hipotecarios aumenten los precios de los terrenos.

La única solución posible es la planificación urbana participativa entendiendo que si el mercado decide qué construir va a construir lo más rentable sin tener en cuenta la necesidad de la sociedad. Es así como en la ciudad de Buenos aires existe un déficit habitacional de 173 mil hogares y 340 mil viviendas vacías. Es indispensable generar espacios de debate sobre qué se va a construir y que allí el Estado actúe como garante para satisfacer las necesidades de los distintos sectores. Por ejemplo, en Inglaterra varios municipios condicionan los permisos de edificación a la construcción de viviendas para los distintos sectores sociales, donde entre el 20 y 25 por ciento de los metros cuadrados de cada emprendimiento debe ser destinado a vivienda accesible.

En nuestro país también hay experiencias exitosas. A partir de la ley 341 (a pesar de diversas dificultades en su ejecución) que permite financiar la construcción de vivienda a cooperativas, en el barrio de La Boca hace dos semanas se inauguraron 33 viviendas hechas por la Cooperativa de Vivienda Los Pibes.

Desde el Estado existen experiencias de regulación como el caso de la ciudad de Cipolletti donde desde el municipio, con la participación de distintas organizaciones sociales, se planificó qué tipo de uso tendrá el suelo en cada sector de la ciudad y junto a cooperativas se construyeron viviendas para dar respuesta cientos de vecinos.

Cualquier respuesta debe ser integral: regular el uso del suelo y luego financiar el acceso a la vivienda. Si el problema se mira sólo desde el negocio inmobiliario se corre el riesgo de acrecentar el problema de especulación y no dar respuesta a una necesidad que hoy afecta a millones de argentinos.

* Economista de CESO, especialista en economía social y solidaria.