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Domingo, 3 de julio de 2005

BOOM INMOBILIARIO Y COTIZACIONES EN ALZA DE LOCALES COMERCIALES

Especulación y valor

Alquilar un comercio se ha convertido en una aventura. Pese a la fuerte suba, no hay locales disponibles en las principales zonas.

 Por Fernando Krakowiak


El precio promedio de alquiler de los locales comerciales en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 44,5 por ciento en el último año y acumula una suba de 98 por ciento desde marzo de 2003. El dato surge del último relevamiento realizado por la Dirección General de Sistemas de Información Geográfica del gobierno de la ciudad. La reactivación de la actividad en las principales arterias comerciales, la escasez de locales disponibles y el interés de los propietarios por obtener una tasa de rentabilidad acorde con el precio de venta de los locales, han sido las principales causas de los aumentos que deben afrontar quienes quieren renovar sus contratos o instalar un negocio nuevo.

Si bien los precios de los alquileres subieron en toda la Capital, existe una diferencia notable entre los distintos barrios. La mejora de la actividad comercial y los mayores niveles de ocupación se concentran fundamentalmente en el microcentro porteño y la zona norte, donde los precios aumentaron 78,9 y 54,1 por ciento, respectivamente, durante el último año, llevando el valor promedio de un local por encima de los 40 pesos el m2. Mientras que en la zona sur la suba fue de 10,2 por ciento y el precio promedio llegó apenas a 13 pesos el m2, pues los niveles de actividad son menores y el negocio inmobiliario no despierta el mismo interés.

Las mayores subas en el precio de los alquileres se produjeron en Retiro, Recoleta, Palermo y San Nicolás. Las barreras de ingreso a las principales arterias comerciales de esos barrios son cada vez más difíciles de superar e incluso se ha comenzado a producir un desplazamiento de algunas actividades porque al momento de renegociar los contratos de alquiler muchos comerciantes no pueden afrontar los nuevos precios y terminan migrando a zonas más económicas. En la calle Florida, por ejemplo, la suba de precios que se produjo en los últimos dos años hizo que muchos locutorios y bazares comenzaran a ser desplazados por casas de ropa de primera calidad, joyerías y locales de venta de prendas de cuero y artículos regionales orientados al turismo internacional. Norberto Ginevra, fundador de la inmobiliaria Aranalfe, señaló a Cash que “los locutorios han comenzado a irse de Florida porque con los precios de los alquileres los números no les cierran”.

En las áreas de Palermo Viejo y Palermo Hollywood también se experimentaron fuertes subas de precios reforzando la exclusividad de una zona donde en los últimos años se consolidó un polo gastronómico, turístico y de industrias y servicios vinculado con el diseño y la indumentaria que no para de crecer. La característica principal de esa zona ha sido la apertura de comercios nuevos en lugares donde antes había viviendas o garajes. Un relevamiento preliminar de la Dirección en el área comprendida entre las calles Dorrego, Paraguay, Scalabrini Ortiz y Córdoba muestra que entre 2002 y 2004 el número de locales comerciales creció un 36 por ciento. A su vez, en la calle Honduras de Palermo Viejo se ofrecen los locales en alquiler más caros de toda la ciudad (46,9 dólares el m2 en promedio), superando incluso a Florida (45,5 dólares el m2). Fernando Alvarez Celis, investigador de la Dirección, ofrece una explicación sobre el fenómeno al señalar “que posiblemente el valor de actividad sea más alto en Florida, pero en Palermo Viejo se creó una zona de mayor exclusividad y eso hace que el precio del alquiler suba”.

El precio sube aunque el nivel de actividad se mantenga porque los inversores compran locales para poder alquilarlos y obtener una renta mayor a la que podrían lograr en un banco. Para ello buscan mantener una correlación entre el precio de venta y el de alquiler. Por lo tanto, si el precio de la propiedad sube, el alquiler también, aunque el nivel de actividad no lo justifique. Martín Paredes, propietario de Paredes Brokers Inmobiliarios, señaló a Cash que “los alquileres están muy altos. En algunos casos quienes alquilan no pueden cubrir sus costos y a los seismeses terminan devolviendo el local”. Norberto Ginevra, de Aranalfe, coincide al señalar que “algunos alquileres no están de acuerdo con las ventas”. Sin embargo, el componente especulativo propio del mercado inmobiliario hace que sea difícil pronosticarle un techo al nivel de precios.

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Los locales más caros son los de calle Honduras de Palermo Viejo: 46,9 dólares el m2.

Alquileres / precios

El precio promedio de alquiler de los locales comerciales en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 44,5 por ciento en el último año.

Acumula una suba de 98 por ciento desde marzo de 2003.

Esa suba se explica por la reactivación de la actividad en las principales arterias comerciales.

También por la escasez de locales disponibles.

Y por el interés de los propietarios por obtener una tasa de rentabilidad acorde con el precio de venta de los locales.

 
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