La Ley de Alquileres prevé contratos mínimos de locación de tres años con un ajuste anual del valor que se calcula a través de un índice elaborado por el Banco Central (BCRA) que contempla la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el INDEC) y la de los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores en relación de dependencia (Ripte).
¿Qué dice la ley de alquileres sobre aumentos anuales?
Según la vigente ley, el plazo mínimo para los contratos de alquiler es de 3 años. En los contratos de inmuebles, el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales.
Los ajustes se hacen a partir de un índice conformado por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores en relación de dependencia (Ripte), elaborado y publicado mensualmente por el BCRA. Es decir, cada 12 meses los inquilinos deberán afrontar una suba en base a los aumentos salariales y la inflación, siempre sobre el valor original del alquiler.
La diferencia entre quienes tienen contrato desde la nueva ley y los que alquilaron antes
Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la Ley de Alquileres (27.551), el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y ese monto total se dividía por los 24 meses de duración del alquiler.
A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el INDEC (IPC).
Otro de los cambios de la normativa fue que el mes anticipado y el depósito de garantía que deben abonar los inquilinos no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. En tanto, el plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
¿Cómo calcular el ajuste del alquiler?
- Para poder aplicar el ajuste basándose en el Índice de Contratos de Locación (ICL), se debe utilizar una fórmula que contempla el valor de dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento.
- El índice se puede consultar en la web del BCRA en la pestaña “estadísticas”. Para avanzar en el cálculo, el usuario debe clickear en la opción “principales variables” y buscar "ICL", que se encuentra al final del listado.
- El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. Primero se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste.
- Luego, tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Por último, se debe multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler.
- En conclusión, la fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. Ese valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.
Más calculadoras de alquiler en la web
Hay ciertos actores que se vinculan a los alquileres y desarrollan calculadoras online que son gratuitas y permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en segundos. Incluso el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ofrece esa opción a sus habitantes.
Todas funcionan de la misma manera: se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con solo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.
