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Domingo, 23 de octubre de 2011

OPINIóN › FUERTE CRECIMIENTO DE LOS PRECIOS DE LOS INMUEBLES

¿Burbuja inmobiliaria?

 Por Diego Rubinzal

El estallido de la burbuja especulativa, originada en el mercado de hipotecas subprime estadounidense, derramó sus efectos en la economía mundial. ¿Qué se entiende por burbujas? Los especialistas precisan que están asociadas a incrementos de precios “irrazonables”. Esa definición entraña algunas restricciones, por ejemplo, definir los criterios de “razonabilidad”. En materia inmobiliaria, las variaciones de las cotizaciones no deberían alejarse demasiado de la evolución de los precios al consumidor. Eso no ocurrió en el mercado estadounidense.

Como señalan los economistas Juan Cuattromo, Pablo Mira, Gastón Cerrudo y Ana Quaglia en ¿Existe una “Burbuja Especulativa” en el Sector Inmobiliario Argentino?, informe del Ministerio de Economía, “entre 2000 y 2006, el crecimiento real promedio anual de los precios inmobiliarios fue de 7,4 por ciento (con un pico de 11,4 por ciento de crecimiento anual en 2005), contra un 0,8 por ciento de los costos y 0,9 de la población”.

La difusión de sofisticados instrumentos financieros, ligados al mercado de créditos hipotecarios, alentó la conformación de esa burbuja. ¿Qué ocurre en la Argentina? ¿El incremento en los precios de las viviendas, por encima del costo de construcción puede estar gestando una burbuja inmobiliaria?

Los inmuebles comercializados en la región metropolitana aumentaron su valor, entre 2005 y 2010, un 77,7 por ciento (en dólares). En el mismo período, los precios subieron un 69,5 por ciento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 62,5 por ciento en Córdoba, 59,4 por ciento en Rosario y 43,8 por ciento en Mendoza. El primer dato relevante es que el incremento de los valores inmobiliarios fue acompañado por una sostenida suba del PIB per cápita. En segundo lugar, Cuattromo, Mira, Cerrudo y Quaglia sostienen que “los precios inmobiliarios presentan alguna asociación con el precio de los bienes de exportación. Parte de la explicación es que el bajo nivel de profundidad y sofisticación que muestran los inversores domésticos a la hora de componer sus portafolios de inversión puede dar cuenta de que una parte no menor del ingreso derivado de los favorables precios internacionales se direccione al mercado inmobiliario, presionando al alza los precios”. Por último, el estallido de las burbujas inmobiliarias está precedido de un intenso crecimiento del endeudamiento familiar.

¿Qué nivel de apalancamiento tienen las operaciones inmobiliarias en la Argentina? Esos economistas señalan que “la hipótesis de una burbuja inducida por un elevado apalancamiento debería ser rápidamente descartada ya que el flujo de nuevos créditos nunca superó el 1,2 por ciento del total invertido en construcción”. Por otra parte, el mercado argentino tampoco cuenta con sofisticados instrumentos financieros que puedan provocar un brusco incremento de liquidez en el sector inmobiliario. Esa falta de profundidad financiera es un reaseguro de que, ante un escenario de reversión de precios, resulte muy difícil que se produzca un impacto negativo muy significativo sobre la economía doméstica. Esos investigadores sostienen que la demanda inmobiliaria “ha significado una lógica de ahorro alternativo, y no de gasto indiscriminado, manteniendo en orden las cuentas externas”

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