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Sábado, 9 de enero de 2016

La vivienda como utopía

El Consejo Económico y Social de la Ciudad publicó un informe demostrando que bajó drásticamente la cantidad de propietarios en la Ciudad y que los créditos son sencillamente imposibles. Precarización y el factor especulativo en la ecuación.

 Por Sergio Kiernan

Una de las tantas curiosidades de esta Argentina es la falta casi completa de un mercado de capitales. No se trata de una Bolsa más o menos, de un plazo fijo aquí o allá, sino de la rutina de invertir ahorros, jubilaciones, herencias y dineros llovidos del cielo de un modo que no sólo los haga crecer para el dueño sino que los ponga en circulación para el prójimo en forma de préstamo o de capital a invertir. Tal parece que lo único que hay por hacer en estas pampas es ir al banco y dejar la plata ahí, por días o meses, dependiendo de la inflación y el esquema en oferta. Y los bancos, se sabe, no están en este mundo para dar servicios sino para ganar y cubrirse, siempre cubrirse, con lo que una cosa que brilla por su ausencia en el país es aquella rutina de la hipoteca: los argentinos tienen por lejos el menor índice de préstamos para la vivienda de América, lo que ya es decir poco.

Las consecuencias de esto no son apenas financieras o económicas en algún sentido abstracto. Como muestra un reciente estudio del Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos Aires dedicado a esta ciudad, hay un bajón histórico en el porcentaje de propietarios de sus hogares y un consecuente pico de los que tienen que alquilar. Como define el informe de la Comisión de Vivienda del ente que dirige Sergio Abrevaya con Gerardo Gómez Coronado como secretario, Buenos Aires está inquilinizada, un problema que afecta tanto al mercado formal como al informal de villas, inquilinatos y viviendas precarias.

El informe fue realizado por la comisión que encabeza José “Pepe” Peralta, el secretario general de la CTA en la Capital, y se concentró en particular en tres comunas, la 1, la 4 y la 8, por ser las que muestran mayores picos del problema y las que tuvieron la mayor suba en poblaciones precarias. El trabajo se adentró en las villas 31 y 31 bis, la Rodrigo Bueno y la 21/24, con 300 encuestados sobre sus problemas de vivienda y nueve entrevistas extensas a referentes barriales. Lo que encontraron fue dramático, la consecuencia de la crisis del 2001 y del comportamiento de dos sectores económicos clave en la ecuación, el financiero y el de la construcción, ambos especulativos si los hay.

El censo de 2010 detectó una baja del porcentaje de propietarios en la ciudad, de un 68 por ciento en 2000, 692.000 hogares, a 56 por ciento o apenas 648.000. Los hogares alquilados subieron proporcionalmente del 22 al 30 por ciento, o sea de 227.000 a 343.000 unidades familiares o individuales. Como se puede ver, lo que se mantiene estable es el casi 20 por ciento de unidades de vivienda vacías, prestadas o habitadas bajo otro tipo de régimen, lo que muestra que Buenos Aires sigue cumpliendo su función de caja fuerte de ladrillos que tiene hace tantos años.

La parte que les cabe en el problema a los especuladores es clarísima y se demuestra con un par de números. Algo que no cambia desde fines de los noventa es que entre el 80 y el 85 por ciento de los permisos de construcción que se conceden en la CABA es para edificios multifamiliares, en propiedad horizontal, con apenas un 15 a un 20 por ciento para cualquier otro tipo de estructura. Pese a este casi monopolio, hasta 2013 la mayoría de las edificaciones destinadas a vivienda caían dentro de la categoría de lujo, en barrios y con precios para la alta clase media o mejor. Recién en 2013 la tendencia se modera y en 2014 llega a ser mitad y mitad. Esto muestra que la industria se maneja con parámetros meramente especulativos, de maximización de la renta, sin la menor preocupación por las realidades sociales. Sólo la saturación de mercado hace algo más de un año y la dificultad de conseguir dólares para comprar departamentos que siguieran vacíos fue cambiando la tendencia. Sin embargo, los precios ni se movieron por este cambio de tendencia. El metro más barato que se consigue en la ciudad cuesta 308 dólares, y el más caro casi diez mil, con lo que el precio promedio real es de 2320. Esta enormidad aleja completamente la posibilidad de ahorrar el valor de un departamento, con lo que los bancos entran en escena.

Los doce años de kirchnerismo crearon una pequeña explosión del crédito personal, tanto por los pagos en cuotas, de gran penetración social, como en la toma de préstamos individuales para consumo. Para tener una idea de la entidad del fenómeno, la mitad del dinero que se presta en este país se dirige a empresas y emprendimientos, y un 40 por ciento al sector préstamos personales. Pero como apenas un diez por ciento de lo que se presta es hipotecario, lo que termina pasando es que muchos utilizan préstamos personales para pagar en parte o en todo la compra de una vivienda. Esto resulta ruinosamente caro, porque ese tipo de préstamo es alto costo y bajo plazo al no tener una garantía colateral que es, justamente, la vivienda que se compra.

Estudiar los números, como lo hace el Consejo Económico y Social, deja en claro la situación. El informe toma los únicos créditos hipotecarios medianamente viables que existen en el país, que nada casualmente son de bancos públicos y no privados, y que prestan hasta el 75 por ciento del total a un plazo de quince años. Para comprar un departamento en la Comuna 1, Recoleta, en 2015 había que pensar en por lo menos 160.000 dólares o 1.400.000 pesos de ese momento. El Banco Ciudad, por ejemplo, prestaría en ese caso un millón de esos pesos a pagar en cuotas de 18.000 mensuales. Esto significa que el aspirante a propietario tendría que tener en el bolsillo 400.000 pesos, más los gastos de escritura y sellado, y demostrar un ingreso familiar mensual de al menos 47.000, algo nada fácil y estadísticamente minoritario. En la Comuna 4, La Boca, la misma operación implicaría un departamento de 94.000 dólares, 810.000 pesos, con lo que el préstamo sería de 605.000 pesos, el ahorro de 205.000, la cuota de casi 11.000 y el ingreso familiar de al menos 27.000. Para la Comuna 8, Villa Lugano, un departamento implicaría 67.000 dólares, casi 600.000 pesos de antes de fin de año, un préstamo de 440.000, un ahorro de 160.000, una cuota de 7780 y un ingreso de 19.000 por familia. En los tres casos, una ecuación francamente dudosa.

Con lo que Buenos Aires se caracteriza cada vez más por familias que no pueden comprar en el barrio en el que viven y por tanto alquilan. El problema es que los alquileres son una fracción de lo que cuesta un crédito para la vivienda, pago mensual frente a pago mensual. Aun así, alquilar es una medida dura para la economía familiar: los porteños gastan un promedio del 36 por ciento de lo que ganan mensualmente en pagar el alquiler. Esto es, una considerable cantidad de familias pierden algo más de un tercio de sus ingresos reales para vivir en una vivienda que nunca podrán poseer.

Y este problema se restringe a los que tienen empleo formal y pueden demostrar sus ingresos, que en el panorama de la vivienda vienen hasta a ser los suertudos. El resto tiene que caer en el mercado informal de la vivienda, que no exige tanto papeleo porque demanda pago por adelantado en efectivo y ejerce el desalojo instantáneo ante el menor problema, sin contemplaciones y con todo en la vereda. Un mito indica que los alquileres informales son mucho más baratos que los formales, lo que es falso. Igual que en el mercado formal, el informal maximiza lo que se puede pedir y cobra bien cobrado por la ubicación del inmueble, con el agravante de que los servicios son peores y la precariedad de contratos es total. Entre 2001 y 2010 la población de las villas porteñas creció un 52 por ciento, de 107.000 a 163.000 personas, tendencia que continúa con fuerza. A estas familias se les suman las que viven en los 36.000 hoteles, pensiones, inquilinatos y casas tomadas de la ciudad. Sólo en las tres comunas en las que se concentra el estudio esto significa más de cien mil personas.

El que vive, literalmente, en el mercado informal tiene un promedio de ingresos de siete mil pesos, y en exactos dos tercios no tiene cobertura de salud ni jubilación, ni terminó la secundaria. El mismo porcentaje son mujeres solas o jefas de familia con chicos a cargo. El 40 por ciento de esta población tan frágil pagaba el año pasado un promedio de 500 a mil pesos por mes por una pieza, un 30 por ciento pagaba hasta 1500 y un 25 por ciento más de 1500. El 80 por ciento compartía baño y cocina, y el 26 declaró vivir pendiente del desalojo, pagando hasta por semana su vivienda por su dependencia de trabajos informales.

Con lo que formales o informales, los mercados de la vivienda tienden a agravar un problema viejo. La reunión de factores como el aumento del valor de la tierra, la clara vocación especulativa de la industria de la construcción y la falta de créditos accesibles terminaron de cerrar un círculo que no parece tener visos de solución. Y la baja del ingreso real medido en dólares, la moneda de cambio de lo inmobiliario, no augura nada bueno para decenas de miles de familias.

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