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Domingo, 26 de febrero de 2012

ACCESO A LA VIVIENDA. ESPECULACIóN Y PRECIOS

La casa propia

 Por Facundo Malvicino * y Javier Burroni **

Resulta interesante el debate en Cash sobre el problema habitacional y el comportamiento del mercado inmobiliario a partir de la nota de Hernán González Badian (5/02/2012) y la de Luis Baer: “Se expande la oferta, se restringe el ingreso, pero aumentan los precios. Lineamientos empíricos y conceptuales para comprender las paradojas del mercado inmobiliario porteño”. González Badian propone una política de subsidio de tasas de créditos hipotecarios para dar solución al problema del acceso a la vivienda y ofrecer una alternativa al consumo de electrodomésticos y automóviles motivados por la inflación. El autor sugiere que el problema de la vivienda sería originado por una demanda que no acompaña a la oferta, argumento que fundamenta con las estadísticas de inmuebles desocupados en las comunas 1, 2, 13 y 14.

En primer lugar no compartimos la idea de que la demanda no acompañe a la oferta sino que no estamos hablando de una única demanda de inmuebles, considerando su destino. Es decir, por un lado existe una demanda especulativa, donde el inmueble es considerado un activo financiero capaz de resguardar valor y rendir un beneficio en el tiempo, y por el otro, de una demanda originada por la necesidad básica de acceder a una vivienda. En cada caso se habla de sectores de la población de diferente poder adquisitivo. Por otro lado, si “la demanda” no hubiera acompañado a la oferta desde 2002 a la fecha, ¿cómo se explica que el sector construcción haya sido uno de los más dinámicos de la economía y que, particularmente, haya sido la construcción de viviendas la que más haya crecido en dicho período, según el Indice Sintético de la Actividad de la Construcción del Indec?

El artículo de Luis Baer echa luz sobre este asunto al destacar que los permisos de edificación de viviendas “suntuosas” pasaron del 20 por ciento promedio 1991-2001 a 43 por ciento en la última década, y que las cinco comunas de mayor renta concentraron el 52 por ciento del espacio residencial habilitado para edificar entre 2003-2005, las cuales también coincidieron con la mayor apreciación de los inmuebles con relación al salario medio. Es decir, la oferta se dirigió hacia los sectores de mayor poder adquisitivo, cuyos ingresos en dólares no disminuyeron o cuyos ahorros no se vieron sensiblemente afectados por la crisis de la convertibilidad, mientras que los sectores de ingresos medios y bajos no vieron aumentada significativamente la oferta de viviendas, sumado a las dificultades asociadas a su adquisición, con la consecuente presión al aumento de los precios de los alquileres de este sector.

Al factor idiosincrásico argentino que ve en los “ladrillos” una reserva de valor, lo cual se vio reforzado luego de la crisis de la convertibilidad, la desconfianza en los bancos por el corralito y la falta de oportunidades de inversión, tal como lo destaca Baer en su artículo, se debe agregar otro elemento: la preferencia por el dólar. Los inmuebles cotizan en dólares –a pesar de no ser bienes transables– y ninguna inversión en dólares en la Argentina, para quienes disponen del capital, rinde entre 10 y 20 por ciento anual, como los inmuebles residenciales, sin considerar el ingreso por los alquileres.

Por lo tanto se puede hablar de consumo de inmuebles-residenciales frente a la opción de electrodomésticos y automóviles, cuando se trate de hogares que los adquieren para usarlos como vivienda; mientras se adquieran para fines especulativos, “refugio” de ahorros, cumplen la función de un activo financiero, con su riesgo y rentabilidad.

Finalmente no compartimos la idea del subsidio de tasas de interés de créditos hipotecarios como la solución al problema. Dada una oferta inelástica, como es el caso de la construcción, un subsidio de tasas se traduciría en un aumento de los precios de los inmuebles, transfiriendo ingresos hacia los propietarios, dejando a la población que se quería beneficiar en la misma situación que antes del subsidio. Consideramos que otras opciones, como las que menciona Baer en la nota de Cash (13/11/2011), de un impuesto progresivo en el tiempo para inmuebles en desuso, la formación de bancos de tierra y la urbanización de suelos de sectores populares, pueden ser más eficaces para el objetivo buscado, a los cuales agregaríamos el desarrollo de planes de vivienda para sectores medios y bajos

* Licenciado en Economía UBA.

** Actuario UBA.

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