Los créditos hipotecarios siguen siendo “la estrella” del negocio bancario. En los últimos doce meses más que duplicaron su stock y, entre ellos, son indudablemente los créditos de cuota ajustable por el índice UVA los que resultan más atractivos: el 94 por ciento del total de hipotecarios otorgados a personas físicas en febrero fueron por esa vía. El monto total de créditos hipotecarios con ajuste UVA supera los 75 mil millones de pesos. Los expertos, sin embargo, califican este sistema como “una bomba de tiempo”, que podría convertirse en un mecanismo de “deuda eterna” si no explota antes, “por motivaciones de política interna o externa”.
Pese a estas condiciones de altísimo riesgo, los créditos indexados siguen siendo la opción más elegida por el atractivo de una cuota inicial que es inferior a un alquiler. “El mercado de alquileres se ha endurecido, se generalizó la exigencia de una actualización anual del 30 por ciento por contrato en dos ajustes semestrales del 15 por ciento; entonces son muchas las familias que se ven atraídas a meterse en un crédito hipotecario con una cuota muy baja, aunque sin tener en cuenta su evolución en el tiempo”, sostiene Alejandro López Mieres, economista del Instituto Pensamiento y Políticas Públicas (Ipypp).
Un ejemplo: por un crédito de un millón de pesos, a pagar en 25 años, la cuota inicial con el sistema de tasa fija es de 15.500 pesos, y con ajuste UVA de 9400 pesos. Para una familia joven que está pagando un alquiler entre 10 y 15 mil pesos la segunda opción suena irresistible para acceder a la vivienda propia. Aunque los 15.500 pesos quedarán como cuota fija durante los 25 años, y los 9400 pesos se ajustarán mensualmente.
El sistema UVA acaba de cumplir dos años: desde el 31 de marzo de 2016 a la fecha, el ajuste acumulado es del 60,9 por ciento. Quien empezó en abril de 2016 pagando una cuota de 9400 pesos, hoy ya está en 15.124 pesos, que seguirán ajustando durante los próximos 23 años. ¿Fue una situación de excepción la inflación de estos dos años y la pérdida de poder adquisitivo de los salarios? López Mieres asegura que no.
“El éxito de un sistema de ajuste como éste depende de que, en el medio, no te aparezca una devaluación importante, que en nuestro país es acompañada por inflación; y que los salarios crezcan por encima de la tasa de inflación más los intereses del crédito, que empezaron siendo menores al 5 por ciento anual y ahora ya están entre el 7 y el 8. Claramente, vemos que este año esas condiciones no se van a cumplir, con un tope a las paritarias del 15 por ciento y una inflación que no bajará del 22. Para peor, las condiciones de desequilibrio externo por déficit comercial, déficit de cuenta corriente, fuga de capitales, indican que las presiones a la suba del dólar seguirán. Todo el sistema es una bomba de tiempo”, afirmó el especialista del Ipypp.
Pero, aunque peligroso, “sigue siendo atractivo porque los alquileres siguen aumentando, y los bancos buscan preservarlo porque es un gran negocio”, explicó López Mieres a PáginaI12. “Ya con el desajuste que hubo entre el UVA y los salarios, la única alternativa que ofrecen los bancos es estirar el plazo, de 25 a 40 años, y aumentar el margen de la cuota, del 25 al 30 por ciento de los ingresos. Así mantienen el anzuelo, ¿pero cuántas veces lo pueden hacer en 25 o 40 años? Este mecanismo termina convirtiendo al tomar de crédito en un deudor eterno”.
El saldo de la deuda del tomador del crédito se ajusta por UVA. La cuota también, pero una parte de ella se destina a cancelar intereses. Cuando el índice de ajuste crece muy rápido, la deuda aumenta más de lo que la cuota cancela. López Mieres da el siguiente ejemplo: “Una persona que sacó el crédito hace dos años por un millón de pesos y pagó religiosamente sus cuotas, hoy debe 1.470.000 pesos. Que le digan que fue por una situación excepcional y que si se logran estabilizar los precios y el dólar esto no vuelve a pasar, es atar a la gente a la suerte de la política económica del gobierno: chantajear a quien tomó un crédito atrapándolo en esta lógica es, como mínimo, perverso”.
