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Sábado, 24 de septiembre de 2016

Con paciencia y con ayuda

El shopping de Caballito vuelve a la Legislatura por quinta vez, una muestra de la íntima asociación entre la empresa desarrolladora y el macrismo. Los otros proyectos conjuntos.

 Por Sergio Kiernan

Por quinta vez, el gobierno porteño envió a la Legislatura el proyecto de rezonificación para que una empresa privada, IRSA, pueda hacer un shopping en Caballito. Ya van cuatro veces que esta iniciativa fracasa por la tozuda oposición de los vecinos, la última ni siquiera hubo quórum para tratarla. El mal olor de este proyecto en el que la ley surge del Ejecutivo para darle ventajas a un privado tan poderoso, hace más que difícil que se haga realidad, hasta en las famosas maratones legislativas de diciembre, cuando todo parece pasar. Pero no hay que aflojar, porque IRSA tiene tanta paciencia como recursos: los terrenos los compró en 1997, plena feria menemista, y ya van a ser veinte años que busca cómo hacer un shopping por ahí.

El terreno tiene algo más de dos manzanas y se estira sobre Avellaneda al 1500. Es un recorte arbitrario de los terrenos ferroviarios de Caballito que fue vendido de un modo literalmente jamás explicado porque ningún gobierno mostró los papeles y mucho menos el comprador. En su propia página web, IRSA explica que el terreno de 23.791 metros fue adquirido “por Alto Palermo en noviembre de 1997” sin dar mayores detalles. El proyecto implica que el lugar “podría ser destinado a la construcción de un centro comercial de 30.000 metros cuadrados, incluyendo un hipermercado, un complejo de salas de cine y varias áreas de actividades de recreación y entretenimiento”.

Con neutralidad, el sitio oficial de la desarrolladora avisa que “en este momento se encuentra un proyecto de ley en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para aprobar los parámetros urbanísticos del predio que ya se encuentra con la anuencia del poder ejecutivo”. Queda entonces aclarado oficialmente que ya se habló con el PRO y con el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta y falta el fastidioso trámite de lograr la ley.

Para eso, el proyecto presentado este mes incluye dos cambios. Uno es que IRSA abriría un tramo de la calle Bogotá, de modo de teóricamente descomprimir la avenida Avellaneda y atender así a una de las quejas de los vecinos que se oponen. Pero quien haya pasado siquiera por el lugar, vecino a la cancha de Ferro, sabrá que Avellaneda a esta altura es avenida en nombre pero no en tamaño. Si el Alto Palermo descajeta el tránsito en dos avenidas en serio como Coronel Díaz y Santa Fe, lo que puede hacerle este shopping a Avellaneda es fácil de imaginar.

La otra concesión de IRSA es de libro y consiste en hacer un estacionamiento para dos mil autos, de modo que los vecinos “tengan donde estacionar”. Tanta generosidad despierta la pregunta de si ese estacionamiento será gratuito, aunque sea para los vecinos, cosa más que difícil de imaginar... El actual ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, digno sucesor del inolvidable Daniel Chain, no habló de estos temas pero prometió empleos para el barrio, como si todavía estuviera en campaña.

No extraña que lo haga, porque la asociación entre el PRO y la empresa IRSA parece ya orgánica. Los cinco proyectos para que la firma pueda hacer el shopping fueron enviados por el macrismo, y ese no es el único favor que le están haciendo. De hecho, comparado al proyecto Solares de Santa María, de setenta hectáreas, lo de Caballito es algo pequeño. Estos terrenos son el final sur de Puerto Madero, un lugar literalmente creado por sucesivos gobiernos porteños pero que pertenece a IRSA a través de la subsidiaria Solares de Santa María SA. Lo que quiere hacer la firma, según su página oficial, es “desarrollar esta propiedad para fines mixtos, es decir nuestro proyecto de desarrollo contempla complejos residenciales así como oficinas, comercios, hoteles, clubes deportivos y náuticos, y áreas de servicios”.

Lo que no menciona la página es que se pretendía crear un club de campo en propiedad horizontal, cerrado a la ciudad, lo que generó una muy fuerte oposición. IRSA tiene total o parcialmente varios countries, con lo que ese es un modelo familiar para ellos.

IRSA arrancó por lo más fácil, pero con la misma paciencia que tiene con Caballito. En el 2000 se presentó al facilongo COPUA, que no tuvo nada que decir por seis años. Cuando el Consejo supuestamente ambiental le mandó el pliego a la procuración, ahí sí hubo observaciones de fondo, con lo que la firma desarrolladora tuvo un ataque de generosidad y ofreció “un ajuste del proyecto a las recomendaciones del COPUA, realizando modificaciones sustanciales a nuestro plan de desarrollo para el área, las que incluían la donación del 50 por ciento del terreno a la Ciudad de Buenos Aires, para espacios de uso y utilidad pública y la incorporación de un paso peatonal a lo largo de la sección frente al río del terreno”. O sea, cumplir la obligación constitucional de no cerrar el acceso al río, tan vieja y fundamental que por algo es constitucional...

La cosa pareció resolverse en noviembre de 2007, justo antes de que asumiera Macri como jefe de Gobierno, cuando Jorge Telerman firmó el decreto 1584, “que aprobó la normativa particular, que emitió ciertas normas para el desarrollo urbanístico del proyecto, incluyendo tipos de construcciones permitidas y la obligación de ceder ciertos espacios para el uso y utilidad pública”. El sitio web de IRSA se permite aquí mostrar cierto fastidio por los quince años pasados desde que el terreno se había rezonificado. Pero no era el fin de los problemas, porque por orden judicial, se paró todo. La firma y sus amigos macristas buscaron otras salidas y firmaron dos convenios urbanísticos a falta de uno, en 2010 y 2012, con modificaciones. Pero este tipo de convenio necesita aprobación legislativa, y eso todavía no ocurrió.

A esta altura se va entendiendo la paciencia de IRSA y la cercanía de su asociación con el macrismo, que al final logró éxitos como el del DOT, un shopping que no alcanzó a ser atajado por los vecinos. A futuro, IRSA tiene la mitad de un proyecto llamado Puerto Retiro, alguito más de ocho manzanas entre las torres de Catalinas y Puerto Madero, otro terreno público vendido a privados. La idea es crear “un centro financiero de 360.000 metros cuadrados”, lo que significa torres de altura. El problema para los desarrolladores es que Puerto Retiro es literalmente un puerto, por zonificación, y el proyecto es imposible “por lo que estamos entablando negociaciones con las autoridades municipales para la rezonificación del área”.

Como se ve, lo de Caballito es apenas una de tres grandes negociaciones en andamiento con los macristas en funciones, lo que explica que un ministro en persona defienda los intereses de una empresa privada. IRSA mientras anda logrando cosas más chicas pero rentables, como que la Ciudad –a la que la página web insiste en llamar Municipalidad– le aprobó la subdivisión parcelaria de la ex Philips, pegadita al DOT. Esto explícitamente libera un terreno lindero al shopping para una futura ampliación de 47.000 metros cuadrados. Curiosamente, esto pasó hace tres años y no necesitó pasar por la Legislatura –se entendieron con Interpretación– pero no lo construyeron, lo que parece confirmar que el DOT no fue un éxito.

O talvez sea simplemente paciencia y espera del momento justo, como ocurre con la aparente plaza del Hotel Intercontinental. IRSA tiene el hotel y la torre de oficinas lindera, en Moreno y Tacuarí, y lo que parecía un espacio abierto, parte generosa del proyecto, resulta según el sitio web de la firma un terreno de 6135 metros cuadrados donde “es factible la construcción de una segunda torre de 19.600 metros cuadrados y 25 pisos”.

A todo esto, IRSA construyó shoppings, hoteles, oficinas y residencias pero nunca cometió el asombro de crear algo que arriesgue ser atractivo como arquitectura, creativo quizá. Sus shoppings son un ejemplo de creciente horror, de no-lugar, de pura vocación de facturar, como los aeropuertos que angustian últimamente a nuestro país. Con lo que la torre al lado del Intercontinental será tan guaranga como la ya construida y el shopping de Caballito será... como lo que muestran los renders publicados por la misma firma.

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