Los créditos hipotecarios indexados por la inflación son un negocio fabuloso para los bancos y un inmenso riesgo para los tomadores
La UVA del pecado
El índice UVA (inflación) actualiza cada mes la cuota y el capital del crédito hipotecario. Herramienta electoral del Gobierno con el anzuelo de una bonanza inicial con costos inmensos en el mediano plazo. Además fomenta la especulación inmobiliaria.

El siguiente ejemplo de la evolución de un crédito hipotecario ajustado por la inflación (índice UVA) para un no cliente es presentado en un modelo de simulación en la página de Internet del Banco Santander:

  • El préstamo es por 1 millón de pesos, equivalente a 71.174 UVA (14,05 pesos cada una de esas unidades), al 31 de marzo de 2016, pactado a una tasa de interés de 7,70 por ciento anual, a 30 años.
  • La cuota mensual inicial es equivalente a 507,44 UVA: 7129 pesos.  
  • Al 30 de junio de 2017, por la evolución de la inflación, el UVA subió a un valor de 19,33 pesos. La cuota mensual aumentó entonces a 9808 pesos.
  • Por el pago de las cuotas mensuales en UVA hasta junio pasado, el saldo del crédito pasó a ser de 70.378 UVA (bajaron 796 unidades), equivalente con la indexación a 1.360.408 pesos.
  • Después de 15 meses, la cuota mensual subió 2679 pesos, el tomador del crédito ya pagó intereses por 132 mil pesos y debe 360 mil pesos más que al inicio.
  • Si se convierte la operación a dólares, el crédito inicial era equivalente a 67.250 dólares (la cotización era 14,87 pesos el 31 de marzo de 2016), subiendo el saldo a 81.218 dólares (a 16,75 pesos el 30 de junio de 2017). La deuda aumentó en 13.968 dólares.

Si el ingreso del tomador de ese crédito no subió un mínimo de 36 por ciento o si el valor de la propiedad en dólares comprada no creció 20 por ciento en ese período, el saldo de esa operación inmobiliaria es muy desfavorable en términos de valor patrimonial y de flujo de fondos para quien le quedan todavía 357 meses de pagar cuotas crecientes por la indexación por la inflación. 

Los números pueden variar porque la tasa de interés puede ser más baja o un poco más alta, según el banco, las condiciones también pueden ser diferentes si se trata de un cliente o no de la entidad y los cargos de gastos varios difieren en cada banco. Pero el resultado es el mismo: el crédito hipotecario UVA es un conjunto de riesgos para los tomadores y un negocio muy rentable para los bancos.

Un poco más o menos desfavorable para el deudor, de acuerdo a las características del crédito, la indexación por inflación (UVA) concentra la incertidumbre acerca de la evolución de diferentes variables (precios, dólar, valor del inmueble, salario), en una economía inestable como la argentina, en el tomador del préstamo. Los bancos son los principales beneficiaron de un sistema y por ese motivo lo alientan con entusiasmo. El gobierno lo promociona en clave electoral y la red oficial de propaganda pública y privada lo exagera presentando “el boom de los hipotecarios”.   

Mochila

El anzuelo para capturar clientes es el inmenso déficit habitacional, el deseo de la casa propia, el alza de los alquileres y, fundamentalmente, la posibilidad de acceder al crédito hipotecario con un ingreso registrado y cuotas iniciales más bajos en relación a un crédito a tasa y cuotas fijas. Como se mostró arriba, ese beneficio sólo se disfrutará si se cumple una exclusiva condición: el salario tiene que igualar o superar la evolución de la inflación más la tasa de interés pactada durante el largo período del préstamo. Es un supuesto fuerte pues el movimiento del dólar es otro factor que tiene una influencia importante en los precios de la economía y, por consiguiente, en el ingreso real del prestatario. Y si bien en una serie de tiempo prolongada las variables pueden convergir, el índice UVA se indexa mensualmente, el tipo de cambio tiene variaciones diarias y el salario se ajusta una o dos veces al año. La alteración de las cuotas como carga sobre el presupuesto en el hogar como así también la incertidumbre acerca del monto a pagar cada mes queda siempre así en la mochila del tomador del crédito. 

El argumento de propaganda oficial para los créditos hipotecarios indexados con UVA es que la cuota inicial es equivalente al costo de un alquiler. Lo que no se menciona es que el alquiler se indexa en forma semestral o anual, mientras que la cuota UVA lo hace en forma mensual y, fundamentalmente, también lo hace el capital. La comparación es desacertada y sólo está en función de confundir.

Proyección

El Observatorio de Políticas Públicas-Módulo de Políticas Económicas de la Universidad Nacional de Avellaneda realizó un ejercicio de proyección financiera, a partir de un crédito hipotecario UVA muy similar al presentado en el comienzo de esta nota, concluyendo que ante escenarios de una brecha anual del 2,5 por ciento entre la evolución del salario y la inflación, la carga de la cuota podría subir al 41,5 por ciento del ingreso familiar.

El Gobierno que promueve los créditos UVA y los bancos que salieron a colocarlos saben de esa vulnerabilidad de los deudores. Por ese motivo el sistema tiene una cláusula que establece que si la inflación es mayor en 10 por ciento a la variación del salario promedio de la economía (CVS), lo que incrementaría la cuota mensual a un nivel impagable, el deudor puede pedir una extensión del plazo total de pago. Un préstamo a 30 años podría ampliarse a 35 o 40 años. No hubo que esperar mucho para que una entidad aplicara esa cláusula en forma generalizada, sin esperar el pedido del deudor. En agosto pasado, cuando se precipitó una corrida cambiaria que derivó en un salto del tipo de cambio, el Banco Nación elevó del 25 al 30 por ciento la relación entre la cuota de los préstamos respecto de los ingresos de los tomadores, amplió el plazo máximo a 40 años y ofreció la contratación de un seguro de tipo de cambio durante el período de vigencia del preacuerdo del crédito. 

El economista Ariel Setton escribió en este diario, el 18 de septiembre pasado, que mientras en un préstamo tradicional el riesgo de devaluación y de inflación estaba del lado del banco, en los préstamos UVA es el deudor quien toma dicho riesgo y asegura al banco cobrar una rentabilidad real positiva (inflación más tasa de interés) por un préstamo a muy largo plazo. Esto lo llevó a especular que “tal vez ésta sea la razón principal por la que ahora los bancos quieren prestar, y durante muchos años entregaron préstamos hipotecarios de manera muy selectiva y a cuentagotas”. 

Desde el Centro de Economía Política Argentina también elaboraron un informe advirtiendo de los riesgos de los créditos UVA para el prestatario, al señalar que a diferencia de los créditos tradicionales, no sólo se actualiza el monto de los intereses y las cuotas, sino también el capital adeudado. Esto representa “un seguro de inflación para los bancos a costa del tomador del préstamo”. Es un negocio muy rentable para los bancos: otorgar créditos hipotecarios cuyo capital se actualiza según el valor de la UVA, que es una garantía de cobrar una tasa de interés real positiva, sin importar cuál sea la evolución de la inflación. El reporte también menciona la incertidumbre del comportamiento del salario real y del impacto de una eventual devaluación sobre los precios como riesgos para el prestatario.

Burbuja

El informe “El boom de préstamos hipotecarios en perspectiva” de Cifra-CTA, elaborado por Mariana L. González, agrega la comparación con el sistema de créditos a tasa fija. Indica que “considerando el período completo de repago de los préstamos, el monto total devuelto en concepto de capital e intereses resulta superior al de un préstamo hipotecario a tasa fija, la modalidad más frecuente con anterioridad a este cambio”. Para concluir que la actualización de los préstamos hipotecarios mediante la variación de la UVA más la aplicación de la correspondiente tasa de interés da como resultado un valor sustantivamente superior al que tendría una tasa de interés fija.

Los créditos UVA tienen otro impacto que agudiza la situación de vulnerabilidad de quienes no tienen vivienda propia: la estimulación de la especulación inmobiliaria que eleva los precios de las propiedades y, por lo tanto, aleja a algunos de la posibilidad de acceder a comprar y a otros le exige un mayor aporte de capital inicial y un monto más elevado del crédito para adquirir la vivienda. Como los préstamos que ofrecen los bancos son para viviendas a estrenar y también usadas, el comportamiento del mercado no fue otro que el alza de los precios de las propiedades. 

El incremento de la demanda vía créditos hipotecarios con una stock de oferta estable, con años acumulados de construcción privada en una plaza dolarizada con poco movimiento por regulaciones en el mercado cambiario, tuvo el resultado previsible. La cotización promedio del metro cuadrado de los departamentos usados en las zonas centrales del Gran Buenos Aires superó los 2200 dólares en septiembre pasado, según el último relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario. Ese monto implica un alza de casi 13 por ciento respecto al mismo mes del año anterior. El informe de Cifra-CTA señaló que “impulsar las adquisiciones de viviendas usadas mediante el crédito sin incentivar al mismo tiempo la construcción tendrá como efecto un incremento en el precio de las viviendas, cuyo valor ya es elevado en relación con el poder adquisitivo de los trabajadores”. El alza de las propiedades también se registró en la Ciudad de Buenos Aires. La Dirección General de Estadística y Censos indicó que en septiembre pasado los departamentos de dos ambientes, que representan el 33,5 por ciento del mercado porteño, tuvieron un valor promedio del metro cuadrado de 2854 dólares a estrenar y de 2518 dólares usados, un alza de 10,1 y 7,1 por ciento interanual, respectivamente. 

Los créditos hipotecarios UVA tiene la marca PRO: marketing electoral, promover el engaño colectivo de una bonanza inicial con costos inmensos en el mediano plazo, negocios rentables para los poderosos (bancos) y fomento de la especulación inmobiliaria. 

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