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Sábado, 6 de agosto de 2016

Una torre en un lotecito

 Por Sergio Kiernan

Hay mesas de café donde se discuten las cosas más profundas, y otras en las que se discuten las más profanas. En unas puede campear un idealismo que reíte de Kant, pero en las otras hay un componente de desilusión y por lo tanto de cinismo y de cálculo que también tiene lo suyo. Fue en una mesa de este último tipo, compuesta por gentes que tal vez vieron demasiado, que se discutía la imagen de esta nota.

Es un render comercial de un edificio que todavía no existe en un lote lleno de yuyos en la avenida Libertador, al lado de un puente del ferrocarril San Martín, a metros de Bullrich. La página web que lo luce completa la preventa con planos, muchos planos, y algunas imágenes no muy originales de las vistas que tendrá el emprendimiento: mucho parque por enfrente, el río adivinable por el horizonte, la masa indiferenciada de torres que ya es Palermo.

Los textos prometen las zonceras de siempre, una nueva forma de vida con cochera y ammenities, y le ponen un nombre pretencioso, L’Avenue Libertador. Hasta le soplan una idea a un colega del barrio de Constitución al anunciar una “entrada imperial”, que consiste en un hall de doble altura, cosa que no cuesta ni un centavo si se sabe leer el código. Pero lo que discutían en la mesa no eran estas blanduras marketineras, ni el aburrido y derivativo diseño del edificio. Lo que se discutía era que en un terreno de apenas 1700 metros cuadrados se prometían 36 pisos de altura.

Como se sabe, la altura final de un edificio depende básicamente de tres cosas. La primera es la zonificación de la zona, si se permiten o no edificios muy altos. La siguiente es el misterioso FOT, el Factor de Ocupación del Terreno, una cifra que indica cuántas veces se puede construir la superficie del lote. Y la tercera es la ingeniosa lectura del código, cosa de hacer subsuelos de cocheras y servicios, que no se cuentan, y entradas imperiales. Si los especuladores consideran un premium que el edificio sea altísimo, no ocupan todo el terreno, dejan un perímetro libre y con eso suman esos metros para arriba. Esa es la verdadera razón por la que tantas torres tienen jardines, canchas y piletas, no algún amor al cliente o la naturaleza.

Pero 36 pisos en apenas 1700 metros cuadrados le sonó como demasiado a la mesa cínica. Servilleta en mano, se calcularon todos los yeites posibles para llegar a semejante cosa, porque la superficie vendible del edificio llega a los 13000 metros, un FOT machazo. La conclusión fue que podía ser... con una inmensa buena voluntad de la autoridad regulatoria, una caridad extrema, una disposición de santoral. En la misma servilleta se calculó un costo posible de tanta bondad, algo así como 900 metros cuadrados de valor de venta final.

Lo dicho, una mesa de cínicos que piensan mal de los demás.

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