Los créditos hipotecarios ajustados por la inflación
Una trampa
El riesgo principal deriva del distanciamiento entre el avance del nivel general de precios y los ingresos de los asalariados. Ganancias para los bancos e incertidumbre para los tomadores de los préstamos hipotecarios.

El problema de acceso a la vivienda digna es una problemática intrínseca a los países en desarrollo. El caso argentino no queda al margen, ya que se estima un déficit habitacional de entre 3 y 4 millones de viviendas. El presidente Macri expuso un sobredimensionado énfasis en la presentación de los créditos hipotecarios con cuotas variables, ajustables por UVA. Esta modalidad, viene a suplir un segmento carente en el mercado, ya que los créditos a tasa fija convencionales tienen esquemas de devolución del préstamo muy exigentes en sus primeros años, lo cual conlleva una barrera a la entrada alta para familias de clase media y baja. No obstante, los créditos indexables, no dejan de estar viciados de contraindicaciones. En contextos de alta inflación, el ajuste de la cuota a pagar se puede volver muy oneroso para las familias, en los meses previos a los aumentos paritarios. Más aún, en casos de pérdida de poder adquisitivo -como el experimentado en 2016- la separación entre las cuotas y el salario puede ser sustantiva, y el peso total de los pagos del crédito puede crecer peligrosamente, en tanto porcentaje del ingreso familiar.

Para clarificar la operatoria, los créditos hipotecarios recientemente lanzados, a diferencia de los tradicionales a tasa fija, tienen un mecanismo de ajuste mensual. El monto prestable no se establece en pesos, sino en una unidad de valor alternativa, llamada UVA, la cual se corrige mensualmente en función al avance de los precios (por el momento, según el índice de inflación de CABA). Este mecanismo permite cuotas iniciales más bajas, relativamente acordes al valor de los precios de los alquileres actuales. Ahora bien, la contracara de este “beneficio” es un crecimiento permanente de las cuotas, acorde al ritmo de la inflación. Para poner en concreto, conviene problematizar en números los dos escenarios más polémicos de este esquema:

  • Si una familia tomó un crédito el 31 de marzo de 2016 (primer día de publicación de las UVA) por un millón de pesos a 20 años, entonces pactó pagar cuotas mensuales de 549,68 UVAs. Ese volumen se tradujo a pesos en un valor de cuota mensual de 7723,04 pesos al momento inicial de aprobación del préstamo. No obstante, finalizado el 2016 y producto del ajuste inflacionario, el monto de la cuota ya escalaba a 9481,93 pesos, mientras que en marzo de este año representó 10.158,03 pesos. Es dable destacar que, medido en función a la evolución de los ingresos laborales (tomando el coeficiente de variación salarial que publica el Indec), la cuota pasó a representar desde el 25 por ciento del salario en marzo de 2016 al 30,26 por ciento en diciembre del mismo año (último dato disponible). En resumen, producto de la pérdida de poder adquisitivo experimentada el año pasado, en nueve meses la cuota pasó a tener un peso 5 puntos mayor en el salario de las familias que se comprometieron en esta modalidad de créditos.
  • u El otro análisis relevante surge de pensar un escenario proyectado sobre el desarrollo de crédito a lo largo de los 20 años. Sin necesidad de establecer una hipótesis de separación entre la inflación y los salarios, es interesante remarcar que el mero entorno inflacionario, implica una notable transferencia de recursos de las familias asalariadas a los bancos con estos esquemas indexables. Ocurre que las cuotas se ajustan mensualmente, mientras los salarios de la gran mayoría de los trabajadores, una única vez por año. Por tanto, todo el peso “excedente” de cuotas nuevas con salarios viejos, se acumula a lo largo de la vida del préstamo, implicando un pesado “ticket extra” para las familias. Por ejemplo, suponiendo una inflación del 28,5 por ciento (la variación de las UVA entre marzo 2016 y marzo 2017) para los futuros 20 años, y ajustes salariales anuales en la misma proporción, el excedente pagado al final del préstamo asciende a un 12,6 por ciento. En otros términos, los tomadores de préstamos en UVA pagan más tan sólo por el hecho de que su salario no ajusta a la misma velocidad que las cuotas (mensuales).

Procrear restringido

Por el andarivel de los créditos que deberían orientarse a un segmento no regido por los lineamientos del mercado, el panorama no es tanto más alentador. El nuevo esquema del programa Procrear, bajo la lógica macrista, contiene limitaciones que dificultan el acceso por parte de las familias de estratos salariales más bajos. En primer lugar, se impusieron topes mínimos de ingresos que van desde 2 a 4 Salarios Mínimos Vitales y Móviles para el solicitante del crédito, lo cual deja atrás a todas aquellas familias que perciben menos de 16.120 pesos netos. Por otra parte, se acotó la edad máxima para el tomador del préstamo en diez años (de 65 a 55 años), se limitó el destino del crédito (no pudiendo utilizarse para la compra de un terreno) y se cambió el modo de adjudicación de los mismos (que pasaron de sortearse a través de la Lotería Nacional a un sistema de puntaje “meritocrático” basado en características del solicitante y su grupo familiar). Pero el cambio más trascendente tiene que ver con la modificación del sistema de pagos de capital e intereses. Cabe recordar que el Procrear original se basaba, en general, en tasas fijas y exiguas para los primeros años del crédito y tasas variables para los restantes. Los nuevos créditos, en cambio, ajustan sus cuotas por el índice UVA desde el momento inicial. 

Al igual que en las líneas hipotecarias a tasa variable previamente explicadas, también se adiciona una tasa de interés como ganancia de la entidad prestable (la cual va del 3 a 8 por ciento anual, según en qué banco se tramite el préstamo). Las nuevas limitaciones complejizan la situación de los potenciales beneficiarios: se pasó de un programa en el cual el Gobierno subsidiaba la tasa de interés, a un programa indexado a la inflación que, en estos últimos meses, creció por encima del salario nominal de los trabajadores. A diferencia del Procrear original impulsado por la anterior administración, las entidades bancarias tienen asegurada una rentabilidad real positiva.

 El riesgo principal de este modelo se deriva del distanciamiento entre el avance del nivel general de precios y los sueldos de los asalariados, además del peso intrínseco de la “pesada mochila inflacionaria” producto de la estructura temporal de los ajustes. Desde lo político, el cambio en el sistema es notorio: se produjo una mutación en la lógica de acceso a la vivienda desde un sistema que buscaba incluir a los sectores de menores recursos, a otro puramente regido por las reglas del sector privado. El corrimiento del Estado como garante principal de la vivienda digna para los millones que aún hoy están fuera de las posibilidades del mercado está lejos de ser un avance en materia de inclusión social.

* Economistas Universidad Nacional de Avellaneda (Undav). Integrantes de EPPA.