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Sábado, 1 de octubre de 2011

Un nuevo “trámite” para demoler

La moda ahora es pedir “reconsideraciones” para destruir edificios protegidos, aunque sea preventivamente. Un caso reciente muestra la falta de respeto a la tramitación legal.

 Por Sergio Kiernan

Como grabado en mármol por encima de cada entrada del gobierno porteño, rige la máxima “Hecha la ley, hecha la trampa”. Esta vocación por cuerpear lo que afecte el bolsillo es recibida con simpatía por tantos funcionarios públicos, tan sensibles al negocio inmobiliario. Lo que explica la liviandad con que algunos destruyen edificios sin permisos ni formalidades. Y también la nueva modalidad de zafar del sistema de protección patrimonial: la de pedir “reconsideraciones” para edificios que merecieron algún grado de protección por ser anteriores a 1941.

El caso de la foto, un edificio de rentas en la avenida San Juan 2828, parece reunir las dos tendencias. Hasta hace poco tenía un gemelo a mano izquierda de la foto, en el 2820, que misteriosamente desapareció de la noche a la mañana. El lote de la derecha ya estaba demolido de antaño y el proyecto es construir bien alto unificando las tres parcelas, la vacía, la demolida de araca y la que contiene el edificio. El único problema es que lo que queda del pobre lugar está protegido.

Como se entiende de un vistazo, el edificio sobreviviente y su gemelo desaparecido son anteriores a 1941 y por tanto caen en el trámite especial ordenado por ley. El Consejo Asesor en Asunto Patrimoniales trató el lugar el 15 de junio de 2010 y decidió protegerlo. El nueve de noviembre de ese mismo año, San Juan 2820 y 2828 se incorporaron al catálogo preventivo con un grado de protección cautelar.

Pero los dueños no se resignan. Según parece, las cuentas están listas, los bancos alineados y el arquitecto Matzkin tiene el proyecto dibujado, con lo que el 22 de febrero de este año se aparece por el CAAP un pedido de reconsideración. El Consejo, por una vez firme, vuelve a protegerlo. Con lo que el negocio debería cambiarse o posponerse, diría un ingenuo. Es entonces que aparece ese hombre práctico y realista, el arquitecto Héctor Lostri, que no se enreda en románticos patrimonios porque entiende de dinero y, como subsecretario de Planeamiento Urbano, pide por nota que se reconsidere otra vez el caso, ya que el edificio está en ruinas.

El CAAP no le hizo caso y contestó por nota, noblemente, que ya se habían expedido no una, sino dos veces, con lo que no había por qué volver a hablar del tema. Lostri tiene varias preguntas por contestar, comenzando por qué se pone como un gestor de facto de constructoras privadas y por qué comete actos tan cuestionables como dar de baja edificios del catálogo preventivo. Además tendría que explicar por qué entran pedidos de “reconsideración” si el tema no está previsto en absoluto en ninguna parte de las leyes que hacen al sistema especial y al rol del CAAP.

Esto último tiene hasta ramificaciones. Un principio de la legalidad más básica es que todo tiene que tener derecho de apelación de algún tipo. Esto se guía, en cosas de burocracia, por el Procedimiento Administrativo, que indica que es básico que toda persona sea oída, pueda presentar pruebas de lo que dice o protesta, y reciba una decisión fundada en leyes o reglas. Pero esto no es una licencia para estirar plazos y, de hecho, el Procedimiento da diez días hábiles para hacer reclamos. Por razones misteriosas, Lostri afirma que son 60 días corridos, pero ni eso explica que el CAAP decida el 15 de junio, la empresa recurra el 22 de febrero, ocho meses después, y el subsecretario intervenga otra vez en septiembre. Ni en Marte se aceptan semejantes plazos.

Y otro misterio: ¿quién demolió San Juan 2820, que también estaba protegido? ¿Qué piensa hacer Lostri al respecto?

UN TRIUNFO LEGAL

Los vecinos de SOS Caballito festejaron una notable victoria en la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario, donde fue a parar la causa contra las torres en la calle Salvador María del Carril. El festejo es doble, no sólo porque la Cámara descartó que se puedan hacer nada menos que trece torres en esa avenida de Villa Pueyrredón, sino porque consideró inexistentes los “derechos adquiridos” de quienes habían sacado número por ventanilla antes del cambio de zonificación. Lo que los jueces decidieron por unanimidad fue terminar con un truco burocrático tremendamente lucrativo, el de comprar, demoler, entrar los papeles –cualquier papel, total después se ve– y así tener derecho a hacer torres donde se prohíban.

Las constructoras y la misma Ciudad habían apelado una prohibición de primera instancia meneando un principio absoluto, que aquel que iniciaba un trámite no podía ver las reglas cambiadas a mitad de camino. El solo hecho de pasar por ventanilla congelaba la situación y daba derecho a hacer todo, pero todo, bajo el régimen vigente a la fecha del sellito.

Los jueces ni siquiera entraron en el tema, de por sí muy cuestionable. Por ejemplo, desde el punto de vista de que el cambio de régimen, al bajar las alturas permitidas, beneficia a los vecinos y por tanto debe aplicarse. Con este mismo criterio, un preso por veinte años puede pedir una rebaja de su pena si se cambia la ley relevante y el máximo baja a diez años. Pero el preso no puede comerse treinta años si el cambio de ley sube el máximo posible. Si estas mismas constructoras tuvieran trámites hechos en una zona donde se permiten edificios bajos y se cambia la zonificación para permitir torres, seguro que correrían a pedir cambios que los beneficien...

La Cámara, sin embargo, fue el centro del truquito, que consiste en arrancar con papeles a medio aprobar o iniciar el trámite y esperar sentados. “La sanción de la Ley 3447 importa que los permisos en trámite deban ajustarse a los parámetros de la nueva ley, pues los pedidos iniciados bajo el amparo de determinadas reglas jurídicas que no hubieran merecido respuesta final de la Administración no generan derechos a su aprobación conforme un ordenamiento legal que ha dejado de existir”. Esto es, quien tenga sus permisos completos y esté avanzado en su construcción no tiene nada de qué preocuparse, pero el que empezó el papeleo “por las dudas” y no hizo nada pierde.

Tan claro es el fallo, que hasta detalla que “el certificado de uso conforme no modifica lo señalado, pues dicho certificado constituye sólo una etapa del procedimiento para la obtención del permiso, pero no su concesión”. Los vecinos, que la pelearon y mucho para lograr que en julio de 2010 se pasara la ley que baja las alturas máximas a doce metros en una amplia zona de la ciudad, saludaron el “fallo histórico”. La diputada porteña Rocío Sánchez Andía, que preside la Comisión de Vivienda de la Legislatura y fue una de las demandantes contra el Ejecutivo, señaló que el fallo “es un antecedente importantísimo contra la especulación inmobiliaria”.

CIUDAD DEPORTIVA

Este martes, el subsecretario de Planeamiento Urbano Héctor Lostri, ladero y socio comercial del ministro de Desarrollo Urbano, Daniel Chaín, fue a reunirse con la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura. Iba a defender el convenio urbano con la constructora IRSA para cederle un negoción en lo que alguna vez iba a ser la Ciudad Deportiva de Boca Juniors. En su columna de esta misma edición, Facundo de Almeida explica las ideas y vueltas legales y legislativas del proyecto. Lo que ocurrió el martes fue llamativo por bordear el vaudeville: pocas veces vieron los legisladores una actuación tan buena como la de Lostri.

El encuentro fue en el salón Montevideo del palacio de la calle Perú y oficialmente era para tratar el proyecto 1647-J-2011. Estaban los diputados oficialistas Alvaro González, Bruno Screnzi, Marta Varela y Patricio Di Stefano, junto a la presidenta de la comisión, la peronista Silvina Pedreyra, y los asesores de los diputados Hourest, Sánchez Andía, Nenna y Camps. Había también cantidad de vecinos.

Este tipo de audiencias con subsecretario presente se transforman, como se entenderá, en sesiones de preguntas. En este caso, Lostri mostró sus dotes actorales al demostrar la cantidad de cosas que no sabía o decía no saber. Algunas son creíbles, como que el funcionario desconocía realmente los límites de la Reserva Ecológica, tema sumamente relevante porque la Ciudad Deportiva es su vecina inmediata. Lostri tampoco supo contestar por qué el Estado es tan generoso con la firma IRSA, dándole concesiones de hasta 50 años sobre espacios públicos, ni por qué el proyecto que presentaron este año es 18.000 metros cuadrados más grande que la versión anterior.

Lostri no sabía quién se iba a hacer cargo de los servicios de policía, bomberos y educación del futuro barrio, ni si el lugar será un country cerrado al público o hay un plazo para que las calles se abran. Tampoco tuvo nada que decir cuando le señalaron que IRSA no enfrenta, según el proyecto presentado, ninguna penalidad si no cumple con absolutamente nada de lo prometido. El subsecretario ni siquiera tuvo letra para explicar la falta de un nuevo estudio de impacto ambiental –el único existente es de hace once años– ni por qué el emprendimiento urbano se queda de hecho con el canal que lo separa de la Reserva Ecológica, ni tampoco para rebatir el informe negativo de la auditoría sobre la idea.

De hecho, Lostri ni siquiera pudo armar un libreto para explicarles a los legisladores por qué tienen que aprobar el negocio de IRSA antes de fin de año, sí o sí, sin posibilidad de observar ni cambiar nada, y con el inusitado privilegio de que si la Legislatura no contesta, IRSA puede empezar las obras, una inversión de todo lo que resulta natural en cuestiones de ley.

En fin: con amigos así...

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Imagen: Bernardino Avila
 
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