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El “boom” de los barrios cerrados quedó atras, pero el negocio no estA saturado
Emprendedores en busca de un mercado potencial

Decayeron las ventas, pero quienes comercializan propiedades en barrios privados todavía confían en una reactivación, pensando en una demanda postergada. Un proceso metropolitano con consecuencias urbanísticas, socioeconómicas, culturales y ambientales.

Por Liliana Sánchez

Durante la última década se amplió y diversificó la oferta inmobiliaria de viviendas y terrenos en barrios cerrados o privados, por lo cual aquella tendencia de principios de los ‘90 terminó consolidándose como un proceso metropolitano con consecuencias urbanísticas, socioeconómicas, culturales y ambientales. Y si bien acaba de terminar un año en que las ventas en este rubro también decayeron, quienes comercializan estos emprendimientos apuestan a un mercado potencial, que no estaría saturado sino en estado de demanda postergada, a la espera de mejores condiciones económicas generales.
Mientras tanto, desde los municipios se instrumentaron las herramientas jurídicas y administrativas necesarias para que los inversores privados desarrollaran estos emprendimientos, esperando a cambio, como respuesta, una mayor recaudación impositiva y la generación de empleos para los trabajadores locales desocupados. Pero según lo demuestran algunos relevamientos hechos por investigadores y urbanistas, no se habría producido ni lo uno ni lo otro; y, además, les cargan a las municipalidades la responsabilidad de no haber instrumentado un ordenamiento territorial con sentido de equidad y favoreciendo el bien común.

El total de urbanizaciones cerradas, que incluye barrios cerrados, clubes de campo, náuticos, de chacras y grandes emprendimientos (ciudades o pueblos privados) consumen una superficie de casi 400 km2 de suelo en el área metropolitana. La gran mayoría de ellos se ubican en el corredor norte (Autopista Panamericana) absorbiendo el 72 por ciento del total, en el oeste (Autopista del Oeste) el 13 por ciento, sobre el corredor suroeste (Ricchieri-Ezeiza-Cañuelas) el 9,5, y en el sur (Autopista Bs. As.-La Plata) el 5,5.
El modelo de urbanización en barrios cerrados se distingue de los countries tradicionales, además, por la composición social de quienes lo habitan. Durante los ‘90 el nuevo fenómeno que observan los sociólogos es una fractura intraclase (dentro de la misma clase media) y a partir de ahí hay una porción que se empobrece, y otra que se mantiene o incluso se favorece con los esquemas de ajuste. Son estos últimos los que, ante una nueva mudanza, venden su casa en el centro urbano y se dirigen hacia los barrios cerrados en busca de mayor seguridad y un estilo de vida y consumo acorde a sus expectativas.
“El 70 por ciento de la gente que va a comprar en un barrio cerrado primero tiene que vender su casa en Capital, en San Isidro o donde sea”, confirma Guillermo Bence Pieres, gerente de la sucursal Pilar de Bullrich Propiedades. Y advierte que esa característica contribuyó a que “el año 2000 fuera duro, hubo un comportamiento cauteloso de los compradores por falta de confianza en las condiciones generales de la economía, incluida la estabilidad laboral”.
En contraste con esta situación recesiva, se recuerda el boom registrado durante los años 1997/98 cuando se incorporaron 163 nuevos complejos urbanísticos cerrados, que significaron un aumento del 105 por ciento sobre el stock existente hasta mediados de la década. La evolución de la oferta no se dio sólo en la cantidad, sino también en la calidad. Las primeras versiones de barrios cerrados contemplaban un conjunto de casas dentro de un predio amurallado y con un sistema de seguridad propio. Luego se fueron incorporando otros servicios de entretenimiento, sociales, deportivos y hasta colegios, en algunos casos.

“La demanda de la gente es que el predio concentre cada vez más actividades, y en esto debe incidir el miedo al afuera. Aparece muy fuerte el miedo a salir del barrio, pero también existe un doble discurso que se refiere al tema de estar encerrados, de no vivir en una burbuja”, observó la licenciada en Sociología Cecilia Arizaga, becaria del Conicet, en la investigación sobre urbanizaciones cerradas que desarrolla en el Instituto Gino Germani, de la Facultad de Ciencias Sociales. Otra de las conclusiones preliminares de ese trabajo es que la opción de encerrarse en un barrio privado es, aunque relativa, una estrategia de salvación frente al deterioro de la cosa pública, por lo cual quedarían finalmente exentos de culpabilidad social quienes practican esta alternativa. “El tema es ver cómo se restablece lo público, que es en última instancia una decisión política”, afirma Arizaga.
Nuevas relaciones
en el espacio
Los municipios tienen a su cargo la aprobación de estos emprendimientos tanto en su carácter técnico –la vinculación con el entorno inmediato y el impacto urbanístico a nivel local– así como también en cuanto al ordenamiento territorial.
“A raíz de las estrategias de ‘marketing urbano’ con que cada municipio compite para atraer inversiones, la aprobación de emprendimientos que implicasen excepciones o cambios de zonificación han llegado a trascender como ‘cuestión de Estado’”, afirma la arq. Daniela Szajnberg, investigadora del Programa Urbanismo y Ciudad, de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA.

Como consecuencia de la disposición territorial y física de estas urbanizaciones en relación con su entorno y al tejido social urbano regional, se estaría conformando una “ciudad carcelaria”, resultado y cuna a la vez de una sociedad fragmentada y segregacionista y probablemente sustentable sólo a corto plazo, observa Szajnberg.
En el nuevo mapa social urbano se advierte la presencia de islotes de riqueza, dentro de un todo marginal, pero desconectados de éste, y a su vez estas islas comunicadas entre sí a través de autopistas que servirían como puentes, y también como barreras para separarse del espacio marginal. Tampoco se generaron vínculos sociales con los vecinos más próximos al barrio cerrado. Las observaciones desarrolladas durante las investigaciones dan cuenta de que la tendencia es contratar empresas privadas que hagan los trabajos de jardinería, domésticos y albañilería, prescindiendo de los vecinos que habitan en el entorno.