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Domingo, 23 de junio de 2013

Ladrillos...

 Por Alejandro Gaggero * y Pablo Nemiña **

El flamante Cedin, el certificado en dólares que se entregará a quienes ingresen al blanqueo de capitales para adquirir propiedades, tiene dos caras. Por un lado, quiere contribuir a la reactivación del alicaído sector inmobiliario y de la construcción. Por otro, supone la resignada aceptación de que el mercado inmobiliario continuará funcionando, al menos en parte, en dólares.

Hace menos de 40 años, las transacciones inmobiliarias en la Argentina se realizaban en moneda nacional, incluso en momentos de alta inflación. Esta afirmación resultaría una obviedad en cualquier país de la región, pero en el nuestro genera sorpresa. Esto se debe a que el mercado inmobiliario argentino está dolarizado para las operaciones de compra y venta de propiedades. Esto es, los precios se denominan y miden en dólares y las transacciones se realizan en la moneda norteamericana.

Suele afirmarse que la moneda tiene tres usos tradicionales: unidad de cuenta (denominar el precio de los bienes y servicios), medio de pago (pagar por bienes y servicios) y reserva de valor (permitir el atesoramiento). En la Argentina fue principalmente en esta última función donde el peso ha perdido más terreno frente al dólar. El avance de la divisa norteamericana en los otros dos usos ha sido mucho más modesto: el precio de la mayoría de los bienes y servicios se sigue nominando en pesos. Y en esa moneda también se efectúan las transacciones.

Existen excepciones típicas como los servicios turísticos en el extranjero o algunos bienes importados de alta tecnología. Pero sin lugar a dudas la más llamativa es la de los inmuebles. A pesar de ser diseñadas y producidas localmente, y tener costos de producción pesificados, una vez construidas las propiedades son vendidas en dólares. Este fenómeno se instaló en el país a finales de los setenta y se consolidó en la década siguiente. Se trata de otro de los tantos legados aciagos para el de-sarrollo nacional de la gestión económica de Martínez de Hoz

La dolarización del mercado inmobiliario trae, por lo pronto, tres consecuencias negativas. Primero, a nivel simbólico, obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de transacciones que se realice. Así, se “piensan en pesos” las transacciones cotidianas, pero se “piensan en dólares” las operaciones de inversión a largo plazo, entre ellas, la compra de una propiedad. Segundo, a nivel cambiario, obliga a disponer de dólares billete a quien desee adquirir un inmueble. Tercero, a nivel estructural, contribuye a agravar la escasez de divisas, en tanto determina una innecesaria demanda de dólares que reduce las reservas disponibles para sostener el proceso de desarrollo.

Apoyados en los primeros resultados de un proyecto de investigación en sociología económica radicado en el Instituto de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín, proponemos una interpretación acerca de cuándo y por qué comenzó este proceso.

Martínez de Hoz

“El Cedin supone que el mercado inmobiliario funcionará, en parte, en dólares.”

Tres factores, interrelacionados entre sí, permiten comprender la aparición de este reemplazo de la moneda local por el dólar. Primero, una historia económica marcada por recurrentes crisis cambiarias y un contexto de inflación persistente; segundo, la liberalización del sistema financiero y cambiario operada en los primeros años de la dictadura; tercero, la liberalización del mercado de vivienda llevada adelante entre 1976 y 1979.

En primer lugar, a mediados de los años setenta el país sufría un problema de inflación estructural que, alimentado principalmente por devaluaciones periódicas, tendía a socavar el poder adquisitivo de la moneda local. En paralelo, en un sistema financiero regulado, el Estado aseguraba tasas de interés reales negativas para desincentivar la renta financiera y estimular las inversiones productivas. Estos dos procesos dificultaban que la moneda nacional cumpliera la función de reserva de valor en el largo plazo.

Lo dicho no es condición suficiente para explicar la dolarización del mercado inmobiliario, dado que hasta el golpe de 1976 las propiedades se compraban y vendían en pesos. Aquí debe destacarse la existencia de extendidos controles cambiarios que, en el marco de un modelo desarrollista, restringían la adquisición de divisas para fines especulativos. La liberalización cambiario-financiera llevada adelante entre 1977 y 1979 promovió la libre entrada y salida de capitales, la compra y venta de divisas sin justificar su uso, y la libre determinación de las tasas de interés y los plazos de depósito a término. Además de haber sentado las bases para el inicio del primer ciclo de endeudamiento externo, alentó la financiarización de la economía al ofrecer nuevas alternativas para la obtención de rentas financieras, incluidas las divisas. Así, la reforma extendió a un público más amplio la posibilidad de ahorrar en dólares.

En tercer lugar, la gestión económica buscó resolver el problema habitacional según la lógica del libre mercado, lo cual implicó reducir la intervención clave que el Estado venía ejerciendo –con variaciones– desde 1943 para facilitar el acceso a la vivienda. Entre las medidas que se aplicaron, se destaca la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas, que tendió a eliminar el control estatal del precio de los alquileres, una política que durante las últimas décadas había favorecido claramente a los inquilinos en detrimento de los propietarios.

La dictadura militar esperaba que la liberación de los precios aumentara la oferta de viviendas, para lo cual también estableció beneficios impositivos a la construcción de unidades destinadas exclusivamente al alquiler. Sostenía que los sectores que no pudieran adquirir una vivienda se verían beneficiados por un eventual aumento de la oferta de alquileres y una baja de los precios. De hecho, durante aquellos años la dictadura lanzó la campaña denominada “Alquilar es elegir”, en la cual prometía mayor oferta y menores precios (ver imagen 1).

Como parte de las transformaciones operadas en este sector también se reformó el Banco Hipotecario Nacional para que comenzara a operar como un banco comercial. Desde entonces las tasas aumentarían al tiempo que su cartera de créditos hipotecarios iría en disminución. De este modo, el financiamiento para la compra de viviendas quedó segmentado entre los créditos subsidiados del Fonavi para los sectores bajos y los créditos bancarios comerciales para los sectores medios.

Dolarización

La dolarización del mercado inmobiliario comenzó en 1977: el 16 de julio de ese año aparecieron los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares (ver imagen 2). Aunque escasos, marcaban el inicio de un proceso que se extendería durante los meses siguientes: menos de un año después casi el 20 por ciento de los avisos clasificados estaba nominado en la divisa norteamericana, y en mayo de 1980, en 9 de cada 10 avisos los precios de las propiedades estaban indicados en dólares. En menos de tres años, el mercado inmobiliario se había dolarizado prácticamente por completo (ver cuadro).

Concebidos como un bien para preservar valor, hasta entonces los precios de los inmuebles habían procurado seguir la inflación. Pero la mayor disponibilidad de dólares resultante de la liberalización cambiaria permitió a los vendedores tasar y vender sus propiedades en esa divisa para neutralizar el riesgo de una potencial devaluación. Las recurrentes crisis cambiarias que habían signado el derrotero económico hasta esa fecha hacían más atractiva a los propietarios la posibilidad de nominar en dólares sus inmuebles.

La Ley de Normalización de Locaciones Urbanas impulsó este proceso. El incentivo a la construcción de propiedades para alquilar implicó subestimar el carácter social de la vivienda y afirmar la consideración de los inmuebles como un activo de inversión alternativo. Además de obtener una renta por el alquiler, los inversores buscaban garantizar en el largo plazo el valor de esos activos. La dolarización de los precios permitía garantizar ese objetivo, y así reducir el impacto patrimonial de las fluctuaciones cambiarias.

De esta forma, la interacción de expectativas económicas, liberalización cambiaria y mercantilización de los inmuebles derivó en la rápida dolarización del mercado inmobiliario, la cual, exceptuando una breve retracción en la crisis económica de 1981/2, persiste hoy en la Argentina.

Desdolarización

A los efectos de contribuir a un debate sobre la desdolarización del mercado inmobiliario, nos parece relevante detenernos en tres cuestiones. Primero, contra las interpretaciones que suponen a la dolarización como un fenómeno inevitable o perpetuo, el caso argentino se destaca por su excepcionalidad. Países vecinos que atravesaron por recurrentes crisis cambiarias, como Brasil y Chile, han evitado la dolarización de este mercado mediante la utilización de referencias monetarias indexadas al índice de precios como la moneda indexada o la unidad de fomento, respectivamente. Asimismo, en el caso local se trata de un proceso relativamente reciente resultante de causas precisas e identificables. Esto debería servir para evitar determinismos simples o fatalistas sobre la evolución económica de nuestro país, resaltando que la inflación no lleva necesariamente a la dolarización.

Segundo, la instauración de diversas restricciones cambiarias desde hace un año y medio parecieron sentar las bases de una pesificación del mercado inmobiliario, aunque la adaptación a las nuevas condiciones se limitó a las unidades nuevas. Así, en los últimos meses se ofrecían inmuebles nuevos en pesos y usados en dólares, pero la resistencia de los vendedores a adaptarse a las nuevas condiciones derivó en una ostensible caída de las transacciones de compraventa desde 2012. En este contexto, la opción del Cedin parece una capitulación en el incipiente y largo proceso de desdolarización de este mercado.

Tercero, si la interpretación oficial suele enfatizar el carácter cultural de la dolarización de las prácticas económicas en la Argentina, el caso analizado destaca la existencia de factores tanto culturales como materiales. “Pensar en dólares” es el resultado tanto de una configuración cultural que desdeña de la moneda nacional como de estrategias económicas de protección del valor de los activos construidas en base a expectativas fundadas en diversas experiencias económicas traumáticas, que usualmente incluyeron bruscas variaciones cambiarias y que tuvieron consecuencias bien tangibles en la translación de la riqueza.

La desdolarización posible y deseable del mercado inmobiliario, y de las prácticas económicas en general, requiere promover cambios culturales y avanzar hacia la consolidación de un contexto macroeconómico equilibrado, en especial en lo relativo al tipo de cambio y la inflación. Se trata de objetivos de largo plazo y avance lento, que conviene iniciar como políticas de Estado en momentos de estabilidad y no como reacciones ante coyunturas económicas desfavorables

* Investigador, docente, sociólogo Conicet-Idaes/Unsam.

** Doctor en Ciencias Sociales Conicet-Idaes/UnsamFlacso.

Clasificados del diario La Nación del 16 de julio de 1977, en el cual aparecen las primeras ofertas de propiedades en dólares.

Oferta

Inmuebles en venta en Barrio Norte (Capital Federal), según moneda, fechas seleccionadas.

Fecha Dólares Pesos Total Dólares Pesos en % Total en %
20/05/1978 18 78 96 19 81 100%
20/05/1979 68 53 121 56 44 100%
24/05/1980 119 13 132 90 10 100%

Fuente: Diario La Nación, avisos clasificados, varias fechas. Nota: Del único diario de tirada nacional cuyos clasificados están disponibles de manera sistemática, se eligió el barrio de la Capital que posee mayor cantidad de avisos. Se relevaron los anuncios correspondientes a días de fin de semana de la segunda quincena de mayo. Los ofrecimientos sin indicación de precio fueron descartados.

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Publicidades de la dictadura militar promocionando los eventuales beneficios de la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas. Fuente: revista Mercado, 15 de junio de 1978, pág. 33.

inmuebles

dólares

-Hace menos de 40 años, las transacciones inmobiliarias en la Argentina se realizaban en moneda nacional, incluso en momentos de alta inflación.

-Tres factores, interrelacionados entre sí, permiten comprender la dolarización instalada a finales de los setenta y consolidada en la década siguiente.

-Primero, una historia económica marcada por recurrentes crisis cambiarias y un contexto de inflación persistente.

-Segundo, la liberalización del sistema financiero y cambiario operada en los primeros años de la dictadura.

-Tercero, la liberalización del mercado de vivienda llevada adelante entre 1976 y 1979.

-La desdolarización inmobiliaria requiere promover cambios culturales y avanzar hacia la consolidación de un contexto macroeconómico equilibrado.

 
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