Por Javier Lewkowicz
Derecho a la vivienda
Por Luna Miguens y Leandro Vera Belli *
Toda política que busque garantizar el derecho a la vivienda debe incluir medidas para mejorar el acceso al mercado de alquileres. Cada vez son más las familias que resuelven su situación habitacional a través del arrendamiento: el porcentaje de inquilinos a nivel nacional aumentó del 11 al 18 por ciento entre 2001 y 2016. Esto se da en un contexto en el que el mercado tiene libertad para imponer tanto los costos como las condiciones. La consecuencia es la exclusión de amplios sectores sociales y la creciente fragilidad habitacional de quienes sí logran alquilar.
Los sectores excluidos de esa dinámica terminan acudiendo a estrategias informales de acceso a la vivienda, lo que supone vivir en condiciones de precariedad e incertidumbre en la tenencia. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, ese funcionamiento excluyente implica, desde hace tiempo, el funcionamiento de un mercado de alquileres alternativo e informal en las villas. Según un reciente estudio del Consejo Económico y Social, la mayoría de las familias que llegan a las villas para vivir, lo hace bajo el régimen de alquiler. Por otro lado, quienes logran alquilar en el mercado formal, deben destinar una proporción cada vez mayor de sus ingresos para solventar su vivienda, con contratos que implican, con frecuencia, exigencias desmedidas y arbitrarias.
En este contexto, el Estado no cuenta con una política orientada a garantizar el acceso justo y en condiciones transparentes al alquiler residencial. La reciente reforma del Código Civil y Comercial, lejos de avanzar en la protección de los inquilinos, fue en detrimento de sus derechos. El actual Código no da cuenta de la asimetría que existe, en términos de vulnerabilidad, entre quien necesita acceder a una vivienda y quien es propietario de un inmueble.
El Congreso cuenta con dos proyectos de ley que muestran que el reclamo de los inquilinos adquirió volumen público y legitimidad, y que existe cierto nivel de consenso político sobre la necesidad de una mayor protección del Estado. En noviembre del año pasado la Cámara alta dio media sanción a un proyecto presentado por la senadora Silvina García Larraburu (FPV), con el apoyo de las organizaciones nucleadas en el Frente Nacional de Inquilinos. Recientemente, el diputado oficialista Daniel Lipovetzky, junto con otros dos diputados, presentó un proyecto de ley sobre alquileres acordado con el Poder Ejecutivo. Ambas iniciativas proponen modificar la regulación de los contratos de alquiler para darle una mayor protección al inquilino: establecen un tope en el costo de ingreso a un alquiler -comisiones inmobiliarias, alquileres por adelantado, depósitos-, explicitan que las expensas extraordinarias y los impuestos inmobiliarios deben ser cubiertos por el propietario y establecen índices de actualización de los montos de los alquileres. Larraburu, además, extiende el plazo de los contratos de 2 a 3 años. El proyecto de Lipovetzky se diferencia principalmente por crear un tope de 840 UVAS -Unidad de Valor Adquisitivo- (equivalente a 15.700 pesos, aproximadamente) para los alquileres beneficiados por las modificaciones propuestas. Este umbral podría ser problemático en su implementación ya que el tipo de inmueble que se puede alquilar con ese valor de referencia varía mucho a nivel federal, e incluso dentro de los propios territorios provinciales. Así, en provincias o ciudades con valores altos, podrían quedar fuera de los beneficios de la ley familias inquilinas que deberían ser protegidas.
Nuestra Constitución y los tratados internacionales de derechos humanos -que el Estado argentino adoptó con jerarquía constitucional- consideran a la vivienda como un derecho, por lo que el Estado no puede desentenderse de su rol como garante, y debe definir políticas que garanticen su acceso. En el contexto particular de los alquileres, no puede alegar libertad de contratación o libertad económica, sino que debe regularlos y garantizar el goce de los derechos humanos y sociales consagrados.
* Integrantes del Area de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del CELS.
El mercado expulsa
Por Gervasio Muñoz *
Cada día menos propietarios con más propiedades. El mercado se concentra y por lo tanto nos fija sus condiciones frente a un estado que cumple el rol de facilitador de negocios a través de leyes que los eximen de pagar impuestos, ventas a precios bajísimos de terrenos y propiedades públicas, y una ausente política de construcción de viviendas. Ya no hacen falta topadoras para expulsar de la ciudad, el mercado ha aprendido métodos más “democráticos” y rentables.
El mercado junto con el estado han decido que los no-propietarios sólo pueden vivir en la ciudad de forma digna mientras cumplan los siguientes requisitos: poder ahorrar cada dos años y dejar en las inmobiliarias alrededor de 40.000 pesos por un servicio que brindan al propietario, someterte a un proceso de selección entre varios inquilinos para determinar quién tiene la suerte de poder alquilar, tener tres recibos de sueldo que tripliquen el valor del alquiler, en lo posible no tener hijos, no ser jubilado, no ser monotributista, no ser madre soltera, si o si tener un pariente directo que sea propietario en la Ciudad de Buenos Aires, renunciar a todos los derechos en la firma del contrato y durante. Resignarse a que no te devuelvan el depósito. Aceptar cualquier tipo de condición en la renovación y pagar alquileres que aumentan cada seis meses bajo un índice que nadie sabe quién decide ni porque, pero que se lleva hoy el 50 por ciento de nuestro salario. Pagar el impuesto que recae sobre la vivienda, pagar las expensas ordinarias, las extraordinarias, arreglar la vivienda porque el propietario no quiere gastar un solo peso en su propiedad.
¿De donde saldrá entonces la expresión de todos aquellos que alquilamos cuando decimos: “mi casa”? ¿De dónde surge este trágico sentimiento de pertenencia?
Seguramente haya dentro de nosotros los que alquilamos un sentimiento ingenuo y obstinado que se niega a claudicar, y es la convicción de creer que la ciudad debe ser de quienes la habitan y no del mercado.
En éste contexto es que se ha votado por unanimidad en el senado un proyecto de ley redactado por todas las organizaciones de inquilinos del país (Frente de Inquilinos Nacional) y presentado por la senadora del FPV Silvina Larraburu, donde planteamos la necesidad de fijar un índice objetivo que actualice de forma anual los precios de los alquileres para vivienda promediando inflación (IPC) y salario (CVS) en partes iguales y extender de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler entre otras cosas.
El proyecto hoy se encuentra en la comisión de legislación general presidida por el diputado PRO Daniel Lipovetzky y todo nos hace creer que la intención es que de allí no salga ningún proyecto a la cámara de diputados. El silencio de la clase política ensordece y confunde a los casi siete millones de inquilinos que habitamos el país. ¿Estarán a la altura de las circunstancias? ¿Existirán conflictos de intereses que dificulten el tratamiento de la ley?
Hay algo que ya no se podrá evitar, frente a la cámara inmobiliaria, de propietarios, de administraciones de consorcios, las constructoras, y los colegios de corredores inmobiliarios hoy se interponen 14 organizaciones de inquilinos en todo el país. Los días 27 y 28 de mayo realizaremos el segundo plenario general en la sede de ATE capital donde discutiremos las medidas a tomar para que la ley de alquileres sea un hecho y desplacemos al mercado de su rol de elegir quién puede vivir en la ciudad y quién no, por cuanto tiempo y de qué manera. Es profundamente injusto y humillante tener que mostrar títulos de nobleza para poder alquilar una vivienda.
* Inquilinos Agrupados en el Frente de Inquilinos Nacional.
