ECONOMíA › EL MINISTERIO DE DESARROLLO SOCIAL COORDINA EL DISEñO DE UN PLAN PARA GANAR TERRENOS DONDE CONSTRUIR

Nuevos lotes para cubrir el déficit de vivienda

El Gobierno trabaja en un programa para facilitar el acceso a compra de tierras a sectores medios donde puedan edificar sus casas. Se buscarán parcelas rurales cercanas a ciudades como Luján, Campana o Zárate, aunque el objetivo es extenderlo a todo el país.

 Por Tomás Lukin

El Gobierno está diseñando un plan de loteo masivo para la construcción de viviendas a nivel nacional. La iniciativa contempla la adquisición de parcelas rurales linderas a ciudades en distintos municipios para subdividirlas en terrenos edificables. El programa permitirá a los interesados la compra de un lote con servicios básicos –agua potable, cloacas o pozo y electricidad– apto para la construcción por una cifra que rondará los 12 mil pesos. Los trabajadores deberán pagar un anticipo de 4 mil pesos y el resto será financiado a cinco años con una cuota mensual que no superará los 180 pesos, de acuerdo a los lineamientos que están analizando los ministerios de Desarrollo Social y Economía. El crédito hipotecario comenzará a pagarse una vez que se entregue el terreno con los planos para la edificación. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses y el mercado de capitales local anticiparán los recursos necesarios a partir de distintos fideicomisos. Pretenden desarrollar alrededor de 100 mil lotes en el primer año del programa, pero apuntan a un público ampliamente superior a ese número.

Los terrenos más económicos para construir, por ejemplo en José C. Paz o Moreno, rondan los 40 mil pesos, precios que resultan inaccesibles para la mayoría de los trabajadores. Esos lotes suelen encontrarse alejados de las ciudades y el costo de financiamiento para esas familias es muy alto. Por esa razón, la medida pretende comenzar a cubrir desde el Estado el amplio déficit en la producción de suelo urbanizado de calidad, mediante el desarrollo de nuevos loteos. El equipo que está trabajando en el proyecto entiende que la población objetivo alcanza a un millón de familias con ingresos desde 1500 pesos mensuales y trabajo formal, pero reconoce que el problema habitacional es mayor. A su vez, sostiene que cuando la iniciativa adquiera un alcance significativo colaborará para reducir sensiblemente el valor de los terrenos y también de los alquileres.

El mecanismo de financiamiento no compromete presupuesto del Estado. En tanto, a cambio de los fondos del FGS, la Anses recibirá las respectivas hipotecas. Frente al actual debate alrededor de los recursos de la seguridad social, los impulsores de la iniciativa confían en que la participación del mercado de capitales crecerá una vez que los primeros desarrollos estén finalizados. Una estimación inicial arroja que todo el plan tendría un costo cercano a los 100 millones de pesos.

Más allá de la estructura de financiamiento. el programa reviste un alto grado de complejidad institucional para lograr que las tierras sean legalmente aptas para el desarrollo de los terrenos. “El problema no es el financiero sino la subdivisión de la tierra. El Estado tiene que convertirse en el responsable de la extensión del ejido urbano”, advierten quienes se están encargando del diseño del Plan que involucra a un amplio conjunto de ministerios y organismos públicos con eje en Desarrollo Social.

En la provincia de Buenos Aires, la principal limitación es la ley de ordenamiento territorial y usos del suelo de 1977. Según un documento del equipo de investigación Info Hábitat, esta norma “congeló la apertura de nuevos loteos (a excepción de las urbanizaciones cerradas) al plantear estándares inalcanzables para que sectores socioeconómicos medios y bajos puedan acceder a tierra urbana”. Los responsables del proyecto consideran que alrededor del 20 por ciento de la tierra ya está disponible para la puesta a punto en el marco del programa.

La medida posee varios puntos de contacto con los distintos programas de construcción de viviendas existentes en las provincias, y también a nivel Nación. Sin embargo, el rasgo central del proyecto es su pretensión de masividad. La iniciativa todavía no cuenta con fecha de presentación, pero el objetivo es armar la estructura de financiamiento para fin de año y comenzar a desarrollar los lotes en 2011. En Bahía Blanca, a menor escala, está próximo a comenzar un caso testigo con 186 terrenos que tendrán una superficie de 300 metros cuadrados.

La medida no está dirigida a las familias en situación de extrema pobreza, como pueden ser los beneficiarios de la Asignación Universal por Hijo, sino que apunta a sectores de ingresos medios con la posibilidad de realizar una inversión inicial de 4 mil pesos: “Colectiveros, docentes, empleados públicos que hoy no califican para un crédito tradicional”, ejemplifican desde una de las carteras vinculadas al diseño del plan. Ese desembolso inicial los hará acreedores de un terreno específico al que accederán cuando finalicen los distintos trabajos de mejora. Las tareas de urbanización estarán a cargo de distintas empresas desarrolladoras y, posiblemente, cooperativas creadas a partir del Plan Argentina Trabaja. En este punto, todavía están analizando qué mecanismos de transparencia implementarán para evitar abusos y cuestionamientos.

El Plan contempla la adquisición de parcelas rurales linderas a distintos municipios como Luján, Campana, Zárate o Tapalqué a precios máximos para evitar la especulación con el valor de la tierra, como sucedió en Viedma cuando Alfonsín propuso mudar allí la Capital Federal. El proyecto no se limitará a la provincia de Buenos Aires y en cada hectárea se construirán 30 lotes.

Según la zona y las mejoras que se realicen –instalación de agua, electricidad, pozo ciego o conexión cloacal cuando exista la posibilidad–, el costo básico del lote podrá ser inferior a los 12 mil pesos. En ese sentido, la iniciativa se enfrenta también a los profusos déficit de agua potable y cloacas que hay en el país. A su vez, el objetivo es que los municipios apelen a sus márgenes de maniobra para realizar obras en los nuevos barrios como asfaltado de calles o instalaciones de gas natural. Una vez que accedan a los terrenos, los propietarios tendrán cinco años para pagar los créditos. Además se está analizando la creación de un banco de materiales para bajar el costo a la hora del desarrollo de los hogares.

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La iniciativa apunta a desarrollar unos 100 mil lotes en el primer año del programa. Los terrenos tendrían un costo de 12 mil pesos.
 
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