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Domingo, 18 de octubre de 2009

Haciendo equilibrio

Mientras los servicios y la industria vienen mostrando leves signos de recuperación, la construcción sigue estancada. En el año se perdieron 51 mil empleos y cerraron 2756 empresas, el 13 por ciento del total. En los primeros ocho meses del año, la actividad acumuló una caída con respecto al mismo período del año pasado del 2,8 por ciento. Este saldo se contabilizó a pesar de que las obras públicas registraron un incremento del 25 por ciento. Sin esta suba, la caída del sector hubiera alcanzado el 9 por ciento

 Por Roberto Navarro

Mientras los servicios y la industria vienen mostrando leves signos de recuperación, la construcción sigue estancada. En los primeros ocho meses del año acumuló una caída con respecto al mismo período del año pasado del 2,8 por ciento. Este saldo se contabilizó a pesar de que las obras públicas registraron un incremento del 25 por ciento. Sin esta suba, la caída del sector habría alcanzado el 9 por ciento. En el año se perdieron 51 mil empleos y cerraron 2756 empresas, un 13 por ciento del total. La superficie autorizada a construir, índice que adelanta la producción futura, cayó un 37 por ciento en lo que va de 2009. Los especialistas atribuyen la caída a la conjunción de varios factores:

  • La construcción es siempre el sector que más tarda en salir de las crisis económicas.

  • El aumento del precio del dólar (moneda con la que se realizan las operaciones inmobiliarias).

  • El hecho de que las propiedades no hayan bajado de precio, como otros activos, durante la crisis.

  • La retracción de la oferta de créditos hipotecarios.

En los últimos doce meses, el dólar subió de 3,05 a 3,85 pesos, un aumento del 26 por ciento. En ese período, a pesar de la retracción de las operaciones inmobiliarias, las propiedades prácticamente no bajaron de precio. Así, la apreciación de la moneda norteamericana derivó en un aumento del valor en pesos de las propiedades. Este hecho es una de las particularidades que tuvo la Argentina durante la debacle internacional. En el sector inmobiliario el país se desacopló del resto del mundo. Según datos de OCDE, en Estados Unidos la caída del precio de las propiedades fue del 40 por ciento promedio; en los principales países de la Unión Europea el derrape fue del 25 por ciento; una baja similar se dio en Brasil y Chile. Este comportamiento alejó a los inversores internacionales de la plaza local.

En los primeros años de la gestión del ex presidente Néstor Kirchner la construcción fue uno de los sectores de mayor crecimiento. Esa evolución estuvo fuertemente relacionada con la construcción y venta de edificios de departamentos clasificados como suntuosos y de lujo. El último informe de coyuntura de la Cámara Argentina de la Construcción señala que en 2009 la superficie con permiso de obra de departamentos suntuosos sufrió una estrepitosa caída del 91,3 por ciento. La de edificios de lujo cayó un 83,9 por ciento. Según las inmobiliarias que manejan la venta de estos inmuebles, los principales compradores de esas unidades eran los inversores internacionales y grandes productores del campo. Según las mismas fuentes, los compradores extranjeros están invirtiendo en las plazas que sufrieron las mayores bajas, como Miami y Madrid. Y los productores agropecuarios, que sufrieron una caída de la cosecha del 30 por ciento por la sequía, cuentan con menores fondos para invertir.

Los departamentos y casas que se construyen con destino a la clase media se clasifican como confortables. Esta categoría tuvo una caída en la superficie permisada del 61 por ciento en los primeros ocho meses del año, comparado con el mismo período de 2008. En este derrumbe priman dos razones: el aumento del precio de las propiedades en dólares fue muy superior al incremento de los ingresos medios en pesos de la sociedad. Además, como en otras oportunidades, el sistema financiero actuó de manera procíclica: restringió el crédito hipotecario, redujo los plazos de pago y subió fuertemente las tasas de interés. El stock de préstamos para viviendas tuvo una caída real (descontando la inflación oficial) del 9 por ciento. El costo financiero total prácticamente se duplicó, llegando a un promedio del 29 por ciento anual. Esto derivó en que la cuota de un departamento de dos ambientes en Caballito, una zona de mediano valor, financiando el 50 por ciento del precio, se elevara a alrededor de 3500 pesos. Para acceder a ese crédito es necesario contar con un ingreso en blanco de 10 mil pesos.

La menor caída se dio en las propiedades llamadas sencillas, de un valor medio de entre 30 y 40 mil dólares. Este segmento sufrió una disminución de permisos de construcción de sólo el 14 por ciento. El retroceso no fue mayor por la fuerte influencia que tienen las viviendas que construye la Secretaría de Obras Públicas. En los últimos doce meses construyo 90 mil viviendas. Sin esa intervención pública, la caída de la superficie permizada del segmento más bajo de la construcción habría sido del 76 por ciento.

La construcción fue responsable de una parte importante del crecimiento del empleo en el lustro de muy alto crecimiento (2003-2008). En el documento de la CAC se destaca que en esos años el sector pasó de 170 mil a 375 mil trabajadores, lo que significó un crecimiento del 122 por ciento. Si la comparación se retrotrae a 2002, el aumento de la plantilla de la construcción se eleva a 226 por ciento. En los primeros ocho meses de este año se perdieron 51 mil puestos. Esto se dio a pesar de que el plan de infraestructura oficial, que con un aumento del presupuesto total de 38 mil millones de pesos generó aproximadamente 100 mil empleos. Es decir que la pérdida de puestos de trabajo podría haber llegado a 150 mil trabajadores de no mediar el Estado.

Como en toda crisis, el hilo se corta por lo más delgado: las empresas que más están sufriendo la contracción del sector son las más chicas. De las 2756 empresas que cerraron en los primeros ocho meses de 2009, 1260 pertenecían a la categoría que emplea entre 50 y 80 trabajadores y 1183 a la que mantiene una plantel de entre 100 y 300 empleados. Los cierres de empresas de entre 300 y 500 y de 500 para arriba fueron escasos. La ecuación se repitió en la pérdida de empleos. La caída de empleo del sector entre enero y agosto fue del 12,7 por ciento. Pero las empresas de entre 300 y 500 trabajadores aumentaron sus plantillas en un 3,6 por ciento y las categorías más bajas perdieron en promedio un 21 por ciento de su plantel.

De todos modos la construcción sigue cayendo, aunque la decisión del Gobierno de abril último de incrementar el presupuesto en infraestructura en un 40 por ciento salvó al sector de una catástrofe en términos de quiebres de empresas y empleo. En agosto la construcción repuntó un 1,8 por ciento con respecto a julio. Pero si se le resta el incremento en la obra pública, que se encuentra en su mayor registro histórico, el mes hubiese registrado una caída del 1,2 por ciento. Es decir que el sector privado siguió retrocediendo. Un dato que revela la importancia de la obra pública en el desempeño total del sector es el aumento del despacho de asfalto para obras viales, que en agosto se incrementó un 41 por ciento con respecto al mismo mes de 2008. El efecto multiplicador en términos de nivel de actividad y de empleo de la construcción hace que el Gobierno se preocupe especialmente por su evolución futura. Para el año que viene las opiniones están divididas (ver nota aparte), pero, en general, se espera que los mismos factores que generaron la caída vayan cambiando para mejor y que en 2010 comience un tibio despegue.

DINAMICA DE LA INVERSION A LA SALIDA DE UNA CRISIS

Títulos, acciones e inmuebles

En las salidas de las crisis lo primero que recuperan valor son los títulos públicos, luego las acciones y más tarde los inmuebles. En este caso, la diferencia en esa tradicional dinámica es que esta vez las propiedades no bajaron durante la crisis. Por eso no se espera una fuerte tendencia compradora como en otras oportunidades. En la última encuesta cualitativa realizada por el Indec en agosto último, el 55 por ciento de las empresas constructoras señalaron que esperan una disminución aún mayor del nivel de actividad: el 45 por ciento manifestó que no espera cambios. No hubo optimistas en esa muestra.

Un reciente informe realizado por los técnicos de la Cámara de la Construcción señala que algunos de los elementos que jugaron en contra de la evolución del sector comienzan a revertirse. Un ejemplo es la performance del campo, que en la próxima cosecha se estima recuperará las toneladas perdidas en la campaña pasada y tendrá un excelente nivel de utilidades. Los productores agropecuarios son jugadores de peso en el mercado de departamentos de lujo y suntuosos.

Por otra parte, los precios de las propiedades en Brasil y Chile, que habían caído un promedio de un 25 por ciento, ya están volviendo a sus valores precrisis. Así, los inversores internacionales que deseen asignar una parte de sus fondos a América del Sur podrían volver a la plaza local. Otro factor que puede alentar nuevas inversiones en ladrillos es la caída en términos reales de los costos, fundamentalmente de los insumos. Con una baja de costos de aproximadamente el 10 por ciento en el último año y los precios estables, las utilidades prometen ser mayores. También se espera el desembarco de los fondos que ingresaron al blanqueo de capitales instrumentado por la AFIP. El rubro que mayor porción de esos fondos absorbió fue el de inversiones inmobiliarias.

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Mientras los servicios y la industria vienen mostrando leves signos de recuperación, la construcción sigue estancada.

En los primeros ocho meses del año acumuló una caída con respecto al mismo período del año pasado del 2,8 por ciento.

Este saldo se contabilizó a pesar de que las obras públicas registraron un incremento del 25 por ciento.

Sin esta suba, la caída del sector habría alcanzado el 9 por ciento.

En el año se perdieron 51 mil empleos y cerraron 2756 empresas, un 13 por ciento del total.

La superficie autorizada a construir, índice que adelanta la producción futura, cayó un 37 por ciento en lo que va de 2009.

 
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