El perfil más frecuente de inquilino en el área metropolitana (AMBA) es una persona con empleo formal pero endeudado para comprar alimentos, debido a la crisis generada por la combinación de aumento de alquileres y alimentos y salarios planchados. 

Los datos surgen de la última edición de la Encuesta Inquilina, recientemente realizada por la organización Inquilinos Agrupados, sobre una base de 909 casos. Los inquilinos son mayormente empleados formales o profesionales, porque de otra manera no podrían cumplir con los requisitos formales de acceso que exige el mercado inmobiliario.

Aun así, la incidencia del alquiler en la economía de las familias es enorme: para dos tercios de los encuestados, se lleva entre el 30 y el 50 por ciento del ingreso familiar. En el caso de los jubilados inquilinos, el alquiler se lleva en promedio la mitad del haber, lo que significa que hay jubilados que destinan más que eso.

La situación complejiza la economía familiar que deja de lado otros gastos para afrontar el costo del alquiler. Entre las principales deudas de los inquilinos figuran la tarjeta de crédito (55 por ciento), la compra de alimentos (44 por ciento) y el propio alquiler (32 por ciento), pero también aparece un dato que alarma: hay inquilinos que deciden endeudarse para comer o, directamente, comen menos. Por el descalce entre ingresos y gastos, además, uno de cada tres inquilinos sumó un nuevo empleo. ¿Tiempo libre? ¿Ocio? ¡Afuera!

El mismo estudio indica que, a la hora de recortar los gastos, los inquilinos primero pasaron la motosierra sobre las salidas de esparcimiento (94 por ciento), luego por las plataformas de streamming (89 por ciento) y luego por la comida (66). No se trata sólo de calidad de alimentos, sino ahora también se recortó la cantidad. Entre los consultados en la encuesta, sólo el 40 por ciento hace cuatro comidas diarias.

El otro problema son las actualizaciones, cada vez más frecuentes, frente a las cuales el inquilino se encuentra en situación de indefensión. La periodicidad más frecuente de aumento de alquiler es la trimestral (31,4 por ciento), luego la cuatrimestral (26) y finalmente la semestral (21).

Luego, los índices aplicados en esas actualizaciones son, por orden de frecuencia, el IPC del INDEC (55 por ciento), el Índice de Contratos de Locación, ICL (30 por ciento) y alguno fijado por el propietario (9 por ciento). El ICL era una figura contemplada en la Ley de Alquileres, derogada por el decreto 70/2023, en los primeros días del gobierno de Javier Milei.

La consecuencia de todo esto es que casi el 90 por ciento de los entrevistados cree que tendrá problemas para afrontar el pago del alquiler en el futuro cercano. el 80 por ciento califica la política de alquileres del gobierno como "mala" o "muy mala", el 12 como "regular" y sólo el 8 como "buena".

La tendencia global y la realidad local

En diálogo con Buenos Aires/12, el referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, da cuenta de dos fenómenos concurrentes, que ayudan a comprender el fenómeno, uno internacional y otro argentino. 

"El tipo que ahorra, paga una hipoteca durante unos cuántos años y se convierte en propietario es algo que prácticamente dejó de existir en occidente, porque la vivienda ahora se usa para especular", anticipa. 

"Por un lado hay una tendencia global a la concentración de la propiedad de la vivienda, de la que escapan muy pocos países. Por otro lado, en Argentina hay un sistema establecido dedicado a especular con la vivienda, que se profundizó en el último año y medio", sostiene.

"En Argentina, a la vez hay varias anomalías. La primera es que las viviendas se compran y venden en dólares, cuando las partes que hacen esa transacción ganan en pesos. Eso está totalmente naturalizado, pero no es natural", dice. 

Muñoz da una explicación de carácter histórico y dice que se trata de algo único en el mundo, que empezó con la gestión de José Alfredo Martínez de Hoz, durante la última dictadura. Como dato, señala que en 1977 se publicó el primer aviso de venta de una vivienda con precio en dólares, pero para 1979 ya estaban todos dolarizados.

"Cuando hay crédito, el banco te presta los pesos para que puedas comprar los dólares para pagarle al vendedor la casa o le departamento, hasta ese punto llega la naturalización. Ese pasaje, de una moneda a la otra, fue un paso clave para que la vivienda se convirtiera en instrumento de especulación", agrega.

Pero la pesadilla no termina allí. La otra anomalía es que el inquilino no tiene ni una ventanilla del Estado a la cual recurrir si tiene un problema y el estado parece estar mucho más al servicio de la industria inmobiliaria y los propietarios. Ese fue uno de los reclamos principales en la discusión por la ahora inexistente Ley de Alquileres, que finalmente abrió esa posibilidad en 2020, pero apenas duró apenas tres años. "Por el fuerte lobby en contra que recibió de los intereses a los que afectaba", el gobierno libertario terminó con ella en una de sus primeras medidas. 

Amparado en aquel viejo texto, Muñoz sostiene que hay políticas que podrían contribuir a generar mayor estabilidad en el mercado de alquileres, como las multas a los inmuebles vacíos o los contratos de plazo más largo. La ley contemplaba un mínimo de tres años. 

"El mejor período de nuestra historia en este aspecto,  cuando creció como nunca la cantidad de propietarios, fue el primer peronismo, cuando una vivienda no podía pasar más de un mes desocupada, los alquileres estaban congelados y había crédito a largo plazo. La consecuencia de todo eso fue que cada trabajador podía ser dueño de su casa", concluye.

"No es que los inquilinos no tienen chance de volverse propietarios en este contexto. Es mucho más grave: los propietarios de vuelven inquilinos. La cantidad de propietarios cayó alrededor de 25 puntos en los últimos 25 años. Hay distintos casos, desde gente que vende su vivienda para pagar otras cosas, sobre todo jubilados para poder comprar medicamentos o viviendas familiares que van a sucesión y con lo que recibe cada heredero no alcanza para comprar nada", enumera.

Y el fenómeno no es por falta de viviendas sino por falta de políticas de acceso, porque hay partidos con más viviendas que habitantes, de manera que un boom de la construcción no es necesariamente una buena noticia para los inquilinos. 

"Un caso claro es Mar del Plata, porque se construye para el turismo y eso distorsiona los precios. Pero en Vaca Muerta se construye para la industria petrolera y eso distorsiona los precios, o en la Ciudad de Buenos Aires y el primer cordón se construye para especular, o un poco más lejos el problema son los countries. Distintos factores generan un mismo resultado", concluye.