La justicia porteña acaba de frenar otra obra fuera de código, de las que son posibles sólo con la gran amistad hacia la industria del actual gobierno porteño. Se trata de un edificio que rompe varias reglas -de altura, de superficie, de inserción en el terreno- en plena Area de Protección Histórica 3. Pero el edificio se puso angurriento porque se trata de Palermo Chico, zona que paga en oro, y se fue para arriba, para adelante y para atrás de un modo que el juez Martín Converset consideró no sólo irregular, sino inconstitucional.

De hecho, las irregularidades en la cuadra de San Martín de Tours entre Castex y Libertador deben haber arrancado mucho antes del amparo actual. Resulta que esa zona no sólo es un área protegida, sino que contiene muchos edificios de valor singular, catalogados individualmente. Son petit hoteles que andan cumpliendo un siglo, bonitos, bien construidos y de hecho irremplazables en estos tiempos de hormigón y ventanas de chapa doblada. Pero cuando el inefable Consejo de Asesoramiento en Asuntos Patrimoniales, el tenebroso CAAP, consideró esa cuadra, tuvo un problema en la vista. 

En la mano izquierda como va el tránsito de San Martín de Tours al 2800, hay justo en la esquina una preciosa casa en un estilo normando, impecablemente preservada. Luego vienen tres propiedades a demoler y un terreno vacío hace añares, con el cierre de la Embajada de Corea, que tiene un palacete francés mantenido a la perfección. La primera casa es un bodrio en el que se adivina algo racionalista barateado por alguno que se hizo el vivo y la modernizó estilo setentista. Después viene el misterio, dos residencias afrancesadas bien conservadas que no se entiende por qué no están catalogadas. Puede ser un orzuelo en el ojo del CAAP, o la negativa mental a bloquear lotes que no ocupan la altura máxima posible. 

Como sea, esas casas ya están en demolición, completando un terreno de sólo 1340 metros cuadrados, lo que demuestra que los lotes de la zona son pequeños debido a lo irregular de algunas manzanas la estrechez de otras. Acá viene la primera patinada del permiso de obra, porque en una APH se permite "englobar" parcelas para hacer un terreno grande, pero sólo hasta mil metros. El bodrio a construir se pasa nada menos que por un tercio exacto. El límite en zonas históricas es justamente para evitar edificios demasiado grandes en barrios que se caracterian por la escala humana, más pequeña.

El siguiente furcio, gravísimo, es que el área de protección histórica tiene un límite de alturas estricto, de los que angustian a los especuladores. Un edificio puede subir hasta los once metros y sesenta centímetros, suficientes como para una planta baja y tres pisos en las magras alturas que se usan hoy. Pero el bodrio tiene permiso escrito y sellado del gobierno porteño para irse a 26,43 metros de alto, más del doble. Es un regalo exquisito, un buen barril de dólares. ¿Cómo se justifica semejante donación? Permitiendo un enrase con el vecino más alto, la embajada coreana, truco muy común para regalar pisos extra. Pero, nuevamente, la reglamentación del APH prohíbe explícitamente los enrases.

La generosidad macrista con la industria no termina en esto. La reglamentación de la APH exige también un retiro mínimo del frente de tres metros, nuevamente para prevenir bloques enormes en las zonas históricas. El gobierno porteño, dolido por la pequeñez de los lotes originales, que en el primer terreno englobado llega apenas a los catorce metros de fondo, le autorizó a los especuladores a no realizar el retiro.

Y por si este trámite digno de los tres reyes magos no alcanza, hay un último límite que fue derribado por los generosos funcionarios. Hay un numerito mágico en esto de la especulación inmobiliaria, el FOT, Factor de Ocupación el Terreno. La idea es que el número define cuántas veces se puede construir la superficie del lote. Por ejemplo, un terreno de los guapos, de ocho por cincuenta metros, arranca con una superficie de cuatrocientos metros. Si el FOT es cuatro, se puede construir teóricamente 1600 metros, menos lo que hay que dejar de aire y luz.

Pero el FOT de esta manzana en particular es drástico: apenas uno. Con lo que la superficie máxima teórica a construir sería de 1340 metros cuadrados, lo que mide el terreno. La idea es crear un freno económico para la destrucción de casas patrimoniales, permitiendo poco más que un reemplazo. Esto del FOT es tan importante que existen profesionales que se ganan la vida buscándole la vuelta, la excepción, la interpretación. Pero nada puede explicar la diferencia entre el terreno de 1340 metros y el permiso para construir ¡7772! ¡Cinco veces la superficie! 

Semejante trifecta explica por qué ese recurso de los porteños, la ONG Basta de Demoler pidió ya en diciembre un amparo con patrocinio del Observatorio del Derecho a la Ciudad. Pero la jueza interviniente dió largas larguísimas, con lo que un particular se presentó con otro amparo en el juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario 5, que unificó los dos pedidos. Este tribunal acaba de conceder el amparo y de dar un par de órdenes duras. Primero que nada, le ordenó no construir absolutamente nada, ni cavar cimientos ni avanzar en los tres niveles de cocheras subterráneas que incluye el proyecto. Lo único que pueden hacer, por desgracia, es demoler las tres casas existentes, incluyendo las dos que deberían estar catalogadas. Cuando terminen esto, la constructora y la desarrolladora tienen que comunicarle la novedad al juzgado, y ahí se verá si se puede pasar a la siguiente etapa o tienen que esperar un fallo definitivo de la cuestión.

Tanto cuidado se debe a que el juez hizo la lista de infracciones e ilegalidades en el permiso de obra, tantas que declaró la nulidad e inconstitucionalidad de la resolución 436 del año 2018, la que autoriza el bodrio. Es más, como para que los especuladores y los funcionarios no se pongan creativos, también declara la nulidad e inconstitucionalidad "de todo registro de planos o permiso de obra nueva que se otorgue en base o fundado" en la resolución 436.

A todo esto, vale destacar que esta resolución tan arbitratia e ilegal como para ser calificada en violación a la constitución de la CABA no puede ser un error o una distracción. Los funcionarios que emitieron la resolución se dedican a eso y a nada más que eso, con lo que no vale cantar que se distrajeron. Y la empresa desarrolladora es de las grandes, de las que tienen escuadrones de especialistas. NorthBaires ya tiene 34 edificios con 1300 unidades entregados, más siete en ejecución en este momento, con 150.000 metros cuadrados en juego. La firma es de las que tienen esos estilos de marketing vacuos, donde desde los amenities hasta las terminaciones son "exclusivos" y las películas en su website muestran jóvenes sonrientes degustando vinos en copas de esas largas, en sus departamentos a estrenar. Pero es una desarrolladora de las que mueven tanto hormigón que se les podría medir la huella de carbono.

Lo que va a pasar ahora es que la medida seguramente va a ser apelada, por los privados y por la ciudad, nuevamente gastando nuestro dinero defendiendo sus peajes internos. Lo que no va a pasar ahora es que algún fiscal abra una causa penal para investigar si tanta generosidad, o distracción, o interpretación creativa de los códigos no es en rigor cohecho. Parece que los ilícitos pueden pasar por un escritorio pero no por los otros.