Comienza a regir la nueva Ley de Alquileres, salvo en AMBA y otras zonas en fase 1

Contratos con protección de derechos de los inquilinos

El plazo mínimo del contrato es de tres años, el ajuste de precio es anual y por un índice combinado de precios y salarios.
Imagen: NA

La nueva ley de alquileres comenzará a regir este miércoles y se aplicará en los contratos firmados en cualquier punto del país. Fue aprobada por el Congreso a principios de junio, pero recién este martes se oficializó a través de la publicación en el Boletín Oficial de las modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación.

En tanto, los nuevos contratos en las zonas con aislamiento obligatorio, como el Área Metropolitana de Buenos Aires, deberán esperar para ser firmados con la nueva ley. Las inmobiliarias volvieron a cerrar y se prohibieron las mudanzas. Por lo que los primeros contratos con esta ley se realizarán en las zonas que transitan la "nueva normalidad".

Sin embargo, cabe aclarar que todavía rige el decreto 320 que publicó el Gobierno en marzo. Esto significa que, ante un vencimiento de contrato, se puede prorrogar automáticamente hasta el 30 de septiembre, con el mismo precio de alquiler.

Claves

A partir de ahora, el plazo mínimo del contrato se amplía, y pasa a ser de 3 años. En cuanto a la actualización de precios, deja de ser semestral, y los ajustes pasan a ser una vez por año. La fijación del precio se basará en lo que indique un nuevo índice, conformado por el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores (Ripte). Este nuevo indicador será publicado por el Banco Central.

También la AFIP tiene que trabajar en cómo se establecerá la obligatoriedad para declarar los contratos de locación. Esto permitirá a inquilinos realizar la deducción para el pago del impuesto a las Ganancias. Por otro lado, se amplían las garantías que puede presentar el locatario. Y, sobre el depósito de garantía, se reduce al equivalente de un mes de alquiler. 

Uno de los puntos que no quedó contemplado en la nueva ley es el del valor de las actualizaciones cuando finaliza un contrato. No se regirá por un índice objetivo, como en el caso de los ajustes anuales, sino por lo que dispongan propietarios e inmobiliarias. Actualmente, los contratos se negocian con una actualización de entre un 35 y 50 por ciento, según la Defensoría del Inquilino de la Ciudad de Buenos Aires.

Desde este organismo tuvieron consultas de inquilinos sobre este punto. “El decreto 320 habilita a prorrogar un contrato si se vence en estos meses. Para evitar esto, las inmobiliarias presionan diciendo que si se acogen al decreto, en octubre la actualización será de un 80 por ciento”, informó Andrés Bernal, de la Defensoría del Inquilino.

Críticas

Como suele pasar cuando hay modificaciones en el mercado inmobiliario, las cámaras inmobiliarias y de propietarios anticipan que podría haber una “retracción” de la oferta, debido a la “mayor regulación” y a una renta en mínimos históricos. “Ocurrirá hasta analizar y tener clara la situación, en conjunto con una pretensión mayor inicial del precio del alquiler como efecto de cobertura”, dijo Jose Rozados, consultor inmobiliario.

Por su parte, el economista Federico Rouco opinó que “lo que pase en el corto plazo va a ser muy difícil de explicar sólo con la ley de alquileres”. Esto se debe a la situación actual del mercado: cabe preguntarse si la retracción de la oferta podría darse por venta de propiedades, en un contexto de caída de ventas y de precios a la baja.

Por su parte, las agrupaciones de inquilinos celebran la nueva ley, pero tienen un pedido concreto: que se cumpla. “Sabemos de la enorme resistencia del mercado inmobiliario. Será fundamental el control del gobierno”, indicaron desde Inquilinos Agrupados.

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