El gobierno porteño tiene una muy, pero muy firme política de hacer amigos y de responderles, como corresponde con los amigos. Es lo que acaba de pasar con la triste aventura de la Manzana 66 de Once, cuyo canje por una manzana en Saavedra/Núñez acaba de pasar la primera lectura en la Legislatura porteña. No extraña, porque en la superficie el ministerio de Desarrollo Urbano está haciendo lo que le piden los vecinos, una plaza en un barrio saturado, y compensando a los privados que pierden un terreno flor. Pero resulta que estos privados tienen buenos amigos y colegas en el ministerio, con lo que el canje lejos de lesarlos les está creando una ganancia medible en millones de dólares. La Manzana 66 fue groseramente sobrevaluada por un trámite administrativo de los que pasan desapercibidos.

Lo de la manzana es bien conocido: 18 parcelas que fueron unificadas y demolidas, dejando un paredón inseguro precintando la manzana de Jujuy, Belgrano, Moreno y Catamarca, a tres cuadras de Plaza Once. Sobre los escombros y muy a la criolla, nacieron canchas de fútbol 5, algún barcito, espacio para dejar los autos. Los vecinos, enfurecidos, pidiendo una plaza y alarmados ante la idea de hacer un miniestadio, que también se flotó. Lo que se sabe menos es que a fines de 2015 entró un trámite en el ministerio pidiendo que se habilitaran definitivamente los usos de club deportivo, con canchas y también con todo lo que suele rodear un club, lo gastronómico y lo de instalaciones. El trámite, curiosamente, lleva los datos del estudio 3S Arquitectura, con dirección en la cortada Tres Sargentos. Lo de curioso es porque el estudio tiene como socios al entonces ministro de Desarrollo Urbano porteño, Daniel Chain, y a su segundo Héctor Lostri, por entonces Subsecretario de Planificación Urbana. Esto es, el estudio de Chain y Lostri tramitaba ante los subordinados de Chain y Lostri.

Esta vergüenza no avergonzó a nadie, lo que explica que ambos funcionarios pasaran con naturalidad del gobierno porteño al nacional y ahora se dediquen a intentar liquidar tierras del Estado, algo de lo que saben. Pero dejaron funcionarios claves en posición, como el Subsecretario de Registros, Interpretación y Catastro, arquitecto Rodrigo Cruz, que también es socio en el estudio 3S Arquitectura. La subsecretaría de Cruz es flamante y resulta de una división en el organigrama que suena a interna mal resuelta. Cruz se quedó con dos piezas claves, las direcciones generales de Interpretación Urbanística y de Registro de Obras y Catastro, que tienen el poder de frenar o autorizar las obras en toda la ciudad. Pero no se pudo quedar con el exótico Copua, el Consejo del Plan Urbano Ambiental, que nadie sabe muy bien para qué sirve pero que tiene que opinar sobre cualquier obra de porte, de más de algunos cientos de metros cuadrados.

Todo esto viene a cuento porque este año se presentaron planos de obra nueva para la Manzana 66 que superaban por mucho lo del club, el bar y el estacionamiento. El nuevo plano proponía que en los 11.401,05 metros cuadrados de la manzana se construyera un muro encajonado de torres, casi como un fuerte medieval, con varios subsuelos. La enormidad del proyecto subraya un asunto: en la Manzana 66 se pueden construir hasta 38.763 metros cuadrados, resultado de su FOT 3,4, el feo tecnicismo que indica cuántos metros se pueden hacer por metro de terreno. Entre excepciones y otros etcéteras, se puede decir que un proyecto podría llegar a los 45.000 metros, para redondear. Pero lo presentado este año llega a 90.171,41 metros cuadrados, casi exactamente el doble de lo esperable. El emprendimiento pedido tendría dos subsuelos de cocheras completas, uno de cocheras y canchas, una planta baja con 34 locales sobre las avenidas Jujuy y Belgrano, piscina, y trece pisos de departamentos que se retiraban un poquito sobre las calles pero no sobre las avenidas. Un lujo.

Esta monstruosidad fue aprobada sin más el 22 de septiembre de 2016 y publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad el 7 de octubre como la resolución 1396/16 de la Dgiur, sin comentario alguno sobre el súbito aumento de la superficie autorizada, apenas consideraciones sobre los usos de vivienda, comerciales y deportivos. Mucho menos se menciona que este premio supervaloriza la Manzana 66, tanto que el Banco Ciudad la termina tasando en treinta millones de dólares, un verdadero record para una zona de la ciudad francamente no tan apreciada.

Con lo que la ley aprobada en la Legislatura contiene un secreto administrativo que cambia toda la ecuación. La Manzana 66 se permuta mano a mano por la Estación Intermedia de Omnibus de Media y Larga Distancia, Parada Puente Saavedra, descripta por las calles Vedia y Pico, y la Avenida San Isidro. Esta propiedad de la Ciudad es desafectada y se le cambia la codificación. Lo que no dice la ley, lo que no le dijeron a los legisladores, es que el canje contiene varios caramelitos administrativos para los privados. Resulta que los especuladores tienen como obligación que construir una plaza muy, pero muy pequeña en una esquina de su emprendimiento, la que da lo más lejos posible de la avenida. A cambio reciben permiso para hacer tres subsuelos de estacionamiento comercial y un basamento con locales que no se computan en los metros a construir. Así les quedan limpios 40.000 metros cuadrados netos, a vender sin cargas.

Con lo que es hora de hacer cuentas. La Manzana 66 antes del regalito de Cruz, también daba para hacer unos 40.000 metros cuadrados de construcción, lo que a precios del Once significa unos setenta millones de dólares. En Saavedra/Núñez, 40.000 metros cuadrados a estrenar valen 130 millones, casi el doble, más los estacionamientos y los locales, estimables en 15 millones más, siempre en dólares. Como se ve, el truco administrativo de llevar la Manzana 66 a 90.000 metros casi cubre exactamente la diferencia y justifica el canje de los dos terrenos. Así, incumpliendo la ley, se genera una diferencia notable entre setenta y 130 millones de dólares.

Pero los privados no se conforman y piden más, lejos de los ojos legislativos y entre los amigos administrativos. Por ejemplo, que la Ciudad pague la placita y no ellos. Y que le paguen también la limpieza del terreno nuevo, el de la terminal, que puede estar contaminado por años de colectivos parando con combustible. 

Sólo en un mundo de amigos administrativos se puede concebir que una manzana en Once vale lo mismo que una en Saavedra/Núñez. Pero siempre hay una manera, que para algo hay amigos.

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