URBANISMO

EL EFECTO DE LOS SHOPPINGS SOBRE LA ESTETICA DEL PAISAJE Y LOS VALORES URBANOS
Inversión inmobiliaria de alto impacto

Los cuarenta shopping-centers erigidos en el país en pocos años ocupan 2 millones de m2 de superficie cubierta e insumieron una inversión de 4000 millones de dólares. Los cambios urbanísticos y sociales que produjeron son notables, más allá de su repercusión sobre el mercado inmobiliario y el comercio.

Por Liliana Sánchez

Hasta fines de la década de los noventa se construyeron en todo el país 2 millones de m2 de superficie cubierta total (incluyendo aérea locativa, pasillos y estacionamientos) destinada a centros comerciales. Hoy existen 40 shopping centers, de los cuales 25 están ubicados en la Región Metropolitana, y de éstos más de la mitad en la ciudad de Buenos Aires. La consolidación de estos emprendimientos, en su gran mayoría exitosos, no sólo modificaron la morfología y la estética del paisaje urbano, sino que también impactaron sobre lo territorial, urbanístico, social y sobre el mercado inmobiliario y el comercio local, en algunos casos.
Al mismo tiempo que algunas zonas degradadas se veían favorecidas con la instalación de un shopping –por el reimpulso que éste generó hacia las actividades aledañas–, según otros estudios, los shoppings-centers integran un conjunto de objetos urbanos que desde su localización (el 60 por ciento se concentra en el área norte de la Región Metropolitana) contribuyen a un proceso de fragmentación espacial y social, y a un modelo de crecimiento metropolitano tipo archipiélago, con importantes discontinuidades en la trama urbana.
El shopping-center como modalidad comercial surgió en Estados Unidos ante la necesidad, por razones climáticas y de seguridad, de concentrar en un mismo espacio una oferta múltiple de actividades (comerciales y de entretenimiento) y para esto contaban con la atracción que ejercían las tiendas departamentales, que funcionaban como negocios “ancla” del proyecto.
Aquí el total de los grandes equipamientos comerciales significaron una inversión de 4000 millones de dólares, en la que el capital extranjero tuvo un rol protagónico. Por tratarse de un conglomerado de funciones vinculadas al consumo (hipermercado, boutiques, patios de comidas, complejos cinematográficos, etc.) tiene “efectos de fuerte variación de los valores del suelo urbano, de los patrones de tránsito y de las formas de urbanización; y tienden a constituirse en factores de localización de otras actividades y usos del suelo”, observa el Lic. Pablo Cicolella, director de Proremba (Programa de Estudios sobre Reestructuración Metropolitana en Buenos Aires), del Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires.
Los Centros Comerciales, junto a otros elementos urbanísticos surgidos en las últimas décadas (como autopistas, polígonos empresariales, hoteles internacionales, llamados “artefactos de la globalización”), vendrían a sostener física y funcionalmente una nueva forma de organización espacial, que a su vez genera cambios en los hábitos de consumo y en el paisaje metropolitano.
“Los barrios cerrados necesitan de la presencia de estas infraestructuras para sostenerse comercialmente como producto inmobiliario residencial, y este nuevo patrón de metropolización dejó atrás las formas de crecimiento urbano de la cuadrícula o el manzanamiento (vigentes durante los 60 y 70) para crear una morfología que engloba grandes discontinuidades en el tejido metropolitano, por eso hablamos de metrópoli en red, y sin duda los centros comerciales, junto a las autopistas, son pivotes que permiten este tipo de metropolización”, asegura Cicolella.

Nuevas centralidades
En cambio, para quienes participan en el negocio de los shopping-centers, éstos irradian una onda expansiva a su alrededor que revaloriza todo el entorno, y a veces esta dinámica se expresa a través de otros emprendimientos inmobiliarios. “En el caso de Alto Avellaneda, al ser un shopping inserto en una zona prácticamente olvidada, tuvo un impacto increíble, no sólo a nivel comercial sino también residencial, porque alrededor del centro comercial han crecido innumerables torres de viviendas”, afirma Eduardo Goilenberg, director de Nuevos Negocios del grupo IRSA.
La ubicación de un shopping-center es un referente territorial, y también el marketing inmobiliario la utiliza como variable para revalorizar las propiedades que se encuentran cerca; por ejemplo, cuando promociona un barrio que esta a 1 km de tal shopping, o un departamento que queda a sólo 1 cuadra de otro centro de compras.
“Los shoppings son generadores de nuevas centralidades. Los centros de interés de las ciudades van cambiando a través del tiempo, se van desplazando porque estos centros siempre están caracterizados por su actividad comercial. Antes (en los suburbios) siempre estaban próximos a las estaciones de tren, y como el comercio significa novedad esas novedades se van desplazando”, dice el arq. Juan Pfeifer, del Estudio Pfeifer & Zurdo, a cargo de los proyectos de Shopping Soleil, Patio Bullrich, Alto Palermo, Galerías Pacífico, entre otros.
También asegura que estos emprendimientos comerciales se transformaron en espacios donde se desarrolla un intercambio social muy importante. Los shopping más convocantes nuclean mensualmente alrededor de 900.000 visitantes, y “son los primeros espacios de grandes dimensiones que aparecieron después de mucho tiempo (luego de las grandes tiendas y las estaciones ferroviarias); hubo una pérdida en la generación de nuevas propuestas de espacios públicos interiores protegidos hasta la aparición de estos centros”, recuerda el arq. Pfeifer.
Hay un debate en curso, académico y político, que intenta definir qué es un shopping, si se trata de un lugar público, privado, semipúblico o semiprivado, ya que tiene condiciones mixtas. Ingreso irrestricto sin obligación de compra, pero en algún momento se cierra. “Alguien tiene la llave, los ciudadanos no se pueden quedar adentro”, observa el Lic. Cicolella, si bien reconoce que “está cambiando el concepto de espacio público como lo conocíamos tradicionalmente, y los shopping aparecen como una alternativa a medio camino entre espacio público y privado”. Basta recordar que también las plazas ahora se cierran de noche. Sería un nuevo formato de espacio público, que ofrece las condiciones necesarias para responder a las exigencias actuales del público, como seguridad y confort. “Se han transformado en el paseo cómodo y seguro. No creo que el espacio público tradicional haya caído en desuso, pero estos valores agregados tienen mucha importancia”, concluye Goilenberg.
Mientras, siguen en carpeta –a la espera de mejores condiciones en la economía– otros dos proyectos del grupo IRSA: la ampliación de Alto Avellaneda y la instalación de un shopping nuevo en Rosario, en los antiguos talleres ferroviarios que serán reciclados para ese fin.

Emular a la calle
Cuando se proyecta la planta edilicia de un shopping, lo que debe lograrse necesariamente es un equilibrio de recorrido, de modo que cada uno de los locales comerciales tenga la misma posibilidad de exhibición frente a los eventuales paseantes. “Esa es una condición estratégica en cuanto a la planificación física de un centro comercial”, afirma el arq. Pfeifer. Su estudio estuvo a cargo de la ambientación del Abasto, donde el equipamiento (bancos, maceteros, luces) fue diseñado exclusivamente, y se aprovechó al máximo la luz natural, porque el shopping tiene que parecerse a la calle comercial.
Uno de los fenómenos que observan los investigadores del Instituto de Geografía es el de la gentrificación. Aluden con este concepto a la apropiación territorial, cultural o comercial por parte de las clases medias de espacios ocupados anteriormente por sectores de bajos ingresos. Y en Buenos Aires identifican dos casos de este tipo: Puerto Madero y el Abasto.