La construcción no respeta el proyecto aprobado y se ampara en reglamentaciones derogadas

Obra de la calle Avellaneda: el permiso del Gobierno "viola el Código"

Imagen: Bernardino Avila

El Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) denunció que el gobierno porteño utilizó el viejo Código de Planeamiento Urbano en lugar del actual Código Urbanístico para otorgar el permiso de construcción a la desarrolladora Portland para el complejo de viviendas y locales comerciales promocionado como Ciudad Palmera, en Caballito. Según explicó el abogado y titular de la ONG, Jonatan Baldiviezo, el plano registrado en junio pasado “viola el Código actual y permite construir 34,8 metros de alto en esa área que corresponde a la llamada Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta, donde el límite máximo es de 29,8 metros, es decir, casi dos pisos más”. El letrado explicó que la información se incorporará al amparo colectivo que presentaron el Consejo Consultivo de la Comuna 6 y organizaciones vecinales contra la obra, que está ubicada en Avellaneda 1314, en el terreno que el grupo IRSA permutó con la constructora.

Desde que el Estado nacional vendió los terrenos sin aprobación del Congreso al grupo IRSA en los 90, diversas organizaciones denunciaron irregularidades y reclamaron para esas tierras un destino diferente al del negocio inmobiliario, teniendo en cuenta que Caballito es uno de los barrios más densamente poblados de la Capital. Los reclamos son variopintos. A comienzo de este año, el legislador Roy Cortina propuso expropiar el terreno en el que la empresa había planificado originalmente un shopping, un proyecto que la oposición vecinal terminó por enterrar al impedir la rezonificación necesaria por parte de la Legislatura. El cuerpo legislativo porteño, después de años de idas y vueltas, le otorgó una zonificación R2a2 (residencial), donde hoy está contemplado construir diez edificios en las cuatro parcelas.

Según detalló Baldiviezo, lo que no se sabía hasta ahora, es que esa es la clasificación que empleó la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) al registrar el plano de la obra el 25 de junio pasado, en el que también se hace mención al Factor de Ocupación Total ( FOT). Sin embargo, ya no hay FOT ni zona R2 porque son denominaciones que corresponden al Código en desuso. De acuerdo con el Código Urbanístico aprobado hace dos años, la zona es Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta, donde la edificabilidad máxima es 22,8 metros de altura más dos retiros, con un Plano Límite de 29,8 metros.

Baldiviezo explicó que para seguir la trama que "desemboca en esta ilegalidad" hay que recordar que el empredimiento está sobre una de las cuatro parcelas en que IRSA dividió el predio, y para las cuales consiguió permisos para construir viviendas y locales comerciales en 2018, antes de la aprobación del nuevo Código. 

En 2019 entró en escena la desarrolladora Portland. A través de una permuta del terreno por metros cuadrados construidos se quedó con una parcela y desde entonces encara un nuevo desarrollo. "Este año, Portland inició un nuevo trámite de registro para el proyecto. Un proyecto que originalmente era del estudio Dujovne (padre del exministro de economía)-Hirsch, que pasó a manos del actual proyectista impuesto por IRSA, el estudio BMA (Bodas-Miani-Anger)", detalló el abogado.

De acuerdo a la documentación, el 18 de febrero de 2020 se inició el expediente electrónico N° EX-2020-07146619- -GCABA-DGROC para la obra en Avellaneda 1314 (Sección 57, Manzana 39B, Parcela N° 1). En él, la apoderada de Portland Administradora Fiduciaria solicitó la continuidad del expediente iniciado por Dujovne. "Podría tener lógica si el proyecto fuera el mismo. El problema --explicó Baldiviezo a Página/12-- es que el anterior era un proyecto aprobado y ellos presentaron uno nuevo".

En el escrito IF-2020-07970871 del 28 de febrero, los apoderados de la empresa le comunicaron a la DGROC que "el proyecto se modifica en su totalidad, donde antes era un bloque ahora se arman dos cuerpos". No obstante, la perito de la DGROC, realizó una serie de observaciones al emprendimiento. Las principales: que dada la modificación del proyecto la empresa deberá tramitar por cuerda separada el Certificado Urbanístico  y que deberá adaptar el proyecto a la normativa vigente (Código Urbanístico y Nuevo Código de Edificación).

"La DGROC les pidió dos veces que se adecúen al Código, pero después no volvió a insistir y el 25 de junio terminó registrando el plano con zonificación vieja y no respetando la altura", dijo Baldiviezo.

Consultados por este diario, voceros del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño dijeron que "el expediente es de 2018 por eso se aplica normativa del codigo urbanístico anterior. Cualquier modificación de proyecto se basa en la fecha de ingreso del expediente. Es algo que pasa bastante y por eso durante un tiempo se van a ver proyectos que no coinciden con el Código actual. No se puede legislar retroactivamente, se debe respetar la normativa de ese momento".

Para Baldiviezo "no hay duda de que no hay continuidad posible entre las obras. El proyecto anterior ya tenía planos registrados y lo que presentaron no es una modificación sino algo completamente nuevo, al punto que la misma repartición le abrió un nuevo expediente, así como también es nuevo el certificado ambiental que le otorgaron. Es un proyecto nuevo presentado este año, por lo cual debe cumplir con el Código actual. Lo que parece retroactiva es la explicación del gobierno", advirtió.

El abogado urbanista sostuvo que "emprendimientos de gran envergadura como los que pretenden construir IRSA y Portaland deben pasar por procesos de evaluación ambiental acumulativos y estratégicos con participación real de la ciudadanía", y señaló que "tanto este proyecto como el de Mindlin en Belgrano con permisos que no respetan la normativa urbanística son un claro ejemplo de que en la Ciudad no existe una planificación sino la acumulación de gran cantidad de excepciones ilegales".

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