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Domingo, 8 de enero de 2012

DESARROLLO URBANO, ESPECULACION INMOBILIARIA Y CREDITOS HIPOTECARIOS

Respuesta no convencional

El desafío en la Argentina adquiere otra dimensión porque desde hace muchos años se carece de un sistema de ahorro y préstamo hipotecario con tasas y plazos para promover el desarrollo de la vivienda para sectores medios.

 Por Leonardo Faingold *

Desde los mismos comienzos de la humanidad el hombre ha vivido en sociedad, en agrupamientos cuyas características y complejidad acompañaron los procesos políticos, económicos y culturales que los sostenían. La secuencia de empleo primario, secundario e inducido ha existido desde las primeras actividades agropecuarias y los primitivos procesos de especialización e intercambio comercial, y tuvo a la ciudad como principal engranaje y forma de expresión física e interacción social. Pero es a partir de las revoluciones burguesa e industrial cuando la misma se intensifica y adquiere un protagonismo adicional por sus efectos multiplicadores de empleo y oportunidades de negocios. El resultado fue un acelerado crecimiento físico y sofisticación, pero también una puja por el espacio urbano que no sólo tuvo efectos sobre las condiciones de habitación propiamente dichas sino también sobre el desarrollo de negocios y el desempeño de las empresas.

Ya a fines del siglo XIX, Henry George (Progreso y Pobreza, 1879, EE.UU.) describió este fenómeno de incremento de la pobreza aun en tiempos de bonanza como producto de la especulación con la tierra, y propuso la eliminación de la propiedad privada de la misma pero, considerando que lesionaba derechos adquiridos, la reemplazó por un impuesto único que fue adoptado entonces y que aún sigue vigente. También desde entonces, y aun antes, se ensayaron diversas soluciones a estos problemas, desde las experiencias del Socialismo Utópico de comienzos del siglo XIX, con los Falansterios de Fourrier y las Viviendas Colectivas de Owen. Pasando luego por las Ciudades Jardín de Howard, el “New Towns Movement” de posguerra en Gran Bretaña, y similares luego en toda Europa. El siglo XX expresa el crecimiento de la “suburbanización”, especialmente en los Estados Unidos y luego difundido al resto de América y de Europa, como forma de atenuar los efectos de la especulación, el congestionamiento de la vida urbana, en un formato íntimamente relacionado con el desarrollo vial, el uso del automóvil y el auge de posguerra con sus implicancias sociales y económicas.

En lo que va del siglo XXI, se asiste, sin embargo, a una vuelta a la “ciudad”. El incremento de los precios de la energía, el daño ambiental producido por el uso de combustibles fósiles y los tiempos de traslado y la revalorización de sus valores dieron nuevo impulso a la vida urbana, pero las viejas ciudades nacidas de las revoluciones burguesa e industrial ya no pueden dar cabida a una demanda creciente producto del crecimiento demográfico, y devinieron en núcleos de un nuevo fenómeno: las megaciudades.

La “globalización” trajo aparejados cambios profundos en materia económica, que impactaron directamente sobre el tejido social y la trama urbana de todas las sociedades, cuyas consecuencias aún parecen no terminar de manifestarse ni de encontrar respuestas, entre ellos, una pérdida de empleos en industrias de manufacturas tradicionales y una creciente brecha socioeconómica con la paulatina desaparición de las clases medias que afectaron indiscriminadamente a países desarrollados y emergentes. Sólo en los Estados Unidos, en los últimos 30 años, el 1 por ciento más rico pasó de poseer el 7,7 por ciento al 18,3 por ciento del PB. Los remedios y estrategias aplicadas para mitigar estos cambios no sólo parecen no haber funcionado sino que terminaron en burbujas especulativas en los sectores que supuestamente serían pilares de la recuperación: nuevas tecnologías, desarrollo urbano y servicios financieros, que acentuaron aún más estos problemas y terminaron afectando inclusive la capacidad de los gobiernos de dar una respuesta apropiada a la profundidad de la crisis.

Para resolver la actual crisis sería necesario introducir estímulos de magnitud que ni los gobiernos ni el sector privado hoy pueden ofrecer, y que podrían obtenerse a partir de una nueva aproximación al proceso de la vivienda y el desarrollo urbano. En ese sentido, sería útil retomar los conceptos ya señalados de H. George sobre el uso del valor que la acción que la comunidad produce sobre el valor de la tierra urbana, y a través de ellos generar recursos que motoricen una vigorosa recuperación de la inversión y del empleo. En este caso, y sin desmedro de sus ingresos y funciones, no administrados por los gobiernos sino por una nueva organización de los actores que, directa e indirectamente, intervienen en el proceso del desarrollo urbano. El fondeo de este programa debe, necesariamente, surgir de la participación extensiva e intensiva de toda la comunidad: familias y negocios, y su resultado debe además contribuir a revertir el proceso de concentración de la riqueza de modo de comenzar a reconstruir los sectores medios de la sociedad.

Las nuevas propuestas y tendencias en materia de desarrollo urbano: barrios de mayor densidad y uso mixto, recuperación de las circulaciones peatonales y bicisendas, uso racional de la energía y el transporte son valiosas, todas y cada una de ellas, y merecen ser apoyadas por sus valores intrínsecos. Sin embargo, éstas reflejan una parte de la historia, a la cual necesariamente debemos sumar los términos socioeconómicos que sostuvieron inicialmente los modelos tradicionales de vida urbana, y recomponer y sostener equilibrios alterados por la dinámica del sistema. De lo contrario, se corre el riesgo de transformarlos en simples escenografías, y peor aún, de repetir las causas que llevaron a la actual dispersión suburbana y a la marginalidad urbana y social.

Esta nueva y virtuosa asociación permitiría dar impulso al desarrollo de nuevas urbanizaciones y a la revitalización de las existentes –de modo de construir una suerte de “nuevo país dentro de un viejo país”–, que interactúan, se mejoran y potencian mutuamente, y que abriría la oportunidad de producir las inversiones y los puestos de trabajo en la escala y tiempos que la actual coyuntura demanda. La profunda crisis financiera también representa una oportunidad, en este caso, de remover las barreras económicas, políticas, corporativas y hasta psicológicas que se levantan ante la demanda de cambios profundos que permitan revertirla y evitar que se repitan.

En el caso de la Argentina, este desafío adquiere una dimensión adicional, porque desde hace muchos años se carece de un sistema de ahorro y préstamo hipotecario con tasas y plazos que reflejen una clara intención de promover el desarrollo de la vivienda para los sectores medios de la sociedad, lo cual aparece como inexplicable frente a los beneficios sociales y económicos que implica la actividad. Sin embargo, su concreción no es tan lineal y sencilla como parece, e implica decisiones, definiciones y políticas que deben sostenerse en el largo plazo

* Arquitecto.

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Faingold: “No repetir las causas que llevaron a la actual dispersión suburbana y a la marginalidad urbana”.

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-“El incremento de la pobreza, aun en tiempos de bonanza, tiene como uno de sus factores la especulación con la tierra.”

-“Para resolver la actual crisis sería necesario introducir estímulos de una magnitud que ni los gobiernos ni el sector privado hoy pueden ofrecer.”

-“Esos estímulos podrían obtenerse a partir de una nueva aproximación al proceso de la vivienda y el desarrollo urbano.”

-“Se deben sumar los términos socioeconómicos que sostuvieron inicialmente los modelos tradicionales de vida urbana, y recomponer y sostener equilibrios alterados por la dinámica del sistema.”

 
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