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Sábado, 8 de diciembre de 2012

Transferencia de la capacidad especulativa

 Por Facundo de Almeida

La Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura porteña tiene a la firma el despacho de un proyecto de ley, acordado por los asesores de los diputados que la integran, que es una aberración. Tal vez para el momento en que se publica esta columna ya esté firmado y camino a ser tratado en el recinto.

Las modificaciones a las que fue sometido un proyecto de ley presentado hace tres años por la entonces diputada Teresa de Anchorena no sólo tergiversaron su sentido original, sino que lo han vuelto contraproducente. El proyecto buscaba simplificar y hacer aplicable el funcionamiento del régimen de transferencia de la capacidad constructiva, como mecanismo para compensar a los propietarios de los inmuebles catalogados (protegidos).

Este procedimiento está previsto en el Código de Planeamiento Urbano desde el año 2000, pero nunca se reglamentó ni se utilizó, a excepción de un caso puntual. Como ocurre con casi todas las figuras legales de protección del patrimonio o de compensación para los propietarios de inmuebles protegidos, existe en la letra de la ley, pero no se cumple.

Cuando se protege un inmueble se prohíbe su demolición, se exige que cualquier obra que se realice deba contar con una autorización especial, y se impide –total o parcialmente– que en esa parcela se construyan más metros cuadrados que los existentes.

Esta última es la principal limitación que en pos de la protección de un derecho colectivo –la preservación del patrimonio cultural– se le impone a la propiedad privada, y la que el procedimiento de transferencia de la capacidad constructiva busca compensar.

La idea es bien sencilla y su aplicación revolucionaría todo el sistema legal de protección, ya que compensaría en un ciento por ciento al propietario “damnificado” por la protección, creando además un nuevo negocio en torno del patrimonio arquitectónico. Los dos argumentos más escuchados en contra de la protección patrimonial –que se atenta contra la propiedad privada y que se afecta el desarrollo económico– quedarían inmediatamente anulados.

El procedimiento prevé que la diferencia entre los metros construidos en la parcela donde se encuentra el bien catalogado y los que potencialmente podrían construirse según los parámetros de esa zona de la ciudad –es decir, la superficie que al propietario se le prohíbe construir por las medidas de protección– pueda ser transferida a otro lugar de la ciudad.

El proyecto de Anchorena preveía que esos metros virtuales puedan ser vendidos a un tercero, y para ello se utilizaba un coeficiente asociado con el cálculo de la tasa de ABL para que el valor del metro aplicado a otro barrio de la ciudad tenga relación con el valor de la tierra en el lugar de origen.

Por otro lado, el proyecto buscaba generar una demanda de metros “patrimoniales”, y para eso exigía que todas las excepciones que hoy prevé el Código de Planeamiento debían ser compensadas comprando metros patrimoniales a propietarios de inmuebles catalogados. Son los casos de enrase, incremento de altura por retiro de la línea municipal, etc., y creaba otras como la posibilidad de construir en las esquinas a la altura de las parcelas linderas.

Esas excepciones que hoy prevé la ley están sujetas a interpretación y por lo tanto a la discrecionalidad del funcionario de turno. Es una de las principales fuentes de aliento de la corrupción, porque permiten que un señor detrás de un escritorio decida si un propietario va a poder construir más metros que su vecino y esto en la práctica se traduce en dinero.

Un efecto secundario del proyecto de ley propuesto en 2009 habría sido eliminar la discrecionalidad del sistema de permisos de obra en la ciudad de Buenos Aires, y con él las excepciones.

El proyecto que llegó al recinto de la Legislatura elimina dos de los elementos fundamentales: la creación de demanda de metros patrimoniales mediante la eliminación de las excepciones que prevé el Código de Planeamiento Urbano y su aplicación a todo el territorio de la ciudad.

La razón de lo primero es imaginable: el lobby de la corpo de los arquitectos –y de los funcionarios que aplican estas excepciones–- siempre se hizo sentir en contra de la eliminación de estos beneficios a través de un sistema racional (regula y compensa la construcción en toda la ciudad) y transparente (todo el que quiera puede utilizarlo, sin mediar un acto discrecional del Poder Ejecutivo).

Su eliminación transforma el proyecto en inaplicable, porque nadie demandará metros patrimoniales, ya que los casos que sí quedan previstos son limitadísimos.

El otro aspecto que se modifica en el proyecto es mucho más grave. El texto del despacho de las comisiones dice claramente: “La parcela o parcelas receptoras de la capacidad constructiva transferida estarán emplazadas en el distrito de zonificación APH1”.

Quiere decir que este procedimiento sólo podrá ser aplicado dentro del Area de Protección Histórica 1, ahora también ampliada a la city porteña.

Esta modificación directamente vuelve la ley contraproducente, porque contradice un principio básico de la preservación patrimonial, que es la protección del entorno de los inmuebles protegidos.

Esta frase obliga a que los metros no construidos en un inmueble catalogado sean transferidos a otra parcela, en la misma área de protección, burlando así el límite a la construcción prevista para la zona, justamente por el valor histórico y arquitectónico que posee.

Un aspecto colateral, pero no por eso menos importante, que provocaría este proyecto es generar una desigualdad ante la ley: sólo compensará a los propietarios del APH1 dejando de lado a los titulares de inmuebles catalogados en otras zonas de la ciudad.

El mamarracho legislativo queda en evidencia cuando se advierte que los diputados, en el proceso de tupacamarización del proyecto de Anchorena, se olvidaron de cortar el texto que refería al “Coeficiente de aplicación”. Esto es el modo en que se iba a ponderar la incidencia de un metro virtual cuando se transfería para la construcción de uno real, teniendo en cuenta que el valor del metro cuadrado en el barrio de origen y destino podían ser diferentes.

Finalmente, en esta versión del proyecto de ley agregan el cobro de una tasa de Derechos de Delineación y Construcción por la operación, otra barbaridad normativa. En primer lugar porque contradice la ley vigente –sin modificarla–, que exime del pago de esa tasa a los bie-nes protegidos; y en segundo lugar porque genera una doble imposición a quien compra los metros, que también deberá pagar esa contribución cuando pretenda que se le apruebe el proyecto de construcción en la parcela de destino.

Por supuesto, eliminan lo establecido por el Código de Planeamiento Urbano que obligaba a que parte de lo recaudado por operaciones de transferencia de la capacidad constructiva sea para el Ferec, ese fondo destinado a la restauración de inmuebles patrimoniales, que debería estar en funcionamiento hace más de una década, pero que aún no vio la luz.

Es sorprendente la capacidad de la Legislatura de transformar una buena idea en una ley dañina y contraproducente para con el objetivo que fue pensaba y redactada.

Hay dos explicaciones posibles: la más sencilla es suponer que estos cambios se deben al analfabetismo legislativo de los autores. La teoría conspirativa podría hacernos sospechar que es un recurso de los lobistas de siempre, que no perdonan la reciente ampliación del Area de Protección Histórica 1, y que están buscando con este mecanismo abrir la puerta para construir por encima de lo permitido en la zona céntrica de la ciudad.

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