Los cambios que trae la nueva Ley de Alquileres y la prórroga del congelamiento de contratos

La hora del inquilino

El Senado debatirá esta semana la extensión hasta marzo de 2021 del decreto que prohíbe desalojos, aumentos de alquileres y prorroga los contratos. También empezará otro debate clave: el de la Ley de Alquileres. Sin embargo, se multiplican las quejas de inquilinos por la violación de sus derechos.
Imagen: Sandra Cartasso

En el universo de 8 millones de personas que alquilan su vivienda en el país habrá esta semana novedades importantes. El Senado debatirá sobre el futuro inmediato de esa enorme porción de la población y las reglas con que funcionará el mercado inmobiliario de aquí en más. Lo hará en un contexto difícil, cuando se multiplican las denuncias de inquilinos por los incumplimientos del decreto presidencial que congeló el monto de los alquileres y los desalojos hasta el 30 de septiembre.

La comisión de Legislación General del Senado intentará aprobar un proyecto de ley que extiende la vigencia de ese decreto de suspensión de los desalojos y las subas de los alquileres hasta el 31 de marzo de 2021. Es decir, seis meses más respecto de lo ya establecido. Es una iniciativa de la senadora María de los Angeles Sacnun, que también amplía la prórroga automática de los contratos hasta esa fecha. Es intención de los legisladores del Frente de Todos emitir dictamen favorable esta misma semana y, en principio, tendrían el acompañamiento de la oposición.

Pero ahí entra a jugar la otra cuestión mencionada al comienzo, que es de carácter estructural: qué capacidad tiene el Estado de hacer cumplir las normas que dicta en el oscuro y desregulado mundo inmobiliario. De hecho, ya van tres años que es posible deducir hasta el 40 por ciento del alquiler de una vivienda del impuesto a las Ganancias y solo un 15 por ciento de los inquilinos logró hacerlo, ya que el resto no consigue la formalización de sus contratos. Es una deducción significativa, de hasta 123.816 pesos este año, que aliviaría la carga de Ganancias que soportan los locatarios, pero la mayoría no accede a ese beneficio porque los propietarios se ocultan de la AFIP.

Esa situación de desprotección será también eje del debate parlamentario esta semana. La misma comisión del Senado empezará a tratar la llamada Ley de Alquileres, que tuvo media sanción de Diputados el año pasado. La norma representa un avance en la búsqueda de transparentar el mercado y regular aspectos centrales de la relación entre partes en el alquiler de una vivienda. Impone, por ejemplo, la obligación de registrar todos los contratos de locación ante la AFIP, que podrá aplicar sanciones a quienes incumplan. Una de las ventajas que ello conlleva para los inquilinos es que no podrán ser desalojados sin una notificación previa del juez al organismo fiscal sobre la existencia de ese contrato.

Es una lucha histórica de las asociaciones de inquilinos que los contratos estén registrados. Es condición necesaria aunque no suficiente para empezar a amparar derechos básicos. La ley, además, alienta la creación de áreas específicas de defensa de los inquilinos en todas las provincias. Actualmente solo existen en tres: la Ciudad de Buenos Aires, la provincia de Buenos Aires y la de Corrientes.

Otro aspecto determinante de la ley es que regula la actualización de los alquileres. Se establece que los ajustes de los contratos se podrán realizar una vez al año y no cada seis meses y que los aumentos surgirán de una fórmula conformada en partes iguales por la evolución de la inflación y del índice de salarios de la Secretaría de Seguridad Social, el Ripte. Es decir que los incrementos ya no podrán ser discrecionales, como ocurre en la actualidad.

Un tercer aspecto sustancial es que estira el plazo mínimo del alquiler de una vivienda a tres años, en lugar de los dos vigentes. La Federación de Inquilinos nacional reclama, de todos modos, que la extensión sea a siete años. Otros aspectos regulados por la ley son las expensas extraordinarias, que quedan como responsabilidad exclusiva del propietario, y la reducción del depósito a un mes de alquiler.

La Cámara de Diputados aprobó ese proyecto en noviembre del año pasado con 191 votos, incluidos los del entonces oficialismo, Juntos por el Cambio, y los del Frente de Todos. 24 legisladores se abstuvieron y ninguno votó en contra. Sin embargo, el trabajoso acuerdo que se construyó en ese momento para la media sanción habilitó la incorporación de dos artículos que hoy son duramente cuestionados por la Federación de Inquilinos. Esa resistencia genera dudas sobre qué pasará esta semana en el Senado cuando se inicie el tratamiento de la ley en comisión. En principio la idea del oficialismo es darle rápido dictamen al proyecto tal como llegó de la Cámara baja. Pero es una discusión no saldada. La duda principal es si será posible llegar otra vez a un entendimiento con los diputados de la oposición en caso de que el Senado introduzca cambios al proyecto y quite los artículos que había impulsado Juntos por el Cambio.

Los puntos en cuestión los trabajó en su momento el entonces diputado Daniel Lipovetzky, haciéndose eco de solicitudes de las cámaras inmobiliarias, que negociaron esos artículos a cambio de las mayores regulaciones generales. Uno de ellos agiliza las demandas de desalojo al considerar que los plazos judiciales entran a correr a partir de que el propietario le envía una carta documento al inquilino exigiendo que abandone el inmueble. Eso daría lugar a desalojos express en el plazo de tres meses, dadas las diferencias en la capacidad real para litigar entre locadores, en especial los más grandes, y los inquilinos, en particular los más vulnerables.

El segundo artículo controvertido es el que le abre la puerta a los bancos a participar del negocio de la locación para vivienda, al autorizar la creación de seguros de alquiler, que las inmobiliarias podrían imponer como condición para la firma de contratos. La contraparte del inquilino ya no sería solo la inmobiliaria, sino también un banco. “Es el modelo europeo después la caída del muro de Berlin. Es Blackrock en Estados Unidos. El macrismo operó en favor de los bancos y la ley no puede convalidar ese retroceso”, reclama Gervasio Muñoz, de la Federación de Inquilinos.

“Es fundamental que el Congreso apruebe la prórroga del decreto que prohíbe desalojos, aumentos de alquileres y extiende los contratos hasta marzo del año que viene. Pero no es lógico que al mismo tiempo vote una ley que facilita los desalojos después de esa fecha, y le da una participación a los bancos que será muy nociva”, agrega. “En abril del año que viene se habrán acumulado deudas de meses por los aumentos de alquileres diferidos. Si se aprueban los desalojos express, vamos a estar con una situación muy complicada”, alerta.

Como se mencionó más arriba, la realidad en estos días de pandemia es que crecen las quejas de inquilinos ante la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, que comanda Alejandro Amor. El organismo tiene un área específica para recibir los reclamos de quienes alquilan una vivienda. En su nuevo informe, publicado este viernes, indica que el 65 por ciento de las consultas del último mes fueron por los incumplimientos del decreto que impide desalojos, aumentos y extiende los contratos hasta septiembre.

“Entre los reclamos más frecuentes se destaca la exigencia por parte de las inmobiliarias a inquilinos que terminan su locación para que firmen un nuevo contrato, negándole el derecho de prórroga vigente hasta el 30 de septiembre”, puntualiza el documento. “Los precios que pretenden aplicar están desordenados y no hay una política unificada del mercado inmobiliario: exigen desde el 50 hasta el 100 por ciento de aumento”, indica. “La exigencia de pagar el alquiler o irse de la vivienda a fin de mes es otra de las consultas más frecuentes”, agrega. Otro motivo de reclamo repetido es que los propietarios o inmobiliarias se niegan a cobrar mediante transferencias bancarias. “El mercado locativo está acostumbrado a cobrar en mano alrededor de 7000 millones de pesos mensuales en la Ciudad de Buenos Aires”, revela, aportando un dato que muestra la magnitud económica y los intereses involucrados en la pulseada en curso.

En medio de una pandemia, con los costos de la cuarentena y la paralización de actividades, con un aumento de los niveles de pobreza, el Gobierno tiene al mismo tiempo una oportunidad política para empezar a equilibrar fuerzas en el mercado inmobiliario. Los días que vienen serán clave para saber si finalmente llega la hora de la protección real para los inquilinos y el derecho a la vivienda.

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