Análisis de la Undav sobre los riesgos asociados al crédito hipotecario
Alarmas por créditos indexados
El Observatorio de Políticas Públicas de la Undav advirtió que la indexación de los créditos hipotecarios “puede afectar las finanzas minoristas”. El riesgo de desfasaje entre precios y salarios puede llevar a que la cuota represente más del 90 por ciento del ingreso familiar.
Los nuevos créditos hipotecarios con cuota variable atraen a muchos interesados a falta de otras ofertas.Los nuevos créditos hipotecarios con cuota variable atraen a muchos interesados a falta de otras ofertas.Los nuevos créditos hipotecarios con cuota variable atraen a muchos interesados a falta de otras ofertas.Los nuevos créditos hipotecarios con cuota variable atraen a muchos interesados a falta de otras ofertas.Los nuevos créditos hipotecarios con cuota variable atraen a muchos interesados a falta de otras ofertas.
Los nuevos créditos hipotecarios con cuota variable atraen a muchos interesados a falta de otras ofertas. 
Imagen: Rafael Yohai

Un estudio realizado por el Observatorio de Políticas Públicas de la Undav advierte que “el actual ritmo acelerado de aumento de los niveles de deuda minorista está prendiendo las primeras luces de alarma”. Señala que los créditos hipotecarios para vivienda familiar con cláusula de ajuste por el índice UVA, “en escenarios de rebrote inflacionario, podrían llevar el valor de las cuotas a representar el 90 por ciento del presupuesto familiar”, partiendo de que, al momento del otorgamiento, la cuota no debería superar el 25 por ciento del ingreso familiar.   

 “En el marco de una historia económica con recurrentes desajustes sistémicos, el posible desalineamiento de ciertas variables macroeconómicas puede implicar riesgos que afecten la sustentabilidad de las finanzas minoristas”, apunta el trabajo elaborado en la Universidad Nacional de Avellaneda (Undav). El informe toma tres escenarios, a partir de una estimación de exceso medio de la inflación sobre el aumento paritario bajo, en un caso, medio en el segundo y alto en el tercero. En el peor, calcula que con un exceso de siete puntos anuales de la inflación con respecto al ajuste salarial, en 20 años la cuota alcanzaría una proporción del 93,8 por ciento del ingreso total del grupo familiar. Como el sistema contempla que, en esos casos, en vez de aumentar la cuota más allá de representar cierto nivel de ingresos, se estiran los plazos de pago. Con lo cual, el crédito ajustable podría convertirse, en estos casos, en una forma de pago de por vida.

 “El final del diferendo con los tenedores de deuda en default posibilitó el acceso a los mercados internacionales. Tanto para el Estado Nacional, como para las jurisdicciones subnacionales y empresas”, repasa el informe de la Undav en sus primeros párrafos. “Así, en los dos últimos años se revirtió la tendencia al desendeudamiento y este comportamiento se replicó también en los segmentos minoristas, producto de la proliferación de nuevos marcos institucionales de fomento al crédito”. Agrega enseguida que “el notorio crecimiento de los créditos hipotecarios correspondiente al esquema de cuota variable (ajustable por inflación) se explica por los escasos volúmenes de créditos propiciados en el período anterior, debido a la inexistencia de instrumentos ajustables por inflación. La política crediticia en la anterior administración se orientaba mayormente la demanda de viviendas a construir, a partir de esquemas con importantes componentes subsidiados, como el de Procrear”

 La investigación  de Undav pone el foco en “el actual crecimiento de la deuda de familias y empresas (…), en particular, sobre la evolución de los préstamos y depósitos en dólares, además de las diferentes líneas hipotecarias a cuotas variables”. Al respecto, sostiene que “en primer lugar, se observa un crecimiento acelerado de las líneas crediticias en dólares, con un avance de casi 160 por ciento en los últimos dos años. En  detalle, los créditos prendarios (+814 por ciento) y los adelantos en cuenta corriente (+368,3) son las líneas que se mueven a mayor rapidez. Por otra parte, los créditos hipotecarios crecen al 34% en el último año, mayormente traccionados por las líneas de cuota variable (UVA)”.

 Pero “este mecanismo lleva asociados riesgos para las finanzas personales, por la forma en que está diseñado”, advierte el mismo informe. A partir de un “ejercicio de proyección simple”, explica, el informe concluye que, ante escenarios de separación anual entre el salario y la inflación del orden de 2,5 puntos, el peso de la cuota sobre el ingreso podría ser de 41,5 puntos porcentuales (partiendo de una base de 25 puntos)”. Explica de inmediato que, “yendo a escenarios más agresivos de separación entre aumento salarial e inflación del 7 por ciento, el peso de la cuota podría llegar a representar casi el 94 por ciento del presupuesto familiar”.