Garantizar el derecho

Por Leandro Vera Belli * 

La Ciudad de Buenos Aires es el distrito con más inquilines de todo el país. Un tercio o más de su población alquila. No siempre se trata de una vivienda. Algunas personas alquilan habitaciones en villas, en hoteles pensión o en conventillos. También se comparten viviendas o se alquilan lugares donde se trabaja y se vive, tal como fue el caso trágico del derrumbe del martes pasado en el barrio de Floresta. En la ciudad la tasa de inquilinización crece de manera sostenida, y el alquiler se vuelve un modo cada vez más precario de acceso a la vivienda.

Hoy, en el marco de la peor crisis del mercado de alquileres de los últimos años, el gobierno porteño insiste con recetas que ya demostraron que no funcionan. En el año 2015, se lanzó el programa “Alquilar Se Puede” que ofrecía garantías bancarias y créditos para afrontar los gastos de ingreso, principalmente. El programa tuvo un bajísimo impacto (luego de un año de su sanción habían entregado únicamente 148 créditos) porque no dialogaba con las necesidades de les inquilines. Ocho años después, sin tomar nota de la experiencia anterior, se anuncian medidas similares. El gobierno lanzó una serie de líneas de créditos para poder costear los gastos que implican ingresar a un alquiler e, insólitamente, para refaccionar la vivienda que alquilan. En primer lugar, es obligación del propietario tener la vivienda en condiciones. Por otro lado, gran parte de la oferta de alquiler está en malas condiciones edilicias: según los resultados de nuestra encuesta casi el 30% declara que la vivienda que alquila tiene problemas graves de deterioro o falta de mantenimiento.

Además, pedir un crédito implica sumar un nuevo gasto fijo a fin de mes. Una encuesta hecha por el CELS, ACIJ, el Instituto de Geografía de la UBA, el CEUR del CONICET y la Escuela IDAES de la UNSAM muestra que la población inquilina del AMBA tiene una economía ajustada. Casi el 40 por ciento pidió dinero prestado a familiares, amigos o a bancos, o adelanto de haberes durante 2022. La mitad de estos deudores utilizó ese dinero para pagar el alquiler. Como solución, el gobierno de la ciudad ofrece seguir endeudándose.

Por otro lado, se enviaron proyectos de ley para eximir del pago de impuestos a las desarrolladoras inmobiliarias de viviendas que construyan en determinadas comunas. En otro proyecto, el gobierno de la ciudad propone eximir a les propietaries del pago del ABL, como incentivo para que más personas ofrezcan su vivienda en el mercado de alquileres. Pero difícilmente esa medida tenga algún efecto, ya que en la práctica el ABL lo pagan les inquilines. Además, para poder acceder a este beneficio los contratos de alquiler deben estar registrados en el registro de la AFIP, pero según el último informe del Jefe de Gabinete, sólo 46508 son los contratos registrados en toda la capital.

Los anuncios de Rodríguez Larrete omiten la situación del alquiler en la ciudad: un aumento de la dolarización de la oferta como así también una suba de la cantidad de alquileres destinados a turistas, algo que el propio gobierno fomentó a través de la firma de un convenio con Airbnb. Esta desregulación de la oferta tiene un correlato en las formas de acceder, como es tan díficil conseguir un alquiler, les inquilines deben aceptar condiciones ilegales. De acuerdo a los resultados de nuestra encuesta sólo el 54,4 por ciento tiene contrato de alquiler. El resto es informalidad. Además, más de la mitad reconoce que tiene que asumir aumentos mensuales, trimestrales o semestrales, en lugar del aumento anual establecido por la ley.

La situación del alquiler y de les inquilines en particular necesita políticas distintas a las que, ya quedó demostrado, no funcionan. Hace falta un Estado que controle el cumplimiento de la ley, que regule el funcionamiento del mercado de alquiler temporario, que cuente con un parque público de viviendas en alquiler y que, por sobre todas las cosas, conciba a la vivienda -en alquiler- como un derecho básico que no puede estar sujeto a las dinámicas del mercado inmobiliario.

* Coordinador área Derechos Económicos Sociales y Culturales del Centro de Estudios Legales y Sociales. 

El dominio del mercado

Por Florencia Labiano *

Tras la crisis de 2001 la pobreza –medida bajo estándares más exigentes que los actuales- superaba el 50 por ciento de la población y el desempleo el 20 por ciento, pero en Argentina el 70 por ciento de los hogares eran propietarios de la vivienda que habitaban. En 2023 el desempleo no es un problema –aunque mucho del trabajo es informal- pero la pobreza arrecia. Entretanto, la cantidad de hogares propietarios cayó al 60 por ciento y en algunas ciudades como Buenos Aires alcanzó el 42 por ciento. En su lugar, se expandió el alquiler como forma de acceso a la vivienda, no obstante las mediciones de pobreza no lo consideran como parte del indicador. Ante la necesidad de un flujo de ingresos constante para no quedarse sin un techo, el endeudamiento se vuelve rutina y las crisis adoptan nuevas formas.

Entre enero de 2018 y marzo de 2020, el precio de oferta de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires cayó en términos reales pero no en relación a los salarios. A partir de mayo de 2020, ya crece por encima de ambos parámetros. La demanda de vivienda es inelástica: aunque suban los precios en algún lugar hay que dormir, por eso, cuando no se puede seguir ajustando, las opciones son vivir más lejos y vivir en menos metros o con más personas, es decir, vivir peor. En la medida en que el alquiler avanza sobre los ingresos, se destinan más horas al trabajo y menos a otras actividades. La encuesta por el CELS, al EIDAES, ACIJ, el CEUR y el Instituto de Geografía de la UBA en el Área Metropolitana de Buenos Aires en noviembre de 2022, indica que el 32 por ciento de los hogares inquilinos gastan más de mitad de sus ingresos a pagar el alquiler y el 63 por ciento se encuentra endeudado formal o informalmente (y de esos, el 62 por ciento usó ese dinero para pagar el alquiler).

El acceso al alquiler puede ser una forma segura de acceso a la vivienda pero para eso hace falta un Estado activo que disponga recursos para el cumplimiento de las leyes y diseñe políticas públicas basadas en evidencia, y el reconocimiento de que el mercado inmobiliario no funciona (ni debe hacerlo) como “cualquier otro mercado”. Esto se debe en parte a cuestiones relativas a la especificidad de la vivienda en tanto mercancía y en otro tanto porque su (in)accesibilidad condiciona el ejercicio de múltiples derechos básicos. La relación entre locadores y locatarios es desigual y debe ser mediada por el Estado, como sucede entre los oferentes y demandantes de otras “mercancías” como el trabajo, los alimentos o la medicina prepaga. Regular es dar cuenta de la asimetría entre el derecho a la vivienda y el derecho a la renta, sin negar ningunos de los dos. Pero en manos del mercado, el cumplimiento de la ley de alquileres depende de la buena voluntad de los propietarios y las inmobiliarias, generando fragmentos más y menos protegidos. El Estado al delegar esta tarea, no solo boicotea su efectividad sino que niega su responsabilidad en el acceso a la vivienda y la importancia del alquiler como una de sus modalidades.

La actual ley de alquileres tiene puntos positivos y otros perfectibles, los que están bajo ataque son centrales para reducir la vulnerabilidad inquilina. La duración mínima de tres años brinda mayor estabilidad y se traduce en un ahorro significativo de los gastos incurridos en el cambio de vivienda, pero también en la posibilidad de sostener rutinas fundamentales vinculadas al trabajo, la escuela y las redes de cuidado. El Índice de Contratos de Locación, por su parte, congela durante doce meses el principal gasto de los hogares inquilinos, a la vez que tras ese período, recupera la capacidad de compra de los alquileres cobrados por los locadores.

En general, donde el alquiler es un problema, la construcción no es solución. Lo que hace falta, es que las viviendas existentes se vuelquen al mercado de alquileres bajo condiciones que no sean abusivas para los inquilinos y brinden tranquilidad a los propietarios. Alrededor del mundo, hay muchísimas experiencias de las cuales aprender para fomentar un acceso más justo al alquiler, la desregulación no es una de ellas. La seriedad con que atendamos a la “cuestión inquilina” va a condicionar el modo en que una parte creciente de los hogares atraviesen esta crisis, frente a eso, la ambivalencia respecto de la ley de alquileres sólo alimenta la incertidumbre y favorece la especulación.

* Licenciada y Profesora de Sociología, miembro de IDAES - Unsam y becaria de Conicet.