Cuando el mercado inmobiliario está dolarizado como sucede en Argentina un incremento en el tipo de cambio obliga a los compradores que cuentan con ahorros en moneda local a conseguir más pesos para concretar una operación. Un departamento valuado en 100 mil dólares requería desembolsar 1.745.000 pesos el 11 de diciembre cuando comenzó la última escalada en el precio del dólar. Ayer, dieciocho días después, adquirir la misma propiedad demandaba 145.000 pesos más, equivalentes a 7600 dólares, al tipo de cambio del Banco Nación para obtener los 1.890.000 pesos necesarios. Una situación similar enfrentan aquellas familias que contaban con un crédito hipotecario, tradicional o UVA, preaprobado. Si el precio del inmueble está fijo en dólares, los pesos adjudicados por el banco ahora son insuficientes para escriturar la propiedad elegida. Un crédito por 1.500.000 pesos ofrecía 86.000 dólares mientras que con la última cotización del año la misma cifra equivalía a 79.300 dólares. 

Para quienes escrituraron una propiedad a fines de 2016 con un préstamo UVA las implicancias del aumento en las metas de inflación y el salto cambiario no son directas sino que dependerán de cómo reaccionen precios y salarios. Una dinámica inflacionaria que no se vea compensada por los ingresos del grupo familiar redundará en una mayor presión real de las cuotas mensuales sobre su economía. De todas formas, como punto de partida, el saldo de su deuda y las cuotas de aquellos que obtuvieron un crédito por 1.000.000 pesos a fines del año pasado experimentó un incremento del 22,6 por ciento solo por el aumento en el valor de las UVA. Las unidades de referencia escalaron de 17,24 a 21,24 en doce meses. En otras palabras, el monto total a cancelar pasó de 1.000.000 hasta una cifra cercana a los 1.226.000 pesos en los primeros doce meses. 

“Mientras en un préstamo tradicional el riesgo de devaluación de la moneda y de inflación estaba del lado del banco, en los préstamos UVA es el deudor quien toma dicho riesgo y asegura al banco cobrar una rentabilidad real positiva por un préstamo a muy largo plazo”, explicó a PáginaI12 el economista de la UBA, Ariel Setton. El Banco Santander Río ofrece en su sitio web una clara advertencia sobre los riesgos asociados a los créditos hipotecarios UVA. “Los efectos de la inflación o evolución de los precios tendrán correlación en el monto del capital adeudado y también en el monto de los intereses a pagar ya que se calcularán sobre un importe que se ajusta en su valor”, señala el banco. “Tené en cuenta que el valor de la cuota aumentará al mismo ritmo de la inflación y que tu salario o ingresos podrían no incrementarse en la misma proporción”, sostiene el texto.

La entidad privada más importante del país ofrece un ejemplo contundente para ilustrar el desempeño de un crédito otorgado a un individuo no cliente que financia la compra de su vivienda a 30 años. Con un préstamo por 1.000.000 pesos con una tasa del 7,7 por ciento equivale a 71.174 UVA considerando el valor inicial de 14,05 pesos que tomó la unidad el día de su lanzamiento a comienzos de abril. De acuerdo al Santander Río, el monto de la deuda a pagar en UVA es de 557,39 unidades por mes que inicialmente equivalían a 7800 pesos, llegaron hasta los 9600 a fin del año pasado y al finalizar septiembre escalaba hasta 11.236 pesos. En ese período que incluye la aceleración inflacionaria de 2016, el monto adeudado en pesos para ese crédito aumentó de 1.000.000 a 1.419.000 pesos. El ejemplo elegido por el banco puede parecer exagerado pero se advierte que “los procesos inflacionarios de la Argentina a lo largo del tiempo muestran que es posible que la inflación alcance niveles elevados”. 

Entre el lanzamiento de la Unidad de Valor Adquisitivo en abril de 2016 y comienzos de diciembre de 2017, los bancos otorgaron más de 67.700 millones de pesos en prestamos UVA de los cuales el 69 por ciento corresponde a créditos hipotecarios. Quienes reivindican el instrumento enfatizan que los préstamos actualizados por UVA presentan la ventaja de ofrecer cuotas iniciales más bajas en relación con un crédito a tasa y cuotas fijas. Incluso remarcan que las cuotas son inferiores al alquiler que tienen que pagar los tomadores. “Cualquier comparación que vos hagas contra un aumento del 40 por ciento de los alquileres en el año sigue siendo más atractivo el crédito hipotecario UVA”, enfatizó a PáginaI12 el director de reporte inmobiliario Germán Gómez Picasso. Los promotores de los préstamos hipotecarios indexados están convencidos que el gobierno de Cambiemos será exitoso en su plan antiinflacionario y esperan que esas reducción de los aumentos estará acompañada, por lo menos, por estabilidad laboral con preservación de la capacidad de compra del salario. Además, remarcan que los nuevos propietarios se han visto beneficiados por el alza del valor de los inmuebles en dólares.  

Por su parte, la suerte de los interesados en solicitar créditos indexados a partir de los primeros días de enero de 2018 dependerá de la volátil cotización del dólar. Un crédito por 1.500.000 pesos (79.000 dólares al tipo de cambio de ayer) a 30 años con una tasa baja de 5,5 por ciento como la que cobra el Banco Nación comenzaría pagando una cuota inicial de 9980 pesos. Si se cumple con la nueva meta de inflación del BCRA del 15 por ciento la cuota a fin de año llegará hasta 11.500 pesos mientras que si se ubica en el orden del 18-20 por ciento la cuota hacia diciembre oscilará entre 11.800 y 12.000 pesos.