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Domingo, 10 de septiembre de 2006

CONTADO › CONTADO

Lógicas y lógicas

 Por Marcelo Zlotogwiazda

El Gobierno tiene motivo para preocuparse por los alquileres: en lo que va del año subieron una vez y media lo que aumentó toda la canasta familiar, es decir que se constituyeron en uno de los factores que empujaron hacia arriba el costo de vida. Pero aunque a primera vista resulta paradójico, los locatarios están disconformes porque sienten que están cobrando barato, y la verdad es que también tienen motivo: la renta inmobiliaria se ubica en torno del 6 por ciento anual del valor de la propiedad, bastante más baja de lo que solía ser durante la convertibilidad.

Para entender el aparente contrasentido, hay que retroceder un poco para ganar perspectiva histórica. El aumento relativo de los alquileres este año no es más que una recuperación del atraso acumulado desde la devaluación, momento desde el cual subieron menos que la mitad del costo de vida. En cuanto a la queja de los rentistas, deberían tener en cuenta que, si bien es cierto que el rendimiento es inferior al histórico, eso se debe en parte a la espectacular revalorización de los inmuebles, que en mucho casos llegaron incluso a equiparar los niveles en dólares de los años ’90. Es decir que simultáneamente a una renta baja disfrutan de un efecto riqueza descomunal por el incremento de su capital.

En la Secretaría de Comercio Interior, la gente de Guillermo Moreno sigue convencida de la factibilidad del anunciado plan, que por un lado fomenta con desgravaciones impositivas el aumento de la oferta de inmuebles para alquiler y mientras éstas se construyen busca limitar la demanda mediante la conversión de inquilinos en propietarios, para lo cual adoptó medidas para ampliar el acceso al crédito hipotecario con cuotas equivalentes a lo que se paga de alquiler. Respecto de esta última promesa, que es el eje de los cuestionamientos, la fundamentación oficial se resume de manera sencilla en el siguiente razonamiento: si lo que paga un inquilino por año equivale al 6 por ciento de la propiedad, esa persona bien puede tomar un crédito hipotecario por el valor total del inmueble (ahora permitido) y comprometerse a amortizar anualmente el 4 o 5 por ciento, que es menos de lo que le cuesta el alquiler y a la vez el doble o más que la tasa de interés real que los bancos están cobrando por las líneas que ya están en vigencia (12 por ciento de tasa nominal con una inflación de aproximadamente 10 por ciento). Con esas proporciones, un plazo de 25 o 30 años alcanza para cancelar el capital y dejarle al banco su ganancia de intermediación. Como se ve, no es la tontería voluntarista de pretender a la fuerza que los bancos cobren una tasa más baja que la que pagan, operando a pérdida en las líneas hipotecarias sin compensación alguna.

Igualmente, los banqueros tampoco aceptan el razonamiento señalado y retrucan con una lógica totalmente distinta. Ellos se dicen intermediarios financieros, o más crudamente vendedores del dinero que captan como depósitos, con un margen que se denomina spread. Para ellos lo que determina la tasa de interés activa que cobran es el costo de su insumo, o sea la tasa pasiva que pagan a los ahorristas; y agregan que en plazos de muchos años esa tasa puede resultar apenas positiva en términos reales como ahora, o muy negativa como lo fue hasta no hace mucho.

En esa profunda divergencia de enfoque está empantanada la situación, más allá de algunas otras objeciones a la eficacia de las medidas para facilitar que los inquilinos sean sujetos de crédito. Por citar una, en el mercado inmobiliario es sabido que el alquiler de viviendas se transa mayoritariamente en negro, por lo que no hay recibos en forma para presentar al banco como justificativo de la capacidad de pago.

Una segunda objeción es el descalce de plazos entre depósitos y el horizonte lejano de los préstamos hipotecarios. Si bien es sorprendente que tras lo ocurrido en 2001 la confianza de los ahorristas en los bancos se haya recuperado hasta alcanzar hoy los 63.000 millones de pesos, dos terceras parte de ese monto está colocado a menos de 90 días. Por supuesto que eso podría subsanarse si en la Argentina hubiera un mercado de capitales desarrollado, pero nada indica que el milagro se produzca rápidamente.

Más allá de la pulseada entre Moreno y la city, es interesante notar que la problemática de la vivienda ha quedado en buena medida en la órbita del encargado de controlar los precios, cuando debería ser responsabilidad del área de Infraestructura o de Desarrollo Humano. La propia gente de Economía calcula que, en el mejor de los casos, el programa de acceso al crédito hipotecario puede beneficiar a algunos miles de familias en lo inmediato, cuando las carencias de vivienda digna multiplican por no menos de cincuenta veces el número de inquilinos que podría convertirse en dueño.

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