Temas de debate: El fracaso de la política de vivienda durante el macrismo
La pesadilla de la casa propia
El acceso a una vivienda digna se encuentra garantizado por la Constitución, pero en los hechos continúa siendo una utopía cada vez más difícil de cumplir. La trampa de los créditos UVA.
Imagen: Guadalupe Lombardo

Producción: Tomás Lukin


Congelar los créditos UVA

Por Federico Wahlberg y Marcelo Mercere*

Los créditos hipotecarios UVA fueron lanzados a fines de marzo de 2016 impulsados por el gobierno y bajo una política pública de vivienda. Entonces las autoridades prometían quebrar la inflación e ir hacia estándares internacionales a través de las “metas de inflación”. Este año prometieron que la inflación se ubicaría en torno al 5 por ciento. El presidente llegó a anunciar que se otorgarían más de 1.000.000 de créditos bajo esa modalidad. Finalmente se otorgaron unos 170.000. Pasaron cosas.

A raíz de la crisis que se desató hacia fines de abril del año pasado, la inflación se disparó y los salarios reales cayeron un 18 por ciento frente a la inflación durante 2018 y se estima que la merma alcanzará al 15 por ciento en 2019. Esto implicó un descalabro en la economía de las familias que tomaron créditos hipotecarios UVA toda vez que debieron destinar una porción cada vez mayor de sus ingresos para poder afrontar el pago de la cuota mensual.

El Estado Nacional y los bancos promocionaron estos créditos prometiéndoles a los hipotecados que la relación entre las cuotas y los ingresos se mantendría estable. Esto no se cumplió. El sistema UVA sobre-endeuda a los hipotecados y eso es denunciable judicialmente en el marco de la Defensa del Consumidor. Nuestras deudas son hoy significativamente mayores a las que hubiéramos tenido si el crédito hubiese contemplado algún criterio razonable en relación a nuestra capacidad de pago.

Como consecuencia del sobre-endeudamiento miles de familias hipotecadas dejaron de comprar productos básicos, de pagar servicios, expensas, y aun así terminaron cayendo en una situación de morosidad, poniendo en riesgo su vivienda. Ante ello sostenemos que es necesario congelar el valor de la UVA para que la cuota y el capital no continúen indexándose y hasta tanto no se resuelva, con carácter urgente, una salida del sistema UVA.

Este tipo de salida podría ser pesificando nuestros créditos. Si bien pagamos en pesos, nuestro crédito está en UVAs, una especie de cuasi-moneda cuyo valor en pesos se ajusta según la inflación. Esta propuesta tiene como antecedente inmediato el rescate a los hipotecados en dólares afectados por la mega devaluación posterior a la salida de la convertibilidad. Advertimos que la crisis que padecemos hoy tiene vasos comunicantes con aquella sufrida a comienzos de los años 2000. Si bien los créditos no están en dólares, una de las principales causas de la inflación es la cambiaria. Cada vez que sufrimos una fuerte devaluación, se dispara la inflación y con ello las cuotas y el capital adeudado de nuestros créditos.

La crisis económica y social que padeció el país tras el estallido de la convertibilidad obligó a las autoridades de entonces a tener que aplicar medidas de emergencia, entre ellas la pesificación. Durante la década del 90 las hipotecas habían sido otorgadas en dólares. La fantasía del 1 a 1 garantizaba que no existiera descalce de monedas y que por consiguiente los obligados al pago no tuvieran dificultad de afrontar deudas en dólares cuando sus ingresos eran mayoritariamente en pesos.

Aquel experimento finalizó con miles de deudores hipotecarios sobreendeudados. Y, finalmente, el Estado tuvo que intervenir y darle un marco jurídico a la desdolarización de esas deudas, transformando dichas obligaciones a pesos. Asimismo se sancionó a fines de 2003 la ley que creó el Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria. Dicho instrumento pasó a ser administrado por el Banco Nación, para poder proteger a las miles de familias que corrían serios riesgos de perder sus hogares. Las deudas fueron reestructuradas, los procesos judiciales suspendidos y de ese modo se evitó lo que hubiese constituido una verdadera catástrofe en materia de vivienda.

Para el caso de las hipotecas UVA, los eventuales costos de esta salida deben ser afrontados por el sistema financiero. En este contexto ha obtenido ganancias extraordinarias que se ubican en los niveles más altos de los últimos 15 años. Deberían resignar parte de sus ganancias para lograr salir de la lógica perversa que implica indexar el capital y los intereses de los créditos, en un país que históricamente ha padecido altos niveles de inflación. La historia enseña que ello es posible. Sólo se requiere de voluntad política y coraje para que los platos rotos los paguen quienes los provocaron.

*Integrantes del Colectivo Hipotecados UVA Autoconvocados.


A la intemperie

Por Esteban Sanchez**

La vivienda representa un elemento clave en la definición del bienestar de la población. El acceso a una vivienda digna y adecuada está presente en la misma Declaración Universal de los Derechos Humanos y su ejercicio efectivo se encuentra garantizado por la Constitución en su artículo 14 bis. Con esta base se han instrumentado diversas normas en las que se inscriben las políticas públicas y aunque con escaso cuestionamiento a la histórica concentración de la propiedad, que es la fuente principal de las desigualdades, los sesgos ideológicos de los proyectos gubernamentales dejan su impronta en las formas más o menos mercantilizadoras con las que abordan la materia.

Con el impacto político de las elecciones primarias, la corrida cambiara y las devaluación, las miradas críticas sobre las distintas dimensiones de la política pública del gobierno de Cambiemos adquieren tono de balance. En materia de hábitat y vivienda, desde abril de 2018 con la vuelta del FMI y el desmadre inflacionario, comienza a desmoronarse la publicitada política de créditos hipotecarios UVA, aquella mentada herramienta financiera destinada a facilitar el acceso a la vivienda propia en cuotas iguales o inferiores a un alquiler, y que actualmente tiene a sus adjudicatarios en situación de emergencia. Como política de vivienda hacia los sectores medios, instrumentada a partir de subsidios al sistema financiero y en base a un esquema de ajuste por inflación, a tres años de su lanzamiento, el fracaso se expresa como mínimo en tres aspectos:

1) La contracción de los créditos otorgados, desde el inicio de la caída en el segundo trimestre del año pasado hasta su virtual paralización en la actualidad,

2) El aumento de las cuotas que sobrepasan ya a los elevados alquileres,

3) En la actualización de los requisitos de acceso al crédito, que implican mayores niveles de ahorro previo e ingresos de los hogares.

En lo que respecta a la construcción de viviendas por parte del Estado, al inicio del gobierno se paralizaron las obras del Plan Federal de Construcción de Viviendas de la gestión anterior para introducir cambios normativos, y se lanza en 2016 una política propia, el Plan Nacional de Vivienda, cuyas metas ya sucumben ante los sucesivos ajustes presupuestarios, que este año en el ítem Vivienda y Urbanismo significaron un recorte superior al 30 por ciento, sin que el mayor financiamiento internacional en la materia, a instancias del Banco Mundial, ni la apuesta a la asociaciones público-privadas, a través de la flexibilización en la contratación y concesión de obras públicas en proyectos de infraestructura y vivienda, hayan dado resultados significativos.

No mejor suerte atraviesa la Ley de Regularización Dominial para la Integración Socio urbana, que concitó un desagrietado y multicolor apoyo político en el año 2018. Aquella norma preveía regularizar más de 4000 barrios populares y realizar obras de infraestructura que permitan el acceso a los servicios básicos para la integración sociourbana. A poco de cumplirse un año de su aprobación aún son inciertas sus posibles fuentes de financiamiento.

Ya en el segmento de alquileres, al margen del anhelo de la vivienda propia, donde intentan resolver su situación habitacional entre el 25 y 30 por ciento de los hogares de las grandes ciudades, el deterioro de la capacidad de alquilar va de la mano de los saltos cambiarios, a estos sigue la caída de los salarios reales y el arrastre sobre los precios de alquiler, que implica un mercado inmobiliario que lleva décadas dolarizado y al que la desregulación consolida como un nicho preferido de la especulación económica. En 2016 una Ley Nacional de Alquileres que pretendía regular el sector, fue aprobada por el senado, y dos años después la iniciativa perdía estado parlamentario, sin que hayan surgido alternativas de intervención pública ni aun en la debacle actual.

La posibilidad de crear un Ministerio de Vivienda y Hábitat por parte del candidato del Frente de Todos, da cuenta de cierto registro en relación a la magnitud de la problemática y genera la expectativa, no solo de revertir la actual política pro mercado, sino de intervenir en aquellos determinantes estructurales de la desigualdad como el mercado de tierras urbanas, para ir saliendo, también en materia de vivienda y hábitat, del péndulo de la economía argentina.

**Departamento de Economía y Administración - Universidad Nacional de Moreno.

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